中国搜铺网讯

今天上午，上海（楼盘）市房管局局长刘海生做客新华社长三角新闻采编中心、新闻晚报、上海广播电视台广播新闻中心、东方网、文汇报联合主办的2013上海“民生访谈”节目时透露，为进一步解决保障性大型居住社区“房等人”、“人等配套”、“配套又等人”的连环扣难题，市有关部门将加大“大居”的配套建设力度，尽可能压缩保障房小区的“成熟期。”

如何看懂房价涨跌？

别被“均价”误导，看“指数”比较科学

访谈一开始，就市民关心的房价问题，刘海生坦言，税收政策、货币政策，包括市民对房价的预期，这些因素都会影响房价。这当中还涉及一个供应结构的问题。比如说早期，总感觉我们的普通商品房供应比较少，都是豪华型的房子，这几年政府加大了普通商品房供应，包括保障房的供应。

刘海生提醒，关注房价，不要被均价所误导。“有时候媒体、专家说平均房价涨了多少，均价实际上跟房价上涨并没有直接的关系，”刘海生举例，本月第一个星期，上海的新建商品房均价是23000元/平方米，上周的均价是20000元／平方米，为什么会有这个变化？因为（当周）高档楼盘的供应多了，销售量大了，（平均成交）价格就上去了。

“如果（当周）郊区的普通商品房供应多了，（中低价位房源的成交量）就上来了。（看房价）不能看均价，还是看指数比较科学。”刘海生坦言，“一般国家统计局都会在每月20日左右公布上一个月的房价指数，这是同质比较，相对来说是比较科学的。比如我在徐汇区买房子，（从指数上就可以看到），它跟徐汇区的同类型的房子比较，涨了还是跌了。”

在访谈中刘海生还特别谈到了开发商的广告投放问题。“现在房产商做广告很有技巧！”刘海生指出，老百姓买房子很关注一些广告，其中有一种门类叫软广告。“怎么区别媒体报道和软广告呢？（软广告）标题很大，内容很诱惑，最后会落到某一个楼盘。”刘海生这样说。

 
据中国搜铺网(www.3puok.com)

压缩“10年成熟期”，今年重点解决供水

近几年，随着本市共有产权保障住房、公共租赁住房、征收安置住房等保障性住房供应入住规模的不断扩大，大型居住社区的各类配套设施建设能否与居民的入住同步，成了热门话题。不少搬入保障房小区的居民反映，部分保障房小区配套不够完善，这样的不完善涵盖交通、购物、就学、就医等方方面面，存在“房等人”、“人等配套”的尴尬情况。

针对媒体观察报告中提出的保障性大型居住社区“房等人”、“人等配套”、“配套又等人”连环扣的现象和难题，刘海生回应，（“房等人”的问题）不能这么简单理解。

“就像公交车一样，老百姓希望（保障房小区）有公交车进去，曾经在南汇有一个小区，公交是开进去了，但车子基本上是没人，有时候也会碰到这些问题。”刘海生认为，当然，政府也要主动一点，不是完全从经济上来衡量。市委、市政府，特别是房管部门也开过专题会，希望企业早一点进入保障房小区，特别是国有企业，比如说银行，上海银行、工商银行(601398,股吧)就希望可以早一点进去。

刘海生指出，在新加坡、香港的一些大型居住社区，从开始入住到配套齐全，通常有一个成熟期。“我们在上世纪80年代建（社区）的时候，成熟期差不多要10年左右。”刘海生认为，从财力上来说，现在政府更严了，完全可以压缩（这个成熟期）。去年，市委、市政府就把大型居住社区的市政、公建配套建设作为重点。比如说，今年配套建设的主要项目是供水，还有校园、医院等配套，今年共列有673项各种计划。

刘海生也坦言，老百姓更关注的是配套的投入使用。“我举一个例子，老百姓比较关心商业，最希望有大超市，但是一些超市经营企业不敢进去，担心没有销售额。”刘海生进一步解释，超市大多数都是一些食品类的东西，有保质期的，“这就是通常讲的是先有鸡还是先有蛋的问题。”

刘海生还指出，老百姓最关心的是交通问题。这方面交港局也在排计划，包括硬件设施的枢纽都在同步推。现在大型居住社区的规模非常大，今后社区管理的任务非常重。现在市委、市府专门有一个调研组，去年也出台了一些重大举措，今后要逐渐完善这项工作。刘海生还补充道，（“大居”的）教育矛盾少一些，但老百姓关心的不是小孩能不能读书，而是希望有好学校进去。

调控政策如何细化？

正常的投资都在百姓手上，目前一刀切了

对于张泓铭专家提出的对住房需求进行分类，并鼓励自住需求的观点，刘海生表示完全赞同。

刘海生认为，我国地区之间情况差异大，（房地产）调控政策不能一刀切。上海等东部地区的房价上涨比较快，房价的控制也是社会公众非常关注的问题。房价过快上涨不但会引起公众的不安，对房地产本身的健康发展也不利。刘海生表示，“自住需求实际上还包括改善型需求，过去政策有涉及这一块的内容，比如说小房子卖掉，换个大房子，国家税制当中有一个返税的政策，国家宏观调控以后已经把这个取消了。老百姓通过自身的努力解决住房的问题，还是要鼓励。”

“第二个问题比较难区分，那就是什么叫投资，什么叫投机。”刘海生指出，正常的投资现在都在老百姓的手上，目前是一起限制了。但是，合理的市场当中应当有（一定的投资成分），如在房屋租赁市场，市民买入了房子以后，作为投资性（资产）租出去。

所谓“投机”，在刘海生看来，就是炒卖。在新加坡、香港都有过这方面的税收政策，比如说多少时间里面买进卖出，就收相对比较厉害的税，所以针对“投机”的打击政策要细化。

刘海生进一步指出，（房地产市场中的）投机行为也不能绝对说一定不好。“因为有人是想钱生钱，但对房地产来说，这样炒作的话会伤害另外一批人，或者说，这是少数有钱人伤害了大多数人，这是个矛盾问题。”刘海生表示，（投机行为）从法律上来说也不是说不允许，但在政策上怎么来遏制这些行为，需要加以细化。

如何管好物业管理？

老公房物业费太低9月份后将有调整

关于物业管理的话题，刘海生直陈，物业管理既简单又复杂。所谓复杂，有很多传统习惯在里面，如果是政府、街道居委会、房管办完全不管，也很麻烦。这里面当然也有（物业管理）人员的素质问题，还涉及物业管理的价格体系。

“因为物业管理涉及到千家万户，还有低收入户，政府还在负责一部分小区的监管，并不是完全自治。我们研究政府监管小区物业管理既要到位，但别越位。”刘海生坦言。

刘海生坦言，有的小区物业自治管理管得非常好，小区也非常和谐，这里面有居民的素质问题，也有很多靠业委会，有些业委会主任真的非常好，业委会工作很多基本上都是在晚上以及星期六、星期天，那些时候大家在休息。有时候需要大家达成共识的，他还要一家一家上门。

在访谈中，刘海生特别谈到老公房的物业管理问题。“上海有些老公房的物业费非常低，我开个玩笑，一家人家一户一个月的物业费只是一个面包的钱，就是5元钱。这个（标准）对物业管理来说，显然没有办法维持下去，靠政府补贴也不是长久之计。”刘海生指出，考虑到老公房退休工人比较多，分三年逐步到位，9月份以后有一个调整。通过逐年调整物业服务收费标准，逐步使物业服务收费标准与物业服务实际运营成本接轨，并解决“同一小区、不同收费”的历史遗留问题，“物业费收得低了，（物业公司）会降低服务标准来维持它的生存，实际上损害的还是业主的利益。”

经适房准入门槛会否继续放宽？

上海政策已保基本，今年不会再做大调整

今年上海的共有产权保障房（经济适用住房）的准入条件是否还会放宽？刘海生在访谈中表示，原则上不会做大的调整。

“和全国来比，上海的（准入）标准是比较低的。”刘海生指出，上海的共有产权保障房（经济适用住房）的准入门槛是按照中低收入阶层来划定的，就是说，人均收入在5000元／月左右即可申请。如果夫妻俩的月收入都是7500元，有一个小孩，也符合申请条件。

刘海生坦言，上海是高房价地区，目前来说，上海制订的（保障房）公共政策已经是保基本。如上海实施了10多年的廉租房政策，虽然好，大家也没有争议，毕竟覆盖面小。

“上海（的经适房政策）已经是保基本了，国家定的是低收入群体，我们定的是中低收入群体。”

宅基地面积是否计入保障房申请？

廉租房经适房须计入，公租房可以不算

就政务体验报告中提到的崇明宅基地的问题，刘海生回应，凡是农村的宅基地，在核查报告过程当中，申请廉租房、共有产权房时，（宅基地的）面积都算。

“只有一种情况，如果他申请公租房，而工作在市中心，远郊的面积可以不算。”刘海生还进一步指出，至于是不是核查，我们目前的手段完全可以查出他在郊区是不是有房子。

刘海生表示，我们有一个统一的申报表，申请人在申报表里面必须要如实申报，第二阶段是核查，从政府核查的角度不可能百分之百的不漏网，我们的核查结果将在网站中公示。

第二次房屋土地征收能否享受相同政策？

保障和动拆迁补偿无直接关系，不再享保底

就市民普遍关心的房屋土地征收话题，特别是关于二次动迁是否可以享受相同政策等问题，刘海生在访谈中表示，保障和动拆迁补偿无直接关系。

“比如说，原来的住宅在杨浦区某一个地块，动迁后拿了货币，买到了虹口区，（房屋再次被征收），由于每个地块的动拆迁政策都大不一样，补偿的标准有差异。”但刘海生指出，两次房屋征收，有一条是有区别的，就是套型保底政策，“如果是家庭困难户，第一次（房屋征收）肯定是享受了托底政策，那么第二次应该就不存在这个问题。这个房子原来是动迁过的，保障和动拆迁补偿没有直接关系。“第二次就不能享受这个（保障）了。”