中国房地产的泡沫是如何被消化的？

　　房价下跌30％就会救市——中国房地产的泡沫是如何被消化的？2010年6月3日星期四下午，瑞士电视台Swiss Televesion（国家电视台）亚洲记者芭芭拉·丽缇 Barbara Luethi、制片人曾思韵专访戴欣明，瑞士及欧洲播出。

 相片拍摄：祝斌

 

　　一线城市的房价应该跌去70%，但房价下跌30％就会稳市，40％就会救市

　　2010年6月3日星期四下午，瑞士电视台Swiss Televesion（国家电视台）亚洲记者芭芭拉·丽缇 Barbara Luethi、制片人曾思韵就中国地产经济形势以及因此可能的中国经济对全球的影响专访戴欣明。

　　在房地产界，戴欣明的观点立场即不是“唱衰派”，也不是“唱涨派”，只是客观地分析事物、事件，以前瞻的眼光，多学科视角，前沿的思想，对未来房地产经济、中国经济走势进行判断，为相关的人指明方向。

　　此次采访，戴欣明不单为瑞士观众也为欧洲观众了解中国房地产经济情况有了权威声音，同时也对深圳房地产情况有个非常完整的、客观的、权威的认识。

　　由于应对的思维不同，所以更加简明扼要，对于中国广大关注房地产趋势的人有借鉴作用，在此分享观点。

　　以下为采访的大致情况，因为没有文字稿，采取即问即答的方式，所以下面的对话只是大意：

　　瑞士电视台亚洲记者芭芭拉·丽缇：中国房地产有没有泡沫？

　　戴欣明：中国房地产泡沫情况，如果按西方市场经济的角度来看，泡沫非常严重，但是按中国国情来看，并不存在泡沫，原因是，中国的房地产泡沫不是市场形成，自然也就不能称为泡沫。

　　瑞士电视台亚洲记者芭芭拉·丽缇：假如中国的房地产市场有泡沫，泡沫还破裂了，对全球经济的影响与美国次贷相比如何？

　　戴欣明：假如泡沫破裂，产生的威力至少是美国的三倍以上的威力，因为中国的人口基数大，在世界上的经济地位重要，还是重要的出口国家，发达国家对中国的依赖程度超乎一般人的现象，势必造成一连串的反应，也就是说，2008年的金融海啸对中国的影响，反过来影响美国等发达国家的经济体系，并且是倍数效应，如果造成房地产经济国家的人口大量失业，这不仅仅是社会一般性动荡问题，而是世界格局的改变，这种改变势必换来其它方面的根本性更改，用来应付其国内政治、经济的变化。

　　瑞士电视台亚洲记者芭芭拉·丽缇：在投资刺激下，会不会形成美国式的次贷危机？

　　戴欣明：我不认为中国会形成美国式的次贷危机，因为在中国向银行借钱并不容易，并且成本很高，当美国房地产借贷利率是0.8甚至是零利率的时候，中国的5年长期贷款利率还在5％左右。另一方面，由于中国银行的监管体制，那些所谓的次级抵押债券在中国是不便于操作的。中国只是在首付上作文章，特别是二套首付（2007年底的40％，现在的50％，瑞士房贷就是20％的首付），以及贷款利率的临时优惠上的刺激，是阶段性刺激，不是无控制的刺激政策，这也是为什么我们会看到中国的房地产市场为什么那么像西方经济体制下的股市。

　　瑞士电视台亚洲记者芭芭拉·丽缇：中国房地产的市场正常？

　　戴欣明：中国房地产市场要从什么角度看？从西方的角度看不正常，从中国的国情来看就非常正常。比如，去年达沃斯论坛上，央视记者芮成钢像美国官员问到“轮胎特保案”等经济问题的时候，美国商务部部长骆家辉说，美国以及西方在经济上对中国的政策、制裁，以及因此的一揽子计划都是加快中国进入市场经济，这说明中国自己在1998年宣布的中国从此进入全面的市场经济只是一厢情愿，或者说我们认为的市场经济并不是市场运行多年产生的自然市场体制。

　　如果西方一般的学者以其自己的眼光看待中国的房地产，那么中国的房地产问题是相当的严重，这也是为什么一些在西方受过教育或工作过的中国裔学者认为中国房地产，中国经济要崩盘的思维上的原因，而实施上却没有按照他们的“忧国忧民”的思路去走！

　　瑞士电视台亚洲记者芭芭拉·丽缇：您也承认高房价的存在，面对高房价，中国又做了什么？

　　戴欣明：中国这些年房价翻倍的暴涨是人为因素，也就是说中国经济需要这样的房地产暴涨，并且事实上也证明了，房地产过热，特别是在2008年底金融海啸来临之时，中国的4万亿救市政策起到了作用，但是同时也忽略了房地产价格的暴涨的抑制，说明中国还不能，或者是其它国家也存在这样的经营和管理国家的能力上的缺失，不可避免的造成的房地产价格的暴涨，所以现在开始，从2010年4月出台严厉的调控政策，首先让房地产的成交量大幅度下降，使市场进入博弈阶段，开发商在硬挺，看后势如何。

　　因为中国房地产市场是政策性市场，所以适当的观望，以及长久以来的救市政策的反反复复，这种等待是有价值的。

　　前几天，深圳市政府代市长就已经发话，深圳的房价下跌30％是正常的，可以这样理解，深圳的房价下跌30％是被允许的，超高这个临界点就会稳市，如果房价下跌超高30％，那么就会形成下跌惯性，就会冲破50％的底线，带来相关利益者出现严重的问题，就会救市。这就是为什么我在2005提出中国的房地产市场是政策性市场，房价可以控制在任何一个价位上，但是没有多少人能理解，直到2008年万科的董事长王石承认中国的房地产市场是政策性市场，这样大家才逐步透彻地理解中国的房地产市场，这也就难怪西方为什么这样难以理解中国的房地产市场！

　　瑞士电视台亚洲记者芭芭拉·丽缇：房地产过热产生了那些不利的问题？

　　戴欣明：比如，从深圳来看，高房价对于公务员、精英、商业英才的确是个好消息，但是对于社会上的中低收入者却是一记闷棍，这会让这些人失去生活的信心，像富士康员工这样的低收入群体出现的跳楼事件，也反应了高房价所带来的问题，因为房价的高涨，让这些人直到他们的未来是渺茫的，他们的工资完全不足以体面的生存，更谈不上体面的生活，富士康随即在最新一跳之后，宣布全员提高工资30％，但是高房价带来的问题已经存在，人们的生活成本大幅度提高，社会问题层出不穷，城市人口迁徙，导致竞争力下降，深圳的工资水平已经是二三线工资的水平，但是通胀水平是全国最高的。

　　目前中国的房地产管理思路，从我个人角度分析，这是用“短痛解决长痛”的方法。

　　戴欣明，客观地讲，从居民的可支配收入来说（戴欣明工作室——商业地产管理机构，工作的需要经常做市场调研工作，发现深圳的这样城市居民的实际收入远不如2003、2004年间，而那时的房价均价5000元多些），一线城市的房价应该跌去70%，这就是外国经济学家，包括尊崇市场经济的华裔经济学者理解的，中国房地产存在巨大泡沫的原因之一，但是从中国国情或市情来讲，房价上涨只是刚刚起步，目前的下跌还是暂时的，只不过这个暂时要比以前长些。房价下跌30％就会稳市，40％就会救市。

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　　戴欣明官网：www.daixinming.com

 就一些问题进行沟通

士电视台Swiss Televesion（国家电视台）亚洲记者芭芭拉·丽缇 Barbara Luethi认真听








当时的天气预报说有阵雨，当时一直没有下，直到一个多小时收工后，天上立即下起了雨



深圳市市民中心是戴欣明经常接受采访的地方，但是这次有人围观，因为有记者是外国人的缘故吧

西方记者的问题有的时候就像他们看待中国的一些事情比较难以理解一样

很像凤凰卫视的主持人曾子墨的制片人曾思韵



有些问题还真不好回答，想一下

深圳市市民中心，深圳书城

拍电影专用麦克风，距离可以远一些，这样采访更自然

敬业的记者

补拍一些日常镜头

当时的天气预报说有阵雨，当时一直没有下，直到一个多小时收工后，天上立即下起了雨

都感觉太不可思议了

因为这样的采访最好是在具有一个城市标志性建筑和广场的地方，在室内不能突出效果

 

　　瑞士国家相关信息：

　　瑞士是一个位于欧洲中部（或归类于西欧）的联邦制国家（虽沿用旧称“瑞士邦联”，但在1848年改宪后已实行联邦制），与德国、法国、意大利、奥地利及列支敦士登接壤。瑞士也是世界著名的中立国，历史上一直保持政治与军事上的中立，但瑞士同时也参与国际事务，许多国际性组织的总部都设在瑞士。瑞士也是全球最富裕、经济最发达和生活水准最高的国家之一，人均国民生产总值居世界前列。旅游资源丰富，有世界公园的美誉。

　　时差：瑞士的时间，比中国慢7小时，夏季则比中国慢6小时，因每年的3月至9月尾均采用夏令时间。而滑雪季节则是从12月中旬至5月下旬。　　

　　与中国关系：1950年9月14日，中国与瑞士建交，并互派公使。1956年１月和1957年４月中瑞各自将公使馆升格为大使馆。　　

　　人口：741.84万（2004年），其中瑞士藉人口占79.8%，外藉人口占20.2%；人口密度 176/km2位于第92位； 　　

　　语言：瑞士应用语言共四种：德语Deutsch、法语、意大利语Italiano及罗曼什语。其中讲德语的人口占63.9%，主要在北部地区；讲法语人口占l9.5%，在西部地区；讲意大利语人口占6.6%，在南部地区；讲罗曼什语人口占0.5%，在东部少数地区；讲其它语言人口占9.5%。这4种语言系官方语言。英语亦广泛运用。　　

　　宗教信仰：瑞士居民主要信仰天主教和基督新教，其中天主教徒约占信教人口总数的44.1%，基督新教徒占36.6%。另，伊斯兰教徒约占4.5%，其他3.1%，无宗教者占11.7%。　　

　　教育：教育经费在各级政府的预算中均占很大的比重(在联邦政府预算中占8%，在州和市镇预算中约占25%)。全国实行9年义务教育制。瑞士教育的特点是：初中教育普及；高中比重小、职业学校比重大；大学教学质量高。　　

　　瑞士联邦不设教育部，联邦一级的教育事务分别由内政部的科学与研究领导小组所辖联邦高工系统委员会和联邦教科司负责，同时辅以大学联席会议、大学校长联席会议、州教育局长联席会议、瑞士高教中心等全国性协调机构；全国的职业教育由国民经济部的联邦职业教育与技术部管理。　　

　　瑞士人口虽少，但却拥有密集的高教网，现有12所国家承认的大学，其中苏黎士高工和洛桑高工两所大学由联邦掌管，另10所为州立大学。按大学所在语区分，德语区有6所：巴塞尔大学、伯尔尼大学、苏黎士大学、苏黎士高工、圣加仑大学和卢采恩大学；法语区有5所：日内瓦大学、洛桑大学、洛桑高工、纽沙泰尔大学、弗利堡大学；意大利语区有一所大学。大学学制一般4、5年，医学专业为6年。瑞士大学无硕士学位，大学毕业后可直接攻读博士学位。　　

　　瑞士于1993年开始对高等教育进行改革，决定将全国60多所高级职业技术学校按地区合并成7所高等职业学院，该项工作于1998年完成，7所学院共有学生18000人。这一改革将使瑞士人口中拥有高等教育毕业文凭者的比例由目前的22%提高到25%。