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　昨日，由华西都市报主办的“成都楼市走势分析会暨华西房产2014年度产品推介会”成功举行。在2014年楼市产品走势上，与会的不少老总都提出，目前刚需市场出现了结构性下滑的趋势；在限购政策、“单独二孩”政策，以及购房者观念发生改变的多种因素下，120-140平米左右的改善型需求房子将在今年发力，现在市场上已经出现的四房有可能会成为今年的热销产品。华西都市报:从2012年的成都楼市“得刚需者得天下”，到2013年感叹“创新三房来了”，再到2014年初品牌房企贴身战即将打响的时候，市场已出现了一些微妙变化：房企变“心”了，悄然崛起的“改需时代”，似乎正在扭转楼市“刚需为王”的局面，进入改需元年。

　　购房故事

　　一个80后家庭的购房变迁

今年1月开始，刘志林一直在看房。刘志林，老家在资阳。今年34岁，毕业12年，之前在一家大型装修公司上班，2011年自己成立了装修公司，从2013年开始，刘志林坦言，一年的利润有六七十万。

　　“最近抽空看了五六个楼盘，面积都在130平米左右。”刘志林在2月15日，先后看了华润幸福里、中港悦蓉府等楼盘，“看的楼盘品质都还可以，我现在购房除了满足居住需求，更注重教育资源配套。”

　　毕业租房想买套单身公寓

　　2002年，从成都一所专科学校毕业的刘志林进入一家装修公司，从事装修设计工作，“那时候工资不高，每月 就 2000 元 左右。”刘志林和大学同学在双楠租房，每月房租500元，是一个老小区的套二。

　　“那时，我最大的梦想就是有一个自己的房子，单身公寓就行。”于是，刘志林在做好设计的同时，也在学习公司的销售、接单等情况，通过不断学习和积累，他的收入逐年看涨。

　　为了结婚 按揭买套二

　　2007年2月20日，刘志林在华星路买了一个二手房，面积86平米，套二。“当时四千多元一平米，贷款15万。”刘志林一直记得这个日子，这是他人生的第一套房。

　　买房后，刘志林进行了简单装修。2007年10月1日，刘志林和高中同学结婚了。“拥有自己的房子后，我感觉自己真的在成都落脚了。”2010年，刘志林两口子通过努力还清了按揭贷款。

　　有孩子后至少要套三

　　2012年10月，刘志林的老婆怀孕了，2013年7月生了一个闺女。“有了孩子后，我们才发现套二根本不够住。”两边照顾孩子的妈妈，有一个必须在客厅睡沙发。刘志林说，现在感觉在家转个身都很拥挤，“我丈母娘睡的房间都堆满了娃娃用的推车等小孩用品。”因为身上也有足够的资金，刘志林两口子决定换个大一点的房子，“至少要套三，最理想的是套四。”刘志林说，他们两口子一个房间，双方父母要各准备1个房间，小孩要准备1个房间。

　　“今年上半年肯定要把房子换了。”刘志林说，老婆是独生子女，今后也不排除生二胎，“说不定今后还会换房呢。”

　　市场趋势

　　一妻二子四房成改需趋势

　　改需供应今年将超30%

　　2013年，市场绝对以刚需为主，70-90平米户型成为最热销的户型；2014年，刚需产品将出现结构性下滑趋势，随着居民销售的升级，在经过纯刚需火拼之后，改需用户经过一段时间沉淀，市场需求必将井喷。开发商日益趋高的土地成本也使得在产品上必须偏改需，才有更大的利益空间。

　　仅以今年1月的数据为例，成都数据中心统计显示，以刚需为主导的成都楼市，成交7732套，环比下降18.78%。新增供应面积环比下降13.6%。1月成都市共23个项目开盘，开盘量下降近一半。推出5181套房源，认购2172套房源，认购率环比下降4.16%。

　　数据显示，在前三年的成都楼市户型比例中，改善型三房、四房户型基本占整个供应市场的10%-15%左右，2013年这一比例上升到了25%左右，而今年三房供应 预 计 将 达 到30%以上。

　　开发商：改需产品大出手

　　购房者的选择就是市场的温度计。众多品牌开发商敏锐地从购房者的需求感受到改善型需求的旺盛。今年保利、蓝光、万科、绿地、中粮、中铁建等几大开发商，都在2014年继续加大在三房、四房等改善需求类产品的市场开发力度。

　　据保利地产方面透露，2014年保利将继去年三房产品开发外，还将创新改善型居住四房户型，其中保利锦城湖项目“锦湖林语”以及龙潭寺项目“林语溪”主要针对以改需为主，预计在今年六七月份亮相，总共2000多套四房产品集中入市。

　　蓝光地产成都公司董事长程耀贵表示，今年成都蓝光将会针对改需人群定制全新产品，在舒适性上做大量提升，在所有COCO系产品中三房、四房占有极大比例，加上之前亮相的COCO国际、COCO时代、COCO金沙等几大COCO系列，东南西北蓝光三房遍布成都楼市。“以万科为例，今年更多产品走中高端路线，除了五龙山、公园5号、万科天逸等万科高端TOP系产品，以万科金域名邸、万科金色乐府、万科金域蓝岸等改善型户型为重心的项目全线推出市场，整个万科2014年，单价万元以下的项目仅有两个。”万科有关负责人这样说道，“一妻、二子、四房”的金域名邸广告宣传语成为业内热议的话题，也反映出整个市场的一个改需趋势。

　　行业观点

　　限购政策下买房一步到位

　　三房户型住宅增加

　　对于三房户型住宅房源供应量正在逐渐增多的情况，实效机构执行董事吴昊认为，“要室内功能性还是居住的舒适性，开发商本身更能敏锐地感受到后者需求的变化。其实，在限购条件下，换房成本增加，更多人更趋向于自己存一点，父母给一点等手段，首次购房实现一步到位。

　　80后换房需求增多

　　80后，现在多数已经结婚生子，且逐渐成为各个行业的骨干人群，生活和工作的现实需求，让80后的换房需求增大。

　　资深业内人士某营销机构老总说，随着80后的孩子降临、长大，父母逐渐老去，原来刚需房的局促空间难以满足生活的需要，必须换一个大一点的房子。同时，国家二胎政策的逐渐放开，有条件的年轻夫妻开始准备孕育第二个宝宝，换房也迫在眉睫。

　　观念变迁更注重居住品质

　　上海东韵营销负责人廖倩认为，随着人们对居住品质要求的提升，改善型的客户对空间感和舒适度的追求明显增强，在满足性价比和功能性两方面的前提下，改善型住房以相对高一点的居住品质，自然会受到市场欢迎。预计面积在120—140平米的改善型四房应该会成为今年市场推产品的首要考虑。

　　CCD中泰国际设计总监张小波给记者简单做了个比喻，前几年80、90平米是市场分水岭，成都市场上两房、三房产品还比较普遍，但近年来的兼顾舒居与功能型四房出现后，已成为改善型置业的主流户型。

　　记者观察

　　购买力更强的“新刚需”

　　关于未来楼市变化，万科董事会主席王石在其所著《内地人没有资格住大房子》中称，“房子会向‘小’处发展，请大家做好准备。”功能型住房真是未来趋势吗？近期，地产大佬任志强在微博上发表出截然不同的观点：“购房需求的不断细化，刚需的内涵和外延开始泛化，改善型需求正在演变成购买力更强的‘新刚需’。”

　　这种趋势的转变，从两房、三房到创新四房，从单纯的功能至上到舒适型改善需求，在现有的市场行情下，改善型需求正持续“逆袭”。据正合地产预测统计，3月份，成都楼市迎来首轮开盘高峰，全市共有20多个新开楼盘，中粮锦云、万科金色乐府、中海九号公馆、中铁建北湖国际城、乐家香月湖等改善型楼盘纷纷抢滩登陆。

　　当进入楼市竞争较为激烈、开盘量较为集中的4、5月份后，成都市场更多三房、四房产品将蜂拥而来。保利、蓝光、万科、绿地、国嘉等当前市场主流开发商，无论在项目的个盘基数上，还是户型产品开发创新上，都极有可能出现类似于花语系、COCO系这样的标准产品线，比如2013年万科首发项目万科·金色城品87平米精装三房户型，入户的6平米花园，而且还别出心裁设计了1.5卫。在这场竞争激烈的楼市“角逐”中又会出现哪些更有创新意义的代表性产品，我们拭目以待。

据中国搜铺网(www.3puok.com)