搜铺网~　广州楼市这半年，买卖双方博弈的起因归根结底还是缘于政府对楼市态度的逆转：由宽松到趋紧，由扶持到调控。而政策的逆转必然引起市场一系列的转变：一手网签环比量价齐跌；二手交易大幅萎缩；上市房企销售业绩大幅“缩水”……

　　本刊认为，上半年，房地产政策已然行至分水岭，“利空出尽仍未尽”，此轮调控目的明确，乃为中国经济结构调整之先兆，正是如此，尽管上半年政策面孔严厉，但房地产调控不会半途而废，千万别指望调控会“踩刹车”。

　　关键数字

　　●72.31万平方米

　　2010年1-5月，广州二手住宅成交量高达361.53万平方米，月均成交72.31万平方米，比最火爆的2009年上半年的月均79.93万平方米仅少了9.53%。

　　●万元大关

　　三大中介的二手住宅成交均价已呈下降趋势，但仍处于万元的高位。

　　今年1-5月的广州二手市场同样是“政策市”，二手成交随着政策变化剧烈波动。

　　1-5月，广州二手住宅成交量高达361.53万平方米，月均成交72.31万平方米，比最火爆的2009年上半年的月均79.93万平方米仅少了9.53%。6月份的成交量目前尚未确定，但几大中介纷纷表示“比5月份的成交又降了两至三成”。

　　二手市场

　　月均成交列次高

　　均价企稳万元关

　　政策不断趋严，成交不断下降

　　此轮调控最早可以追溯到2009年12月二手房营业税优惠结束上。此政策出台后，市场赶搭“末班车”，成交一度火爆，以致今年1月份的二手住宅成交创下近两年的天量的109.21万平方米，比一手住宅成交高出一倍有多。转折点出现在4月中旬，“史上最严厉新政”出台后，二手成交量逐月走低（房管局数据有较大滞后性，且没有实时网签数据，故其成交量仍表现为继续走高）。中原、合富和满堂红等中介行的成交数据均显示，4月下半月的成交量比上半月锐减三至五成，5月、6月至今的成交同样呈逐步递减状态，满堂红研究部高级经理周峰介绍“6月至今的成交量比5月同期又少了两成，而5月的成交量已经比4月减少了三成左右，很不好的状况”；合富置业报告也显示“5月份比4月份成交量减少了四成，基本回到2008年同期的水平”。

　　一手降幅不大，二手价格坚挺

　　尽管4月中开始成交量呈现逐月下降趋势，但二手楼价至今为止的松动空间仍在5%-10%。分析其原因，一是一手楼价没有明显下滑，相当多的板块和楼盘由于有效盘源少，周边缺少一手楼供应或者周边一手楼价格坚挺，二手价也没有太大变化；二是二手业主多数资金压力不大；三是通胀预期令部分高端人士认同“持物业，防通胀”，如珠江新城地区，部分高端业主出现“惜售”、“转售为租”现象。在更能反映实际成交状况的三大中介实时数据中，三大行4月、5月的成交均价虽然环比上月有3%-5%的微跌，但仍站稳在万元大关之上，如中原5月二手均价为12224元/平方米，合富为11497元/平方米，满堂红为10452元/平方米。

　　供需关系逆转，成交恐难放量

　　半年调控，对二手楼市最大的影响在于缓解了原本紧张的供求矛盾，部分地区更是从原来的供不应求变成了现在的供过于求。三大中介行的统计显示，新政后放盘量确实增加了一到两成，但需求却减少了四至五成，令供求关系得以改变，“以前是三个买家抢一套房源，现在是三套房源对一个买家”，不少经纪这样说。

　　本刊认为，假如买家入市意愿持续低迷，需求继续降低，那么二手成交将继续保持胶着状态。而买家入市的风向标，一看政策和信贷，二看政策下的一手楼价。更甚者，随着调控趋紧、银根收紧，在一手楼价有大幅让利的情况下，假如二手业主仍坚持小幅松动，这将促使买家转向一手市场，不利于二手成交。

　　文/羊城晚报记者 陈玉霞

　　广州十区二手住宅上半年成交量

　　时间 成交面积（万平方米） 月均成交（万平方米）

　　2007年上半年 399.73 66.62

　　2008年上半年 225.56 37.59

　　2009年上半年 479.57 79.93

　　2010年1-5月 361.53 72.31

　　（数据来源：广州国土房管局 整理/陈玉霞 制图：黄艳玲）

　　2010年1-5月二手住宅成交量

　　月份 成交面积（万平方米）

　　1 109.21

　　2 66.05

　　3 50.17

　　4 64.50

　　5 71.60

　　1-5月 361.53

　　（数据来源：广州国土房管局 整理/陈玉霞 制图：黄艳玲）

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