中国搜铺网讯

近郊板块

　　备战“金九银十”的硝烟越来越浓。据统计，进入八月份，预售房源数量急剧上涨，连续三周超过千套，尤其是第三周，预售房源暴涨至2955套，环比大涨143%，接近全年最高峰。

　　开发商铆足了劲、备足了粮草，看来“金九银十”这场大战将一触即发。

　　新货开闸放量，一定程度上折射出开发商对市场的信心，而从近两周市场的表现来看，“日光盘”不断，“金九银十”的预期“票房”看起来相当不错。那么对于尚未入市的消费者来说，目前最关心、最纠结的无疑是房价了，开发商会否趁热提价呢?

　　记者从多个渠道对市场的备战情况进行了摸底，前方的最新消息显示，今年的“金九银十”开发商大幅提价的可能性极低。某香港上市房企广州地区的负责人坦言，乱升价是“票房毒药”!如果要大卖，就不会升价卖楼。

　　他分析，目前，地方政府有“价格指导线”，超红线就拿不到预售证，如果房企想卖楼，价格要达到政府的要求才行，因此今年黄金月价格不可能大涨，这是“被动不能升价”;另一方面，从目前的情况看，虽然市场的热度很高，但是我们要看到旺市下的资金紧张、房贷紧张等不利因素，出于快速回笼资金的目的，开发商不太可能依然扛着不卖楼，这是“主动不会升价”。所以无论是“被动”、还是“主动”，都意味着主流开发商不会走“升价”这种短视路线。

　　至于“优惠”方面，有发展商坦言，优惠也不会放量。记者从今年各月推货楼盘给出的优惠看，的确，这个“金九银十”，开发商让大利、搞大型促销的整体意愿不强，优惠方式表现较为常规，优惠幅度也有所缩水。

　　也就是说，在这个传统旺季，消费者会有更多的楼可挑选，但不必太担心价格上涨得太吓人。不过，话又说回来，恐怕也没有太多“便宜”可拣了。在楼价上涨压力仍然较大的今年，能够有一个价格相对平稳的黄金月已然不易，对于想“稳稳阵阵”买楼的消费者来说，也算是一个不坏的消息。(文/詹青 图/东方IC)

　　备战黄金月 子弹粮草全在郊区

　　近郊板块

　　一手市场

　　“十一”黄金月前夜

　　据阳光家缘实时监控数据显示，上周广州中心区全军覆没，六区无一宗成交，创下广州楼市近两年首次零成交纪录。而近郊楼市则呈现出截然相反的成交情况，成交量突破2000套。尽管尚未正式进入“金九银十”，但市场的特征已经反映出本轮黄金月市场结构的失衡。

　　今年黄金月，几乎子弹粮草全囤在郊区了，有九成供应位于郊区，而中心六区新增供应量极少，尤其是老城区，“吃鸭蛋”的可能也是存在的，区域市场恐怕也会相当淡静。

　　中心区“吃鸭蛋”

　　中心区可能“吃鸭蛋”看来将成为“金九银十”的一大特征。从近期监控到的预售证出证情况看，中心城区“限量取证”的情况非常明显，多个楼盘因价格“超红线”而拿不到预售证，就算取得预售证，也仅有几十套左右。

　　尤其是越秀荔湾两区，今年“金九银十”仅有一个新盘元邦明月水岸准备入市，除此之外基本没有新盘应市，预计中心区将会缺席今年“金九银十”市场，想买中心城区房子的买家只能在旧盘里面淘货或暂时观战了。

　　郊区持续大热

　　从最近三周取得新增预售证的盘源分析，南沙、番禺、花都、增城新盘新货供应量大增，低价位楼盘的占比大增。记者连日走访了部分近郊新老项目的销售现场后发现，不少房企都在调整旗下项目的开盘销售周期，意在加快推盘速度，争取项目能在“金九银十”期间顺利入市。尤其是近郊的刚需盘，目前市场热度还很高，认筹状态都比较理想。

　　预计在市区高价盘严格限签的基础上，外围板块刚需盘仍会大热，而网签量骤增，很可能促使这个黄金月广州一手房的网签价出现明显的高位回落。(文/詹青 图/东方IC)

　　一手楼限签对二手市场有利无奈价格普涨，成交无法放量

　　二手市场

　　黄金月前的二手市场，因价格普遍上涨而致使成交量无法放量。有业内人士介绍，眼下买家的购买欲望还是比较强的，但价格升幅一旦超过10%，买家追涨入市的可能性就会变小。但今年的情况有些不同，因为一手楼限签，导致一手市场向二手市场输送了不少买家。

　　一手楼限签对二手楼市有利

　　往年的黄金月，一手楼往往会抢去二手楼风头，众多一手楼盘齐齐促销会分流部分原本打算在二手市场入市的买家。但是今年的情况则有些不同了，为促使一手商品住宅的成交均价表现平稳，广州实施了限签措施，导致一手住宅网签量缩减。满堂红市场研究部高级经理周峰分析，现在很多一手住宅不是因为价高而没人买，而是因为无法及时网签，必须排期到今年年底前才有机会网签。部分资金充裕又有迫切购买需求的买家，只能转向同地段的二手市场寻找合适的房源。这样，一手市场的“限签”间接增加了二手市场的成交量。“在没有新的调控措施出台的前提下，8月的成交数据将成为今年第四季度的风向标，若成交量能在7月份的基础上有所增加，且一手住宅限签措施持续，则‘金九银十’的一手市场极有可能为二手市场输送更多买家”。

　　　需求仍活跃，涨价令买家出手放缓

　　一手楼市在8月份已经颇有黄金月大战前的味道了，但二手楼市表现如往年一样相对平缓一些。记者统计阳光家缘的成交数据得知，8月1-27日广州二手住宅网签量近2900套，比7月的3263套稍差一些。有业内人士分析认为，二手楼价上涨是导致本月成交无法放量的根本原因。

　　中原地产的相关负责人表示，目前市场需求仍很活跃，但业主反价现象的增加导致买家产生观望心理。“一是利好板块价格大涨，如广州大道北、南洲路等出现‘地王’的地段，业主多次反价，令买家无法承受;二是老城区核心板块在一手楼涨价的带动下，业主的反价现象也普遍增多，但因老城区供应量有限致使成交也无法放量。”

　　合富置业首席市场分析师龙斌也说，受市区一手新货不足，户型偏大、价格高企的影响，二手市场价格也在水涨船高。一般来说，市场上需求最大的100平方米以下户型，如果价格升幅2%-5%，这样的物业大多较易被市场接受和消化;若价格升幅超过5%，承接的买家数量亦会明显减少;一旦超过10%，远高于市场价，成交难度就会加大。“目前在二手房价格一再拉升的情况下，已经有一部分买家持观望态度，个别甚至直接取消购房计划。据我们公司的粗略估算，因为资金不足而改变购房计划的买家约占市场总量的三到四成，这是目前市场需求旺盛，但实际成交量并未进一步放大的一个关键原因”。 　

　　收紧房贷，无碍黄金月行情

　　一周热评

　　□本刊评论员

　　就算房贷真的收紧，对黄金月市场行情的影响始终有限，更难对楼价有伤筋动骨的作用。在预期仍然看涨、需求仍然旺盛的当前，房贷的利空，最多只是一场毛毛雨。

　　最近，银行停贷的消息甚嚣尘上，让市场多少有些不安。有人认为，该举措将增大黄金月的变数，会使房价有所下调。不过，本刊评论员认为，此言有夸大嫌疑，收紧房贷对黄金月市场行情的影响，几乎可以忽略不计。

　　也许有人会反问，大多数的购房者都必须利用房贷这个工具来达成购房目的，房贷收紧怎么会不影响购房行为?

　　事实上，我们需要看到的是，一来“停贷”消息多少被某些媒体的“标题党”过度解读，目前最多只是收紧房贷优惠，放缓放贷速度，并未全面停贷;二来，就算房贷真的收紧，对黄金月市场行情的影响始终有限，更难对楼价有伤筋动骨的作用。在预期仍然看涨、需求仍然旺盛的当前，房贷的利空，最多只是一场毛毛雨，徒然一刻清凉而已，难以对楼市形成真正的降温效果。

　　从市场表现上看，房贷收紧最多只会对购房者的实质购房预算产生影响，因为它的确提高了购房成本，购房者可能会因此而调整自己的资金准备、又或者是调低自己的购房预算。但是它又不足以成为购房者决定“买或者不买”的主要因素。购房者决定入市与否主要关乎预期，只要预期仍然向上，购房者不会对房贷收紧十分敏感。而我们不得不承认的是，房地产依然是目前市场最热门的投资品种，是最能吸纳社会财富、公众资金的“海绵”，今年上半年的“地王”与房地产销售数据说明了一切，无论是购房者，还是投资客似乎都对鄂尔多斯与神木泡沫崩溃视若无睹。“买房是稳妥的，是升值的，至少是可以保值的”，这个观念在老百姓的理财观中已经接近“真理”了。因此，只要看涨预期仍然坚定的话，贷款成本的提高，与楼价上涨一两个点又有何异?在买涨不买跌的市场心理下，又如何能够抵挡得住购房大军坚定的脚步?

　　从另一个角度来看，银行缺钱，但开发商并不缺钱。从最近陆续披露的上市房企年中报来看，上半年房企业绩靓丽，数据显示，销售业绩行业领先的50多家品牌房企中已有26家在上半年销售额突破百亿，其中万科、保利、中海、绿地四家企业的销售额更是突破了600亿元的销售大关。房企口袋殷实，购地大方，“地王”频出，大炮任志强就曾经豪迈地拍着胸脯说，房企可以借钱给银行!众所周知，从历史经验看，开发商缺不缺钱，比银行缺不缺钱对市场的影响大了去。只要开发商缺钱，不出三个月，房价肯定有所松动。但是，反之，银行缺钱、信贷收紧对市场影响有限，以2012年“金九银十”为例，当时也一样面临首购房信贷收紧的现象，但是仍录得了近160万平方米的总成交量，成为近几年黄金月销售量的“第二高峰”。

　　当前的楼市，其实“输赢已定”。黄金月的行情虽然不至于超级火爆，但注定不会太差，开发商只要不要太贪心，便能胜券在握，购房者唯有接受现实、迎难而上。因为无论你承认或者不承认，需求总在那里;无论你愿意或者不愿意，向上走的房价不会改变。

据中国搜铺网(www.3puok.com)