中国搜铺网讯

上周二，国务院房地产市场调控督察组到达深圳，深圳房地产市场也出现难得的热闹。4月11日，南山国土部门约谈开发商表示，深圳将采用新的预售备案系统，进而对录入合同价格采取限价，以片区均价和涨幅限制约束价格范围，这一说法被媒体报道后，深圳规划国土委承认有开会并公布片区成交均价，同时从5月1日起将对所有商品房项目实行“明码标价、一套一标”。而就在国务院督察组在深圳实地考察当天，深圳市委常委、常务副市长吕锐锋向督查组汇报表示，深圳将加强房地产市场的税收征管工作，目前正加紧完善存量房交易评估核定征税的相关配套工作，确保今年7月1日起全面开展这项工作。

　　新房“限价”说与二手房7月起评估核定收税的消息都令深圳房地产市场政策预期陡然收紧，记者近日踩盘发现，南山国土部门约谈的6家开发商之一，位于前海片区的铭筑于14日下午推出12套特价房销售，均价比此前销售均价低2000元/平方米左右。15日该楼盘又提前、迅速推出一栋小高层，均价比此前预期略低。位于坂田片区的某别墅楼盘销售人员表示，计划5月初推出的小高层户型准备在5月1日“限价”之前推出，但价格方面还没有调整的计划。而根据搜房网的统计显示“限价”传闻后，南山部分片区不少楼盘挂牌活跃，最新挂牌均价比3月份的挂牌均价有所下降。

　　“限价”说：新项目高于片区均价不予预售

　　今年3月底，深圳市公布了今年新建住房价格控制目标：2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于深圳本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。按往年这两个指标计算，深圳房价控制目标是将新房房价涨幅控置在10%以内。而今年深圳将有多个别墅项目入市，新建住房成交均价将受到成交结构影响，业内一度质疑深圳将如何控制新建住房价格指数？

　　4月12日国务院房地产市场调控督察组到来的同时，深圳房地产业内开始传播数条短信，短信中表示，深圳将出台“限价”令，限制“高价”房产项目进行预售，从而控制房价涨幅。据一位房产中介人士告诉记者，这一说法来自4月11日南山区国土部门召集6家开发商的“内部沟通”。此外，盐田也已召开类似会议。

　　根据房地产业内人士提供给记者的资料显示，传闻深圳将出台的“限价令”内容主要包括，深圳市将采取新的房地产预售备案系统，预售系统将对所有将预售的房地产项目预售价格进行价格限制，超过片区价格上限或同产品比去年均价上涨5%的项目将不能获准预售，今年全年不批低密度的预售证等。

　　14日，深圳市规划国土委回应承认了国土部门开会约谈一说，但并未就“限价”做出表态。深圳规划国土委的回应表示，各管理局确有召开所在辖区房地产企业座谈会，传达国家、省和市房地产市场调控政策精神。会上，规划国土部门向与会企业公布了2010年各片区商品住房项目成交均价。而根据《国家发展改革委关于发布<商品房销售明码标价的规定>的通知》，深圳从今年5月1日起，将对所有商品房项目实行“明码标价、一套一标”。

　　与此同时，“7月起存量房交易评估核定征税”说法也引起业内和购房者紧张，因为二手房交易按现行税率将征收房产增值部分的20%作为个人所得税，而由于多年“阴阳合同”的存在，深圳二手房价格增值部分多年未在房地产登记证上有所体现，一旦评估价收税将产生高昂税费，“如果评估价收税，深圳二手房交易肯定会立刻降至冰点”，一位业内人士评价说。而深圳市地税局相关人员表示，二手房交易评估核定征税7月起实施是初步计划，但相关方案还要等待市政府正式批复。若确定二手房买卖按评估价征税，市地税部门将在正式开征前的1个月召开新闻发布会。

　　开发商已开始加快推盘应对“限价”

　　记者了解到，南山区国土部门11日约谈中召集了6家开发商就预售项目价格规定进行内部沟通，这6家开发商包括君汇新天、三湘海尚、宝能太古城、铭筑、万豪月半山等楼盘的开发商。这其中，君汇新天、三湘海尚、宝能太古城都位于南山区后海湾的“豪宅”片区，这一片区新房均价普遍在5万元/平方米左右，而铭筑、万豪月半山则分属前海、后海大片区，均价都在3万以上，这些楼盘均价明显高于深圳去年新建房屋成交均价2万元/平方米，约见这6家可见国土部门对于高价房地产项目有明显的房价控制意图。

　　14日下午，在国土部门约谈3天后，记者接到中介电话称，位于前海片区的铭筑于当日下午2点拿出12套特价房对外销售，原先均价在3.3万—3.4万元/平方米的该楼盘有最低均价3.1万元的特价房推出，而截至当日下午6点，已有4套特价房售出。15日，该楼盘又推出一栋小高层单位，据此前了解，该小高层单位此前计划精装修后数月内推出，而15日该楼盘则以毛坯的方式推出，开盘时间也比此前预期的早。价格方面，按照此前销售人员的说法，小高层居住密度优于高层住宅，所以价格应该略高，而实际推出价格与此前高层价格差不多。

　　如若“限价”传闻中不批低密度预售的说法成真，深圳的别墅项目肯定受影响最大，“很多别墅都在今年有入市的计划，如果政府要求预售转现售将打乱原来的入市计划，而与此同时，那些紧邻深圳，在东莞塘厦等镇区的别墅项目则将带来利好，毕竟观澜到塘厦只要十几分钟”，一位房地产中介业内人士告诉记者。

　　而根据搜房网的数据显示，近期南山941个楼盘社区中，以前海、蛇口、中心区一些楼盘最为火爆，其中如近期市场比较关注的阳光棕榈园、依云伴山、半岛城邦二期、海印长城等。而在价格方面，3月之后，这些楼盘的价格有所调整，如半岛城邦，目前最新市场挂牌价格是33000元/平方米，而3月挂牌均价是36180元/平方米，每平米下降3180元。英达钰龙园3月挂牌均价是19000元/平方米，而当下最新价格是18505元/平米，每平米下降485元，阳光棕榈园、依云伴山、半岛城邦二期等楼盘每平米下调近1000元。

　　世华地产总监肖小平表示，政府调控风声紧，开发商或迫于压力，将先于二手房市场出现降价。而美联物业全国研究中心主任徐枫则表示，“如果使用行政手段限制高档楼盘入市及限制价格，北京、上海、深圳、杭州等城市年内一手住宅成交价格必然下行”。

　　◎链接

　　传闻中的深圳“限价”令

　　1.4月底5月初，深圳市将采取全新的预售备案系统，传闻5月1日出台。

　　2.对于已拿预售证的项目，将针对2010年录入合同的价格折算出一个均价，采取一刀切的做法，新系统由此对每个项目设定一个价格上限，如果超过该价格，相关部门将不予打印合同；对于2011年拿到预售证的项目，按照某一个月的录入合同的价格来折算项目均价；对于未拿预售证的项目，国土部门将分片区调研折算出该片区的合适的均价，录入新系统作为片区申报价格的上限，再根据报预售项目所处的区域以及其物业类型进行审批，高于均价的不予拿预售证，而且要求每一套报预售的价格都要低于片区设定的价格。

　　3.新拿预售证的楼盘参考同产品本盘去年均价上幅5%作为均价，去年周边同产品楼盘的较高均价作为最高价依据；

　　4.已拿预售证的在5月1日之前销售按现价可备案，5月1日后对价高盘政府视情况延后备案或建议转现售后再卖；

　　5.今年全年不批低密度的预售证；

　　6.现已开始对新拿预售证的按限价指导。

据中国搜铺网(www.3puok.com)