二十几年间楼价涨七八十倍

2000年5月番禺撤市设区，2000年是番禺楼市最重要的年份？其实，这存在着很大误区。在番禺居住了近二十年的资深媒体人李先生回忆，番禺楼市的变化，早在二十多年前就已开始，撤市设区对于番禺只是锦上添花而已。

大石、南村、钟村，还有在中国房地产发展史上鼎鼎大名的洛溪和华南板块，这些地方在上个世纪80年代还是一大片农田，又或者是杂草丛生的荒地；就连如今名声在外的广州大学城，也都是一个连番禺土著都不太清楚的、几乎与世隔绝的小岛。

当年几乎没有人能够预言这片土地日后会变成怎样，更没人可以知道这些地方的房子现在最高可以卖到四五万元/平方米，二十几年间住宅的售价可以足足涨七八十倍！更没有人可以预料到这里会成为广州的发展中心区域，会有众多亿万富豪选择在这里居住。

当年撤市设区对楼价几乎没影响

1985年9月，对于番禺而言，是一个不寻常的开始，因为洛溪大桥的动工，大大拉近了和广州城区的距离。当年，从广州市区开车到番禺市桥，要换乘两次轮渡，每次的等候和上落时间大约半个小时，因此，去市桥快则三个小时，多则半天是跑不掉的。当时，人们只知道市桥而不大知洛溪，更不要说华南板块了，而洛溪附近的大石镇，虽然有部分人知道，但很多也仅局限于知道它是到市桥的一个渡口而已。

1988年8月，历经三年建设的洛溪桥正式通车，这对番禺的发展，是有着划时代的意义，对番禺的房地产业而言，更是如此。洛溪大桥通车，使广州往返番禺的交通更直接、更快速、更便捷了。1989年，洛溪新城的发展商也在这里开始了番禺商品房从无到有的发展历程。

李先生说，当年洛溪新城的发展商，其中一家是广州比较早的合资企业，四个股东基本都是穗港两地很有名气的企业，当时开发的那一片商品房，赚钱是其次，最大的目的就是改变广州人拥挤的居住环境，由于一开始就把目标客户群瞄准了广州居民，因此，洛溪桥脚这块离广州最近的土地商品房的开发是最火热的。当时鼎鼎大名的白天鹅酒店，其员工宿舍楼就在番禺的洛溪桥边。

1990年，头一批住宅建成，一共有700套，7层高，白色石米批荡外墙，是当年最常见的式样，一梯两户，每套60-70平方米，卖600多元/平方米，这个价格在当年并不算低，当时广州最贵的五羊新城，也不过是卖1000多元/平方米。

而到1999年，番禺第一次撤市设区前，由于有一批素质更佳楼盘出现，番禺不少一手楼盘的价格已明显上涨。广州人陈先生1999年在祈福新邨置业，他当时的入手价钱是2000多元/平方米。

而离广州市区更近的广州碧桂园售价略高，该楼盘1999年春节开盘，瞄准了市场的“空当”，3000多套洋房以3300元/平方米的价格上市，结果排队买楼的人远远超过认购单位数倍，最后不得不采取摇珠方式卖楼，就连炒筹者也狠赚了一笔。

不过，撤市设区并没有给番禺的楼价带来明显的变化。有统计资料显示，2001年、2002年，番禺一手楼均价在3000元/平方米左右，2003年还一度下滑至2490元/平方米，与广州楼价的变化基本同步，与其说番禺楼价受撤市设区的影响，不如说受到广州大市的影响更多一些（具体变化见文末的表格）。

撤市设区后成交量连续三年大跃进

当然，撤市设区也不是完全对番禺没影响，最大的影响是在成交放量上。“当然，2001年之后也是华南板块楼盘陆续面市的时间，可能是新楼盘、新产品的影响比行政区划调整的影响更大。”李先生说。

2002年，碧桂园凤凰城 （咨询优惠电话：400-869-1111 转 11828）的出现，曾经暂时掩盖了华南板块的锋芒，但是，番禺地产大步发展的进程却没有终结。

2001年到2003年，番禺一手住宅的成交量连年上升，分别为195万平方米、235万平方米和290万平方米，撤市设区前的1999年记者没有找到相关的统计数据，不过，李先生说，当时应该在150万平方米左右。可以看出，撤市设区后番禺的成交量连续三年都是以20%以上的速度增长，而2003年的成交量，更是成为了迄今为止的历史高位。

买家：番禺籍广州人→香港人→新广州人

其实，在很多本地人的眼中，1990年的番禺楼市甚至比撤市设区的2000年更具有指标意义，当时，番禺的房地产正进入大规模的发展阶段，迎宾路、市广路上一个楼盘挨着一个楼盘，就像一个大工地，同时吸引了很多非番禺户籍的置业者前来购买，这是与番禺同属郊县或县级市的增城、花都、从化不可比拟的。

据悉，1990年正遇上中国经济的发展低潮，到洛溪看楼的人并不多，楼卖得很慢。后来发展商想了个办法，干脆就在海珠广场的广州宾馆开展厅，这一招果然灵验，销售情况开始好转，大约一年时间楼就卖完了。到1991年底，洛溪新城已建成93幢楼，商品房2551套，总建筑面积22万平方米，广州卫星城的面容初现。

洛溪新城的业主构成，也是当时番禺很多楼盘的缩影，由于大多数的当地居民都有自己的自建房或房改房，因此在番禺撤市设区前，在番禺买房的主要是两种人，一是祖籍在番禺但在广州市区工作的人，另外一种是香港人。而有香港发展商背景的楼盘，香港业主的比例更高。

1991年，原籍番禺的祈福集团董事长彭磷基，在番禺钟村相中一片荒地。据说当时他是从今天祈福新邨的所在地一直步行到洛溪桥脚的，费时一个半小时，他说，这样的距离不算远，于是就决定在钟村搞房地产开发。祈福新邨刚开始的销售对象主要是面对香港人，作为香港人的彭磷基，显然很了解他们的心态，港式设计，它还是第一个在香港设长期展厅的大陆楼盘，也是第一个组建自己的屋村巴士的大陆楼盘，而且有专车接驳南沙、莲花山等前往香港的车站、码头。

1992年，粤海地产也在洛溪陆陆续续征了1000亩地，这就是日后的丽江花园。有香港粤海的背景，丽江花园最早的32栋“丽”字楼多层单位基本也是港式设计，同样，它们大多销往香港。

这样的买家构成基本维持到21世纪的头几年。“在此之前，在祈福新邨俱乐部的食肆里，平时没什么人，但到了周末却人声鼎沸，主流用语基本是港式粤语，因为‘邨民’中有很多香港人；2003年之后，说普通话的人逐渐多了起来，平日的客流也越来越多，我不知道现在‘邨民’中的新广州人比例有多大，我只知道，如今在祈福的食肆，说广州话的已经被‘稀释’到不到三分之一。”陈先生说。

“新广州人对番禺认同度的提升，一方面是由于撤市设区的影响，另一方面也是由于华南板块的出现。”李先生说：“2001年之后，随着华南板块八大楼盘的面市，‘全国楼市看广州，广州楼市看华南’的说法逐渐流传，当时华南板块的‘八大金刚’（八个楼盘）的产品都做得不错，让很多对老广州没有多少区域概念的新广州人迅速接受番禺这个置业新区。”

番禺不仅是白领的聚居地

后来，有人评说，洛溪新城对于番禺房地产的意义，不但是在于零的突破，更在于在开发住宅的同时建设了大量的配套设施，而这样的开发模式，也深深影响了后来的项目。洛溪新城的开发商采取了“先社会效益，后经济效益”的发展策略，在没有完全获得利润的情况下，不惜投入大量资金，在开发建设过程中，积极进行市政配套建设，如建学校、邮电局、商业配套等。

祈福新邨的社区配套很齐全，这个规划用地达到7500亩的超大型楼盘，在配套设施上已经体现出城镇化规模，里面有两所学校、大型的综合性医院、还有当时号称全亚洲最大的度假俱乐部、大型商业步行街、超市、肉菜市场等。

配套齐全，让番禺楼盘得到了很多买家的认同，与当时很多外围区域不一样的是，番禺早在撤市设区前就得到了很多广州人的心理认同，特别是丽江花园、祈福新邨及华南板块众多楼盘的出现，让番禺成为很多文化人和富裕阶层的聚居地。

像丽江花园，很多人选择这里，因为它当时是广州最出名的白领小区，时至今天，丽江花园的社区文化，依然还被不少文化人所认同，它是一群理想主义者的无心之得。早年在丽江花园发展商工作的人当中，不少都是理想主义者，为了使那里江边的绿化更迷人，他们的副总经理甚至去海南岛挑选椰子树，而社区内刊《采风》，其作者很多是业主中的文化名人随笔。

2001年后陆续涌现的如星河湾 （咨询电话：400-869-1111 转 11868）、锦绣香江、华南新城 （咨询电话：400-869-1111 转 11835）、广州雅居乐花园等楼盘，更是云集了众多粤派知名开发商，使番禺楼市在产品整体水平上得到了大大的提升，并引来很多亿万富豪在此聚集。