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新政实施三个多月来，广州楼市跟随全国大市，终于从狂热逐渐回归冷静。陈白帆 摄

从4月15日新一轮宏观调控政策出台到今天，房地产新政经历百日。三个多月以来，广州楼市跟随全国的大市，终于从狂热逐渐回归冷静，成交量大幅下滑，楼价也出现了松动，尤其是郊区盘更有明显的回调。大多数买家都在静观其变，期待等来抄底的良机；开发商们则对后市走势的判断非常纠结。

在“新政百日”之际，《家天下》推出了“新政百日记”专题，从政策、楼价、买家以及开发商等不同角度，对广州楼市近段时间的变化做一个梳理与分析，同时也对未来走向进行前瞻性的展望。

今年4月，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，这就是被称为“史上最严厉调控”的新“国十条”。新政实施100天，全国的楼市也发生了深刻的变化。然而就在此时，市场上却传来“宏观调控政策将要松绑”的传闻，此次楼市调控将何去何从？

头炮：新“国十条”

新“国十条”与以往的楼市调控政策相比，手段并没有多少花样，仅有房贷一种。但就靠这一招，就足以让楼市从高峰走向低迷。此次调控实行了更为严格的差别化住房信贷政策。按照政策，对购买首套且建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，部分地区甚至可以暂停发放贷款。广州商铺出租

逆转：认房又认贷

新“国十条”出台后，不断飙升的楼价终于放缓了脚步，而成交量也开始下降，买卖双方陷入新一轮的观望中。6月，国家对“二套房”的认定标准进行了规范，民间称之为“认房又认贷”。该房贷政策可以说是历年来最为严格的房贷措施，是此前新“国十条”房贷政策的进一步收紧。严厉的房贷政策终于让楼市发生了逆转。国家统计局发布的数据显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1%，这是近15个月来环比首次由涨转降。在广州，有网站统计上半年一手楼成交量同比下降52%。成交量大跌令楼市步入了一个十字路口，一些专家认为，这标志着房价的拐点已经出现。

定调：调控继续不手软

然而就在楼市调控政策效果初显的时候，有关“楼市调控力度放松”的声音不断传出，使得政策走向变得扑朔迷离。所幸的是，有关部门迅速出面辟谣，住建部、银监会、国资委三部委集体否认“楼市调控政策松动”一说，并且高层官员在不同场合表示调控还将坚定不移地执行，下季度楼市将全面调整，楼价将有所下降。相关部门的迅速反应和辟谣，说明了国家严厉调控楼市的决心不会改变，也为下半年的楼市继续调控定了基调，表明楼市调控还将继续。

下半年估计是以巩固此前政策为主，国土部7月19日发布报告也认为，短期内继续出台更严厉措施的可能性较小。有关人士预计，三、四季度新增库存大量形成，可能是房价出现大幅度下调的时期。也就是说，新政百日只是引发楼市巨变的开始，其效力在今年下半年将更充分地显现出来。  

本轮调控仍缺“松动”基础

合富置业首席分析师龙斌在接受记者采访时表示，中国的房地产市场受政策影响明显。以广州目前的情形看，宏观调控显现了初步成效，市场观望气氛浓厚，价格也开始出现松动，中心城区楼价暂时维稳，但外围已开始下降，伴随而来的是成交量的大降，预计这种状态在第三季度也不会改变。广州商铺出租

“松动”之说为时尚早

龙斌表示，今年的宏观调控不同于2008年。从经济环境来看，2008年受全球金融危机的影响，货币政策需要宽松。而今年一季度经济增长速度是11.9%，二季度是10.6%，整个上半年经济增长11.1%，虽然增速放缓，但仍处于上升，货币政策不可能有很大的放松。从这个角度分析，本轮宏观调控政策缺乏松动的基础。

接下来，楼价是否会迅速下降？开发商在经历了去年的热销后，大部分都粮草充足，再加上有通胀的预期，所以不大可能出现2008年的楼价迅速下降，“但回落5%是有可能的。”龙斌表示。中原地产拓展部总经理黄韬也认为，去年春节前后的房价低位和目前相差了40%，想要短期内房价回落40%几乎不可能，但回落10%~15%却是可以预期的。

经济高增长、城市化加速、大城市聚集效应以及低水平的社会保障，逼使居民投资房产理财，楼市的购买力依然存在。

空置惊人不控不行

近期国家电网利用智能网络在全国660个城市调查，发现总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。此数据之所以惊人，在于6540万套住宅可以解决2亿人的居住问题！这些数据充分表示此次宏观调控政策出台是有深刻背景的，虽然与2007年的“9·27”新政的手段有些相似，但政府对于今年的调控态度却是异常立场坚定的。

有一种说法称房地产“绑架”了中国经济，但要实现经济结构转型，是需要经历漫长而痛苦的调整过程的。广州商铺出租