广州商铺网获悉 9月2日，SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹在博客上贴出了21家上市房地产公司的净资产负债表，统计显示这21家公司总借贷为4000亿元。潘石屹以此论据来支撑他的降价论（跌回2009年初），回应华远集团董事长任志强的质疑。

温和的潘石屹遭遇善辩的任志强，不明就里的人以为二人是针锋相对的“敌人”，事实上，二人私交甚笃。这样的争论也曾发生在10年前。彼时，任志强曾洋洋洒洒万言写了封信，名为《朋友之间的交流——潘总请我看现代城样板间》，字字锋芒，招招见血。看完信后，潘石屹很紧张，但却不得不回应，于是写了回信《创新是需要勇气的——“二道贩子”给“菜农”的回信》。

潘、任之争背后，正是楼市迷茫混沌的僵局，涨价暗流蕴藏于降价大潮中。而潘石屹所言非虚，开发商的资金状况的确在逐渐恶化中。

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开发商资金状况恶化 现实状况究竟如何？

国信证券首席房地产分析师方焱在报告中指出，信贷政策偏紧，已经使得上市公司杠杆水平下降。2009 年12 月行业杠杆水平达到3.2 倍，为2007 年以来的最高值。随着政策组合拳的连番出台，行业杠杆水平逐渐下降，到今年7 月底，已降至2.7 倍，已低于过去三年的平均水平。

杠杆水平的下降主要有以下两方面原因：信贷政策偏紧，在开发商资金来源中，国内贷款的占比下降。根据国家统计局数据显示，截至7 月底，国内贷款在开发商资金来源中的占比仅为19.4%，低于过去3 年22.2%的平均水平；新政调控下，新房销量下滑，定金和预收款在开发商资金来源中的占比下降。截至7 月底，定金和预收款在开发商资金来源中的占比为24.1%，与去年底27.9%的水平相比，下降3.8 个百分点。

根据已披露的A股房地产上市公司中报，112家上市房企（剔除变更主营业务的ST兴业）上半年销售超1200亿元，总负债逾7836亿。即使扣除预收账款，112家地产商的总负债也不会低于5000亿元。另有H股上市房地产公司，亦背上了巨额的负债。

开发商资金状况的恶化更为显着的标志，是经营性现金流指标的变化。国信证券报告中显示，上半年122 家房地产开发企业经营活动现金流净流出811 亿元，净流出水平较一季度末增加371 亿元。用整体法计算全板块平均每股经营活动产生的现金流量净额由一季度末的-0.43 元下降至-0.73 元，平均每股现金流净额也因此由正转负，由一季度末的0.03 元下降至-0.04 元。

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巨大的资金压力下，开发商是否会选择降价？

前述私募股权基金的合伙人称，开发商财务状况两极分化严重。据其了解，某家在香港上市的开发商下半年的资金缺口预计有30亿元，8月份，该公司仅用了一周时间卖了150套房子，轻松堵住财务缺口。一线城市，销售已经回暖。相反，一些中小开发商可能会采取降价的方式回笼资金。

方焱认为，鉴于目前全行业可结算资源较多，2010年全行业营业收入实现同比增长的可能性较大，但受二季度预收款同比增速下降的影响，预计三季度全行业营业收入同比增速水平将继续下滑，预计全年全行业营业收入同比增速将在26.5%左右，部分销售业绩较好的行业龙头公司，如万科，预计全年业绩增速将超越行业平均水平；而目前政策面偏紧、资金面也已不如前期宽裕，融资渠道又被严格限制，预计在未来几个月行业推盘增加时，开发商将采取销售为先的策略，加速回款以确保公司未来的发展。因此，“金九银十”量升价松可期。

田世欣也在报告中表达了相似看法，存货堆积的后市将影响开发商的销售政策，促使其加快销售，并适当调整和放缓开工进度，因此，即使近期房价显示短暂反弹的动力，但由于后续存量巨大，地产商捂盘惜售的可能性很小，实际房价上涨压力有限。

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