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近期，不少开发商纷纷转变了“死扛”价格的傲慢态度，大举推出优惠促销措施，以价搏量求突围。　　王荔珏 摄

房企应对

回眸：新政初期多数发展商淡淡定不言降，后来忽然发现有大佬“跑得快好世界”

展望：八九月极可能出现大幅降价促销潮

招数一：降价

第一阶段：我守得起

随着调控政策的落实，政府试图将房地产从投资品特性主导，逐步恢复到消费品特性主导的目标已开始逐渐显现。面对这样的市场环境，在新政初期，不少开发商基于“手中有粮，心中不慌”的心理，纷纷采取观望态度，并没有多少的降价促销举措。

即使是在5月5日，恒大作为第一个公开表态全面降价的大型开发商，宣布旗下所有产品8.5折销售，但其他开发商也没有多少跟风举措，摆出了一副“我守得起”的姿态。直到看到了万科的业绩报告才幡然醒悟：降价促销，迟了是要吃亏的。

因为万科的销售数据显示：4月后万科的销售均价相比新政前已下降约15%，上半年累计销售金额367.7亿元，日均销售超2亿元，同比增长19.5%，并因此成为半年上唯一销售超过300亿元的房企。万科的不动声色降价着实让地产同行佩服这位带头大哥的先知先觉。广州商铺出租

第二阶段：不变不行了

近期发展商应对宏观调控的方式，除了降价促销外，还包括转战二三线城市开发以及走商业地产开发之路，这些都是为了业绩增长的需要。某大集团的营销负责人坦言，现在这样的市场环境，只要是能卖楼，换取成交业绩，开发商各种招数都会用上的。但这当中，需要遵循的一点原则就是，要保证开盘时一定要出现热销的场面，这才是调动人气最关键的一点。若降了价也没人理睬才是楼盘销售的大忌。

第三阶段：不降就傻了

近期，不少大开发商纷纷转变了价格“死扛”的态度，有了不同的优惠促销举措，像天河御品、时代糖果、中海锦榕湾、臻品云山、中海金沙湾等大批楼盘都推出了一二手联动，以非常诱人的额外折扣吸引买家入市。此外，在上周末，珠江新城的富力国际公馆推出了10套特惠单位22800元/m2起；康王路的万科金域华府一口价单位154万元；金沙洲的中海金沙湾清澜水境特价单位8700元/m2。

城区盘优惠多多，郊区盘则直接降价，在花都、南沙出现了“3”字头洋房、“5”字头别墅。如南沙境界的联排别墅最低5000元/m2；洋房方面，花都风神公社之前卖5000多元/m2，现在最便宜仅3700元/m2，花都天马河公馆的起价则从此前的6700元/m2降至5200元/m2，番禺奥园以1.3万元/m2清货，亚运板块的尚东尚筑的起价从原来的过万也降到了8500元/m2。此外，碧桂园·凤凰城、富力·金港城推出的团购优惠之举其实也都是变相的降价，为的就是追求成交量。

后市预测：新盘降价出货

对此，戴德梁行华中区策略发展顾问部董事及主管黎庆文表示，广州楼市接下来极有可能出现大幅度的促销降价。他指出，上半年以来广州楼盘成交量萎缩，下半年有亚运会的举行，很多楼盘会赶在国庆前后推出，供应量大增，加上多是全新楼盘，没有前期价格对比，降价不会有旧业主反对，因此，八九月可能出现一批降价出货的新盘。  广州商铺出租

招数二：转场

到二三线城市拿地开发

开发商除了在新货降价做文章“以价取量”之外，放弃本土不看好的项目出走二三线城市，也是其保障成交量的另一举措。

日前，番禺区邻近亚运城的石楼镇大岭村地块“流拍”，成为新政后首块“流拍”地块。这被业界认为是在当前房地产新政气氛影响下,开发商出于对拿地风险的考虑,拿地上更趋谨慎的结果。

二三线城市风险较小

但实际上，这并不能说明开发商都暂缓了拿地。有统计数据显示，无论是保利地产、恒大地产，还是万科等众多的大开发商，在今年上半年均把目光锁定了二三线城市，而且拿地的动作可谓频频。

风头最劲的是万科，在刚刚过去的6月份，万科新拿的4个地块全部位于二三线城市，而之前5个月公开拍得的35块地中，有29块位于二三线城市，占比高达83%。恒大地产也不甘落后，连续在天津、太原等地拿地，耗资约15亿元。

对此，有业界人士表示，随着宏观调控的不断从紧，楼市泡沫积聚的一线大城市很可能会迎来一轮深幅调整，而此前属于楼市相对价格洼地的二三线城市不仅市场本身风险要小，在政策执行上也会因土地财政有所放松，因此开发商到二三线城市拿地会安全得多。

利润比重赶超一线城市

从万科2009年度报告不难发现，2009年，深圳、广州、上海、北京、天津几个一线城市占万科营业收入和净利润的比重分别达到44.1%和44.5%。而在各城市净利润比例中，沈阳以6.38%超过了北京的6.29%，杭州的10.50%略低于上海的13.16%，苏州的3.52%和南京的3.48%大致持平。这表明，二三线城市大有赶超一线城市之势。

发展商在二三线城市大力拿地，既是为避开调控的风险，同时也是为扩张的需要，因为目前调控对二三线城市并不是很严。广州商铺出租

招数三：转型

涉足商业地产长线经营

住宅开发前景不明，不少在住宅领域知名的品牌开发商于是纷纷在转战二三线城市的同时将投资的目光转向了商业地产。

万科地产曾表示，未来的持有型物业要占到公司整体的20%，将陆续推出养老物业﹑酒店及商业配套。此外，万通地产也提出了住宅开发和商业地产并重的计划；世茂集团的商业规划更加彻底，声言将在未来几年内专心打造高端商业地产品牌。同时，加盟到商业地产开发的还有零售商，像宜家就在去年在北京的西红门区域抛金7亿元购地，准备自建自营；全球第二大零售商乐购也开始购地，此外包括来自国内的步步高超市也同样开始了自购自营。

商业地产更考开发商实力

业界人士表示，商业地产与住宅的区别是能够拉动投资、消费两端更加独立的产业，某种意义上商业地产比住宅的产业链更长。如今的利好是由于针对住宅“刀刀到肉”的调控造成人们的观望，这样对商业地产的投资会产生积极的效应。

但值得关注的一点是，由于很多大开发商之前一直都是专注于住宅开发，在商业地产领域并没有太多的经验，这类开发商过多地涌入商业地产，未必能达到预期的效果。而且从事商业地产的开发商还必须有长远的眼光和足够的资金实力，同时更需要建立起经验丰富的管理团队和经营理念。在这点上，香港开发商的商用物业运营经验值得借鉴。广州商铺出租