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中高端商品房遇冷、二手房、租赁房涨价

　　明察暗访

    限购令、加息、取消贷款优惠利率，今年以来，条条严厉的房地产调控政策，如同"金牌令箭"直射国内房地产市场。2月下旬，太原市房地局新闻发言人康建斌公开表示，"我更愿意称之为政府对房地产业出台的'政策组合拳'"，这说明，政府对房地产市场调控的决心很大。

    太原房价在国内不算很高，但太原的百姓买一套房，往往是"倾囊而出，不留余力"。近些年，两代人、三代人一起供一套房子的案例屡见不鲜。

    2月19日，太原在国家出台《限购令》后，发布了"并版限购令"细则。政策一出，开发商、购房者、银行，关乎楼市的各参与方，均在短时间内作出不同的反应。

    近日，记者对省城多家楼盘、房产中介公司进行"明察暗访"时发现，楼市一片萧条的境况下，小户型却受到购房者的青睐。与此同时，新房市场的萧条，把市场刚性需求暂时推向二手房、租赁房市场。至此，房地产市场各方的博弈拉开序幕。

    开发商：2月陷入"开盘荒"

    按照惯例，春节过后的1个月，是商品房销售淡季，4月至6月，才会进入旺季。但太原市统计局的数据显示，今年1月，太原市新建商品房成交量在限购令的影响下，同比往年尤显低迷。多位业内人士粗略估计，同比往年，前两个月太原市新建商品房成交量要比2008年和2009年低10%至20%。

    而在太原限购令细则出台后，成交量下降更为明显。太原市房地局提供的数据显示，2月份第二周、第三周，太原市六城区商品房共销售639套。其中，第二周，晋源区、杏花岭区是零成交，而第三周，迎泽区成交量也仅为4套。分析人士表示，限购令出台让商铺迎来了销售的黄金期，在一定程度上，可以说是商铺带动了成交量。

    低迷的销售情况，让不少楼盘推迟了开盘时间。记者在美林湾、晋煤悦城等楼盘了解到，新楼盘或旧楼盘的二、三期项目还未开盘。上述楼盘销售人员告诉记者，要再等一段时间，开盘时间还未敲定。

    而太原搜房网数据显示，2月，约有10家楼盘开盘，但2月结束，这些楼盘仍处在观望状态，犹豫开盘，形成了一整月的"开盘荒"局面，市场陷入前所未有的观望状态。

    银行:放贷热情削减

    在一家股份制银行内，记者采访了正咨询贷款事宜的陈先生。陈先生表示，他年前已向开发商缴纳定金，却迟迟未收到办理贷款的通知，向开发商催过数次，但得到的答复是正在和银行谈，让其继续等待通知。

    陈先生的情况不是个例，除开发商方面个别原因拖延了购房者贷款的进度，以银行人士之言，银行方面确实对放贷的热情有所减退，而这源于2月初的"不对称加息"。

    根据央行在2月8日对人民币存贷款基准利率的调整，其中定存5年期基准利率由之前的4.55%上调至5%，上调了0.45%，而贷款5年以上的基准利率则由之前的6.4%上调至6.6%，仅上调0.2%。同时，3年期定存基准利率上调了0.35%，而3到5年期贷款利率则上调0.23%。从以上调整明显看出，定存3年期与5年期基准利率的上调幅度都远远超过了贷款3年到5年期与5年期以上的上调幅度。

    上述银行业人士分析，房贷一般都在5年以上，这种存款利率上调幅度超过贷款利率上调幅度，在一定程度上或缩小银行在这种业务上的利差。此外，银行信贷收紧，因此，银行更加愿意将贷款放给利率高的经营类、消费类项目。

    中国银行个贷中心资产业务团队主管宋志宇表示，目前，银行根据客户的资质、信用等情况"自行定价"，目前贷款客户大多可拿到八五折优惠。

    但业内预测，首套房按基准利率执行将是大势所趋。宋志宇表示，该项优惠政策很有可能在上半年就会被取消。

    因此，银行业内分析人士表示，有意贷款购房者应尽快办理相关手续。

    土地：太原现已"一地难求"

    在太原市《限购令》细则中，要求保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。此外，在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地。在土地出让中，大力推广"限房价、竞地价"方式供应中低价位普通商品住房用地。

    "如果2年至3年内，上述70%的土地供应量能够保证，那么太原旺盛的住房需求压力能够得到有效缓解。"一位业内人士表示。

    而实际情况是，太原土地供应已显紧张。地价连年的攀升，必然导致房价高企。某房企人士透露，"2002年时，太原地价均价在每亩60万元至70万元，而每亩160万元就算是好地块了，而现在，最普通的地价也在这个价位。"目前，太原龙城大街、晋阳湖、长风东街、长风西街等热点区域附近的地块，连年土地供应不足。于是，在网上挂牌交易及竞价会上，出现开发商明争暗斗的抢地成为司空见惯的现象。

    上述人士表示，"尤其是今年，国家调控政策一再出台，在太原能拿到地块非常难。"高地价致使开发商成本不断上升，为了保证利润空间，涨房价是唯一的快速有效途径。

    市民：近半数选择观望 "国八条"继续发酵

    记者随机对太原多行业市民进行了问卷调查后发现，随着楼市调控政策的出台，逾48%的受访者认为，"继续观望，视情况而定是否买房"；18%的受访者表示政策会影响其购房计划；34%的受访者表示政策对其无影响。

    近5年，太原房价扶摇直上，以迎泽区为例，2006年至2010年，商品房均价从每平方米3655元涨到了5217元，年均涨幅为8.5%。受访者中，近80%的购房者准备自住，80%的能够接受的房价为每平方米6000元以下。

    不少受访市民对楼市调控提出了自己的意见。其中，不少受访者表示，希望政府加大保障性住房建设力度，扩大此类住房受益人群，并严打投资性购买。也有很大一部分人希望增大中低价位楼盘的推出量，希望政府相关部门理清哪些群体多房、哪些群体缺房，不要让"一刀切"，误伤"无辜"。还有相当一部分人为今后的楼价担忧，"每次调控过后，都会引起房价报复性上涨，近期调控措施太多，见效不大。"

    商品房：将走"瘦身路"

    瑞德威尔房地产策划公司市场研究部经理樊岩告诉记者，限购令对楼盘价格还未产生调控所预期的影响。但明显可以感觉到，政府调控政策出台后，市场上出现了变化--小户型得到越来越多购房者的青睐。

    自2006年开始，太原楼市的高、中、低端住房供需结构严重缺位。但随着国家对楼市调控政策的密集出台，中高端购房者的投资、投机、改善性需求得到抑制及一定程度的延迟，这使得"中小户型"得到了发展机遇。业内人士预计，今年开始，开发商在开发新项目时，就会考虑增大小户型的开发比例，这是市场刚性需求所决定的。

    樊岩表示，2008年以前，太原市热销的楼盘户型多以130平方米至150平方米为主，而从2010年开始，小户型受热捧的现象开始出现。随着近期国家对房地产市场调控力度的加大，小户型或成今后开发商开发中低端住房的侧重点。

    二手房:春节后"被火热"

    对于非本市、本市居民限购二套房、三套房，以及二手房不足5年转手交易按销售收入全额征税的政策，让二手房被动地火热起来。

    2月中下旬，太原市房地局交易大厅内，办理二手房过户手续的人比比皆是。一位工作人员告诉记者，年前平均每天办理手续的人大约50人至60人，而最近一段时间每天排号能达到80人至90人。

    记者走访了龙城居业、我爱我家、21世纪不动产等中介发现，春节过后二手房市场回暖。我爱我家学府店经纪人段涛说，春节后公司所有门店二手房的成交量相当不错，价格涨幅也达20%左右。

    省城多位二手房市场人士一致认为，2011年二手房价格还将继续上涨。

    租赁房:进入季节性旺季

    不仅仅是二手房的火热，租赁房市场也进入了季节性旺季。

    龙城居业新建路店店长李晋表示，春节过后咨询的客户和年前相比明显增多，但客户需求的仍然是解决住房问题。"大中专学生、返城务工人员在春节后租房，助推了房租价格的周期性上涨。据多家中介公司接待客户数据统计，求租房者较年前增加80%。"21世纪不动产太原区域分部市场部经理赵艳告诉记者。

    赵艳说，"此外，今年加息和国八条的新政出台，造成了购房者的观望气氛，这部分人群将加入租房队伍。甚至市场上出现部分房主'惜租'的局面，以期再次抬高房租。"

    业内人士表示，受影响较大是房租为每月1200元以下的中低端住房，而月租为2000元左右的高端房则受影响不大。

    此外，除了正常租赁需求外，部分购房者由于限购和购房成本的增加，已经开始打算暂时放弃购房，转而寻求租房。每年的这个时候，租赁业务都比买卖业务好做，今年受政策影响，买卖业务被波及，利于租赁市场。

据中国搜铺网(www.3puok.com)