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技术官员村面对的江面开阔，江心岛上有一座树木葱郁的小浮莲山。

　　探秘·三大居住组团

　　预计“起表价”：9字头

　　亚运城 (论坛 新闻)何时能让人看楼？究竟会卖多少钱？这是大家最关心的话题。

　　 广州商铺出租据了解，除了亚运城“由于安保的需要买家不能进入样板房”这是个较为肯定的答复之外，亚运城的开售时间定在今年十一前后，此说法已得到富力 (论坛 新闻)地产董事长李思廉亲口证实。关于开盘价格，此前，亚运城曾分别传过1.2万元/m2、1万元/m2和8000元/m2三种价格风向，但这都只是业界及坊间的传言，并没有得到开发商的确认。不过，透过李思廉的“价格随行就市，将根据八九月份的市场情况而定”这句看似含糊的话语不难推断，亚运城的首期单位价格肯定不会“高高在上”。

　　亚运城究竟卖多少钱才算合理？广州同创卓越房地产顾问有限公司总经理赵卓文表示，亚运城楼面地价已达5800多元/m2，按照正常的水平，房价在1万～1.2万元/m2才合理。不过，合富辉煌首席市场分析师黎文江则预测，媒体村的定价可能是最低的，预计会在1万元/m2，运动员村为1.2万元/m2，最贵的是技术官员村，均价可能将达1.5万元/m2。

　　房产专家韩世同表示，按照目前的市场状况，如果价格超过1万元/m2，估计市场难以接受。记者也认为，亚运城首期的开售价极可能会低于1万元/m2，这样才能增加市场的关注度，达到一炮而红的销售效果。即便如此开价，开发商其实也能透过价差的杠杆，令其整体的均价突破1万元/m2，从而消除贱卖的担心。此前，经纬行研究中心对该项目进行了详细评估，认为其毛坯均价应为8125元/m2，以1400元/m2的装修标准算，带装修均价为9525元/m2。考虑品牌号召力，亚运城的参考售价应在1.1万元/m2左右。记者王荔珏

　　未来走势：攀上2万元

　　有业界人士表示，其实即使此次亚运城价格低开，起价没达到1万元/m2，也不意味着其未来的价格走向就因此而受影响。毕竟，从目前番禺区整个区域的楼价走势看，价格向上是必然的。

　　 广州商铺出租目前，在华南板块已经有大部分的楼盘包括星河湾·海怡半岛、锦绣香江 (论坛 新闻 视频)、雅居乐·剑桥郡、华南新城 (论坛 新闻)纷纷都突破了1.5万元/m2，而且保持一个较为稳定的价格；市桥南区的住宅也维持在1.5万元/m2左右的水平。此外，属于供应量新增区域的大学城板块，单价也要在1.5万元/m2左右。相形之下，亚运城板块随着区域的日渐成熟，加上其现成的配套以及所拥有的大片靓地（东南面亲水），升值指日可待。交通利好也不容忽视，目前，除了有地铁四号线之外，未来还将增加地铁三号线延长线，此外，建设中的平南高速也将拉近亚运城与大石、南村、黄阁等的距离。

　　虽然，在普通市民心中，1万元/m2已经是价格不菲了，但在番禺区，成交量已占据了一定比例的是一些1.5万元/m2、200平方米以上的大户型。记者在石楼采访时，当地人告诉记者：“亚运城的户型太小了，我们都住惯了200平方米以上的大单位。”可见，亚运城未来的豪宅单价跃上20000元/m2，也并非没有可能。只不过，买家群就不是普罗大众了。记者王荔珏

　　技术官员村：150~200m2大户型，享受型居所

　　江岸环抱堪称“村里豪门”

　　在亚运城总平面图中看到技术官员村位偏一隅，并不十分起眼。不过实地探访之后才发现，技术官员村原来可称得上是亚运城三个居住组团里最豪气的一个组团。

　　看点1：无敌江山美景

　　首先是拥有最佳的景观资源。技术官员村在整个亚运城的东面，旁边就是砺江涌，这条江在流经技术官员村时来了个“U”形回转，江面开阔，远远看去犹如一条玉带缠腰。由于江的回转，在江中心形成了一个江心岛，正对着技术官员村，岛上还有座小山，上面树木郁郁葱葱。站在楼上，江景和山景一览无余，让人心旷神怡。

　　看点2：江风徐来大户型

　　豪气还体现在户型设计上。该组团全部为大户型单位，两梯两户设计，其中有125平方米的大三房和150~200多平方米的四房，顶层还有部分复式单位。从160平方米的样板房看，户型设计大气，带“L”形的入户花园，由于户型南北对流和临江的缘故，客厅里就能感到阵阵清风，十分凉爽。夏天都不用开空调了，电费也省了不少。主套面积较大，带有独立的衣帽间和卫生间，不过美中不足的是主套卫生间稍显局促了些。

　　景观阳台是最大亮点。厅出阳台，面积估计有七八平方米，放两张乒乓球桌绰绰有余。而在另一房间也有一个阳台，与厅出阳台成90°，两个阳台正好形成270°的景观。站在阳台上，感受习习凉风的同时，不远处开阔的江景和山景扑面而来，十分惬意。

　　看点3：设计细节人性化

　　技术官员村在一些细节的处理上也十分到位。例如厨房对着大门的那面墙上开出一窗，让厨房空间感大增。在走火楼梯口，间隔出一个小小的垃圾间放置垃圾桶，避免了垃圾桶直接放在楼梯通道上的不卫生，设计挺人性化。

　　技术官员村主打高档产品，客户群应该是那些自住或者度假的高端客户。即使价格过万元，但以市区楼一半的价钱能入住有山有水环境优美的地方，是相当不错的选择。记者黄涛

　　媒体村：60~90m2两房，适合首次置业小家庭

　　亚运城里的地铁上盖物业

　　 广州商铺出租从地铁四号线海傍站出来，沿着一条800米长的连廊就可进入广州亚运城，该地铁站仿佛是亚运城的专属站点。现场所见，这条连廊还连接着亚运城主媒体中心和综合体育馆，在主媒体中心和综合体育馆旁，就是亚运城最西部的一个住宅组团——媒体村，这个组团可谓地铁就在家门口。

　　看点1：紧凑小两房

　　媒体村的住宅由29栋15~22层的小高层楼宇组成，总货量达3800套，是三个组团中货量最多的一个。产品以60~90平方米的两房单位为主，也有少部分50平方米左右的单身公寓。现场所见，媒体村29栋住宅的外立面是以白线条配黑色为主，中间夹杂着亮黄色的线框，色彩对比相当鲜明，老远就能看到。楼距则在30~40米左右，属于亚运城内楼距较密的一个区域。

　　据介绍，媒体村为两梯四户设计，每套户型都较为方正。还有一些两梯六户的小单位，户型就不及80平方米左右的两房方正了。装修比较简洁，客厅铺设的是简单的米色瓷砖，房间则是木地板，整个房间内通风采光效果都还不错，卫生间也大多宽敞明亮。

　　在一套60平方米的两房单位，记者所见户型方正，进门即客厅，北面为厨房，南面厅出阳台，东面两头分设两卧室，中间为公共卫生间。这种紧凑的两房单位，最适合首次置业的年轻人，买来作为结婚过渡期之用。

　　由于这里的户型偏向于厅大房小的设计，房间面积比较小，其中有些房间只能放置单人床，看来日后业主入住的话，还需要花心思巧妙利用空间才行。厨房铺设了地砖，除了有预留管道的位置之外，就没有其他装修了。据了解，亚运会后发展商会对厨房部分进行再次装修。

　　看点2：五分钟到地铁站

　　在配套上，媒体村相当有优势，除了西侧紧邻地铁四号线海傍站，只要步行5分钟就可抵达外，与之相邻的建筑面积达6.8万平方米的主媒体中心，今后将成为一个大型的购物中心。因此，无论是购物还是交通，媒体村在三大村中都最具优势。当然，由此而带来的不足也是显而易见的，站在媒体村的任何一个单位内，都能听见地铁行经时发出的噪音，真可谓是有利就有弊了。

　　看点3：总价不超100万

　　由于媒体村的主力户型较小，因此，即使是以1万元/m2发售，总价的区间也只在50万~90万元，比较符合目前投资客以及首次置业者的需求。

　　业界人士预测，媒体村的买家会以投资客以及首次置业者为主。不过，目前存在的问题在于，随着北京、上海、深圳、杭州第三套房贷被叫停，广州的房贷政策到底走向如何目前还不明朗，但按揭成数提高，按揭利率上浮则是三次置业者无可避免的了。因此，除非该盘价格够吸引，能吸引投资客采用一次性付款的方式入市，否则，难以打动这一群体。而对首次置业者而言，除了地铁之外，是否有楼巴接驳往城区或者是地铁三号线，也是需要考虑的问题。这就看开发商有何化解难题的招数了。记者王荔珏

　　运动员村：90~120m2三房，改善型居所

　　附近有大型商业中心

　　 广州商铺出租运动员村位于媒体村的东侧，处于整个亚运城的核心位置，整体观感显得充满阳光和疏朗大气。外立面为灰白色系，很有中式楼盘的风韵。近处观察，楼宇顶端是颇具岭南特色的“镬耳墙”设计，显示岭南水乡的味道。现场所见，运动员村的园林绿化已经差不多做好，其楼距相当宽，楼与楼之间还设置有网球场。

　　从运动员村的第一排房子望出去，面向一个碧波荡漾的大湖，还有宽广的运动员广场，广场旁边的一个巨大的运动场馆，赛后将改建为餐饮娱乐的综合商业中心。

　　看点1：南北对流纯板楼

　　参观运动员村样板间所见，是广州市区难得一见的南北通透的板楼设计。户型面积在90~120平方米，为小三房或大三房户型。在一套大三房样板房，进门处为一个宽敞明亮的大客厅以及有推拉玻璃门的厨房，客厅和厨房之间形成对流。在客厅和餐厅之间有短狭的间隔空间，通过这个空间把两个客卧室和一个主人套房分开。难得的是，在不算大的空间内，主人套房和客厅的空间相当大，居住舒适感很强。不过，该户型不足之处也相当明显，客厅和厨房之间为间隔走道，并无明显的餐厅位置。倘若业主入住，餐桌摆放似乎很成问题。

　　看点2：投资自住皆宜

　　如果按照广州大多数市民的购买习惯，这个户型可以算是比较经典的大三房产品。而对于90~120平方米的总价，稍有实力的首次置业者可以承受，也可以俘获一些有换房需求的改善型买家。

　　记者认为，相对于媒体村恐怕吸引更多首次置业者或投资客，技术官员村的大户型可能会吸引自住型买家外，运动员村无论是地段、环境、小区布局、景观及户型设计等方面，都介于媒体村和技术官员村之间，应该属于“进可攻，退可守”的类型，有换房需求的市民不妨考虑这里的紧凑型三房带主套的户型。记者龙蕾

　　PK·适合投资还是自住？

　　投资派：开价1万元以下可入市

　　支持观点

　　 广州商铺出租华远地产总裁任志强：亚运城和北京的亚运村 (论坛 新闻)、奥运村一样，政府投资了市政配套、公共资源和基础设施，很看好这些项目。

　　某大集团营销总监张先生：假如开发商开出“惊喜价”，只有在开售时第一时间“入货”，才不会“走宝”。

　　擅长住宅投资的肖女士：投资者不妨与一些名下只有一套房子的友人“齐齐玩”，避免一次性付款，达到利益最大化。

　　记者：目前还是投资胜于自住，因为眼前的交通条件和配套设施还很不便利，作为自住房会有很多不便。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬：1万元/m2以下适合投资，1万元/m2以上要谨慎入市。

　　在华南板块从事地产开发的郑先生表示，亚运城板块只要价钱适宜，肯定能吸引大批投资客。一向在楼市敢言的华远地产总裁任志强也有相近的观点，他表示，“对亚运城项目极有信心。广州的亚运城和北京的亚运村、奥运村一样，广州政府也投资了市政配套、公共资源和基础设施，发展商都很看好这些项目。”

　　华南板块二手都卖9千

　　至于价格问题，虽然尚未揭晓，但某大集团的营销总监张先生直言：假如开发商想大批量出货，并取得一炮而红的轰动效应，那肯定会采取“惊喜价”。真想买亚运城的人，无论是投资客还是自住客，都应在开售时第一时间“入货”，才不会“走宝”。理由是：这么大的盘，一定只能是低开高走，所以买家不妨抢饮“头啖汤”。至于具体的价格，则要看具体的产品。以媒体村为例，若不是西向最差的单位，单价在9000～10000元/m2都值得买，因为那毕竟是地铁物业，抗跌性强。目前华南板块不少二手楼都要9000元/m2，相比之下，就能看到其价值所在了。

　　用“投资组合”齐齐玩

　　一直擅长在住宅市场淘金的肖女士建议，现在楼市新政针对的就是投资客，加上近期几个一线城市已经暂停了第三套房贷，因此，手头有多套房子的人，即使有能力一次性付款，也不应轻易出手，以免日后一旦房子还没脱手，就碰上物业税出台的话，就成为被套牢一族。真的很看好亚运城前景想投资的话，不妨与信得过的好友以合伙的方式入市，选择一些名下只有一套房子的友人“齐齐玩”，这样的话，或许能达到投资利益最大化。

　　记者参观完整个亚运城的感受是，目前阶段来说，亚运城适合投资的成分要大一些。这么说的原因有几个，首先是价格问题。估计折后均价会在1万元/m2，这个价格为未来也创造了一个较大的升值空间。其次在产品上，目前亚运城体量最大的产品是70~90平方米、100平方米左右的户型，这种产品投资自住两相宜，重要的是总价低，100多万元即可入市，比较适合投资。

　　配套未完善自住不便

　　站在居住的角度来看，目前亚运城交通条件和配套设施还未成熟，虽然前景明朗，但眼前确实还相当不便利。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬也认为，首批单位还是会以投资型客户为主，而等到两三年配套逐渐完善后，自住客的比例就会逐渐上升。“1万元/m2以下适合投资，1万元/m2以上就应该谨慎入市了。”

　　自住派：等配套成熟未必买得起了

　　支持观点

　　番禺本地人：若能买到技术官员村这种有一流景观的大房子，可以作自住度假之用。

　　记者：担心大量业主入住后地铁四号线的运力不足。

　　记者：建议25岁左右的首次置业者不妨及时下手买下媒体村的单位，不仅现楼可以立即入住，而且这套交通配套齐全、环境优美的居所将来一定会升值。

　　 广州商铺出租广州嘉达地产营销总监庞春荣：估计开售时投资客和自住客比例约为6：4，自住型买家以首次置业的工薪阶层为主，这样的距离段、配套、价格，对自住型买家还是有吸引力的。

　　记者曾多次乘坐地铁四号线往南沙，以前坐地铁四号线人人有座位，现在则人人要“罚企”。目前大学城已有多个楼盘开售，亚运城位于大学城后的海傍站，再往后的南沙各站也有众多楼盘落成，以后地铁四号线运力将备受考验。

　　番禺人多青睐大房子

　　相比起只着重升值前景的投资者，自住客人较着眼眼前现状。番禺本地人告诉记者，他们都住惯了二三百平方米的大房子，而亚运城现货中只有技术官员村有这样的大单位，景观最靓，面江而立，户型设计较理想；运动员村面对人工湖的一排房子也拥有无敌湖景，景观开扬。对于自住客来说，若可以买到上述一流景观的房子，或许可以作自住度假之用，若只能买到一个普通园景单位，建议不如到番禺其他大盘去看看好了。

　　配套完善指日可期

　　从中大地铁站出发到达海傍站，45分钟顺畅的行程使得亚运城在记者心中的距离大大缩短。而从亚运城周围的交通和将来的规划看，有地铁、有高速路网、有足够停车位、有商业中心、有学校、有医院的前景，也让记者认为亚运城的确非常适合自住型买家。尽管在亚运结束后，亚运城内场馆转换成学校、商场、医院等仍需时日，但和其他一些大型社区相比，这些配套建筑毕竟已经完成，业主的期望指日可待。

　　可以想象到以后亚运城的居住场景——各个组团的业主或自驾车或骑车到达海傍站地铁附近的停车场，然后搭乘地铁来往市区。下班后在亚运城的大型商场买菜回家，夜晚可充分享受远离市中心的优美环境。当然，自住型买家在购买了亚运城首批单位后，也必然面临两三年配套逐渐完善的过程，但须知两三年后，亚运城的价格已不可同日而语了。记者建议，在目前现楼发售的情况下，25岁左右的首次置业者不妨及时下手抢夺媒体村的单位，为自己准备一套交通配套齐全、环境优美的居所。

　　开盘自住客会占四成

　　广州嘉达地产营销总监庞春荣预计，亚运城开售时投资型客户和自住型客户比例大约会在6：4。因为目前亚运城内外配套还未完善，对于自住型买家来说，和市中心的距离还是比较远，所以自住型买家现在的购买欲望未必强烈。但首期肯定会有自住型买家进入，以首次置业的工薪阶层为主，毕竟在这样的距离段，亚运城的价格和配套规划对自住型买家还是有吸引力的。

　　两宜派：小户型投资大户型自住

　　支持观点

　　买家赵小姐：当年大家都认为华南板块远，经过十多年的发展，如今已成为常住区，楼价也翻了两倍多。亚运城是一个既适合居住、也适合投资的具有“成长价值”的片区。

　　合富辉煌首席分析师黎文江：媒体村和运动员村绝大部分单位总价预计会在100万元以下，比较适合用来投资。大学城老师比较适合买来自住。

　　合富置业首席分析师龙斌：但凡在房地产市场的宏观调控期买房，都是比较划算的。亚运城这个超大型社区，买家群将会非常多元化。

　　华南板块是升值样板

　　市民许小姐表示，亚运城在番禺东南端，即使是乘搭地铁也要将近1个小时，若作为自住的话，还是有点远了。不过，买家赵小姐认为，1小时的地铁路程其实并不算远，关键是要看其未来的发展空间有多大。

　　当年大家也都认为华南板块离城区较远，起步也是从度假盘开始的，但经过十多年的发展，如今已成为常住区，楼价也大多翻了两倍多。因此不能单看现在亚运城有多不成熟，而是要看未来其发展的空间有多大。现在地铁四号线班次较稀疏，随着亚运城居住人群的增加，四号线无论是提速还是增加班次都是势在必行的事。亚运城配套的进一步完善，以及石楼板块楼市的发展，都将促使整个亚运城价值的提升以及居住氛围的完善。

　　因此，从其发展前景看，亚运城并非是投资或自住的“单选”，而是一个既适合居住、也适合投资的具有“成长价值”的片区。

　　不同组团买家群不同

　　合富辉煌首席分析师黎文江表示，亚运城产品目前分三部分：70~90平方米的媒体村、100平方米左右的运动员村和150平方米以上的技术官员村。从户型的角度看，媒体村和运动员村无论是投资还是自住都是合适的，而技术官员村则更适合改善型的自住需求。

　　媒体村和运动员村面积不大，总价低，绝大部分单位总价预计会在100万元以下，这个价位是比较适合用来投资的。在他看来，亚运城的产品和环境比较适合大学城的老师这一买家群。大学城到亚运城乘坐地铁也就4个站，自驾车10来分钟，这个距离十分合理。大学城老师买来可以自住也可以投资，而且相信以后前来亚运城租住的大学城老师也不会少。而150平方米以上的大三房和四房单位，更适合改善型自住需求，预计会比较抢手。

　　超大盘购买群多元化

　　合富置业首席分析师龙斌表示，目前房地产市场正处于宏观调控时期，从历史的经验来看，但凡这种时期买家买房都是比较划算的。这个超大型社区，其买家群将会非常多元化。有很多人向他咨询过亚运城，其中包括没结婚的小白领、有多套房产的投资者、换房的、买房养老的，“除了想买房出租没问过，其他都有了。” 广州商铺出租

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