专家分析称 “琶洲-员村规划”出台导致员村房价看涨 但要追赶珠江新城尚须时日

　　毛坯均价高达2~2.5万元/平方米，最高价达到3万元/平方米。“琶洲-员村规划”出来后，员村一跃从老工业区成为CBD新贵，房价节节攀高，个别新盘甚至比珠江新城还贵。从去年到今年，短短一年，员村的房价已经涨了5000元/平方米。而新规出来，二手房市场的看楼客明显增多，其中不乏一些投资客。

　　专家表示，员村板块的“价格洼地”优势明显，作为珠江新城的延伸区，区域价值将进一步提升，但是要想媲美珠江新城，三五年内尚不现实。

　　文/记者蒋悦飞、赖伟行

　　现状

　　员村新盘“狮子大开口”

　　“3万元/平方米，这么贵！”记者日前来到员村炙手可热的江景盘江××岛。“地铁通了，新规划也出来，这个价格以后还会涨……”看着记者嫌贵，销售人员滔滔不绝地讲述楼盘的利好。

　　员村目前在售的新盘并不多，对于这个价格，用记者在销售现场碰到的伍女士的话说，该楼盘简直是“狮子大开口”。该盘主推产品为71~108平方米的两三房，均价2万~2.5万元/平方米，而且还是毛坯，有些景观较好的更是达到3万元每平方米以上，直逼珠江新城。不过还有些特价单位，毛坯价为1.7万元/平方米。

　　开价让业内人士也咂舌不已

　　销售人员讲出一大堆利好，包括大盘、东南望江、楼盘边上还有市政体育公园……然而，在珠江新城一些楼盘，均价不过25000元，还带6000元/平方米的装修。在四周还是一片工地，而且还有个大烟囱的楼盘，开出这样的价格，让业内人士也是咂舌不已。

　　经纬地产研究中心的一位研究员就表示，因为“琶洲-员村规划”的出台，该楼盘从刚开始的15000元/平方米到现在离奇的30000元/平方米，业内人士都在感慨：简直疯了！“在那个区域，这种价钱，我觉得不如去珠江新城买了。”

　　一年涨了5000元/平方米

　　长期以来，员村在人们印象里是一个老工业区，区内工业企业众多，且大多是重污染企业和有毒害化工类企业。这一地区居住人口也比较杂乱，流动性大，房地产的档次并不高。

　　然而近几年来，员村正发生翻天覆地的变化。首先是地铁五号线的开通，接着是泛CBD的规划，这块西临珠江新城，又与琶洲隔江相望的老工业区，一下子风生水起。

　　“这几年房价涨得好快啊。”市民翁子安2007年在美林海岸买了一套50平方米的小复式单位，“那时候，价格才7000多/平方米，现在二手都涨到16000元/平方米。”满堂红研究部经理周峰表示，早在前几年有关部门透露出员村新规划之后，员村的房地产就开始蠢蠢欲动。在新规划和地铁五号线对员村的连续利好作用下，从去年年初开始，就有投资客和自住客陆续进驻员村，员村的房价也从去年年初的1.1万元/平方米左右，上升到而今的1.6万元/平方米左右。短短一年就涨了5000元/平方米。

　　原因

　　规划诱人 供应稀缺

　　6月12日，耗时已久的“琶洲-员村地区城市深化及控制性详细规划”终于尘埃落定。根据规划，琶洲-员村地区将建设八大城市公园，规划绿地覆盖率达45.1%，人均公共绿地达11.8平方米，绿化面积非常大。而居住区级公共配套也非常齐全，包括7所中学、2所九年一贯制学校、12所小学和4所综合医院等。交通设施方面，为缓解交通将新增3条过江隧道，除此之外，还有5条轨道交通线路从该区经过，同时还将增设6条地铁循环接驳巴士。

　　规划中未来的员村环境如此宜居，但居住功能却弱化了。琶洲-员村地区规划的三大核心功能为：会展、金融服务和文化创意，居住功能并不在列。

　　经纬地产研究中心研究员温迪表示，未来该区新推的一手住宅必定备受关注，售价也将水涨船高，再加上区域内住宅供应的稀缺性，估计售价会逐步向珠江新城楼盘靠拢，成为广州的价格标杆地区。但由于该区住宅用地并非主导，未来一手住宅供货量并不多，因此该地区的房地产市场将是以二手房为主导。

　　二手市场

　　看楼客增多两三成

　　新规划出台，二手市场有何反应？记者日前在员村二横路一带的中介店走访发现，经过两个月的宏观调控，板块内的楼价没有多少下降，即使是楼龄在十年以上的房改房楼梯楼也有部分均价接近万元，贴在街招上的“笋盘”并不是很多。

　　某中介店经纪张先生向记者表示，在“琶洲-员村规划”出台前，因为区内的租赁市场非常旺盛，员村板块业主的心理价位都一直比较稳。

　　“近10天来看楼客多了两三成，但是成交量还没有明显增加。”中原地产天河区高级营业经理朱瑞军向记者透露，受到银行信贷收紧等因素的影响，员村板块成交量近两月大减五成，但员村详规出台后并没有对市场有立竿见影的影响。由于员村本已是一个成熟的区域，所以目前九成的看楼客都是之前被压抑的刚性需求买家。

　　看楼客增多，价格也依旧坚挺，这两个月的放盘价也只是微降5%，不少业主的降价幅度更只在一两万元左右。朱瑞军表示，员村二手物业的覆盖区域不大，目前板块内放盘的物业中楼梯楼其实并不占多数，不过由于价格实惠却更受追捧。

　　专家分析

　　起步低难超珠江新城

　　来自CRIC中国房地产决策咨询系统的分析报告显示，2009年天河区商品住宅的成交均价为16396元/平方米，员村板块同期成交均价为12000元／平方米，价差幅度为4396元/平方米，即便是与相对临近板块（如天河公园板块）相比，员村商品房价格仍有上升空间。易居华南区副总经理梁永光表示，“员村板块的‘价格洼地’优势明显；同时，员村板块作为珠江新城的延伸区，区域价值将进一步得到提升，为员村板块房地产市场发展加速。”

　　梁永光特别提到，新规划出来后，员村、琶洲板块的住宅用地受到控制，“这意味着，这两地区的商品房是稀缺品。商品房供应不足，价格就会稳步上升。”中原地产项目总经理黄韬表示，琶洲-员村地区形成新的置业热点，未来几年的一手楼价将媲美珠江新城。

　　不过，员村房价想追赶珠江新城，短期还难达到。经纬地产研究中心的温迪分析，从周边区域来看，琶洲-员村地区规划的就业人口将达33.5万人，购房和租赁需求是比较大的，但在区域住宅用地较为稀缺的情况下，大部分居住需求将会外溢，这势必带动周边区域的房地产市场，但这种影响还需要一定的时间。就近期而言，周边区域的楼盘可能更多地受到投资投机者的关注。

　　满堂红研究部经理周峰表示，珠江新城本身的CBD定位，让珠江新城在很长一段时间内，是其他区域所无法企及的。而员村由于历史问题，起步定位就比较低，所以，即便在重重利好之下，“在近期，比如三年内是无法超越珠江新城的。”(广州租铺网 编辑)