中国搜铺网讯

当曾今“幸福指数”全国第一的合肥（楼盘）的房价首次突破了7000元，窝藏在楼市里三年多的质疑声开始破茧。

破“7”的房价是偶然吗？

连续伏案整理数据报告一周，克尔瑞数据调查员马坤坤第一次说“今年房价涨"大"了”。

从2013年春节后第一天合肥多楼盘售楼部爆棚开始，今年的合肥楼市注定不平凡。他说，从前四个月市场的房价走势来看，处在三线城市的合肥已然想“升级”。

马坤坤所在的克尔瑞数据机构数据显示，合肥房价从2012年10月份开始，不断波动上扬。“今年的3月中旬达到了顶峰，都到6800了。”

来自据365地产家居网数据也表明，今1月份住宅备案均价达6833.元/，较之2012年12月份上涨了164.43元/，涨幅达2.47%。之后的一季度数据开始上扬，销售均价达到了6959.75元/，同比去年的6323.53元/上涨了636.22元/，其同比涨幅达10%，房价开始逼近“7”字头。

而记者走访发现，而市场上，一系列的涨价声音也不断被传出，2013年4月初，合肥坝上街环球中心开出房源备案均价达到了12000元/平米，滨湖品牌楼盘房价已经接近9字头，无论是人造的千人抢房还是真实的半夜排队，合肥在第一个季度的表现已经让很多购房者措手不及。

在合肥四月某纯新盘售楼部现场，置业顾问直接了当的告诉购房者二期单价涨幅在500元/以上；而在合肥西城的新生版块，首次开盘销售的楼盘备案价达到了6000元/，引起网友骂声一片。

新站区某盘营销总监向记者透露，合肥楼市的房价在短时间内受新政的影响极大，而且或形成长期的涨价效应，有望成为合肥房价的分水岭。

无独有偶，在合肥万途营销总经理孙宜庆眼里，合肥房价全面上涨已成事实，尤其是在好长达多年、不疼不痒的6字头均价里，2013年的破“7”或成为一个开始。

“不能忽视政策对合肥房价的催化作用，然而，形成今天量价齐升的原因，并不能全归则于房企，住房既然成了商品，就有一定的商品涨跌属性，除了居住需求的多样化以外，每个人渴望多买几套房来实现保值增值。”

然而，有部分声音对合肥房价的涨幅并不高，合肥临泉路某盘二期备案价突破8千、均价7600元/，有购房者认为“开低了！”一时间舆论哗然。365周报告显示，3月中旬合肥的房价已经达到了7108.86元/，首次突破7字头，至此，合肥房价一直在周边高位运行。

然而有网友吐槽，合肥土地市场三年未大涨，居民收入没有大幅度提高，随处可见缺乏新意的营销活动，房价上涨的理由是什么？而到底是什么在推动着房价一时间井喷后维持高位的疑问浮出了水面。

因此，对土地成本、开发商附加在商品房上的价值成了购房者声讨的对象，就像世联地产(002285,股吧)2012年度报告的主题一样，心有“猛虎”，但“蔷薇”并不好找。

土地成交均价下行 为何房价继续上扬？

2012年，合肥总出让土地过万亩，土地成本自然成了人们追究房价上涨责任的第一个对象。

在安徽清源房地产研究院成立大会上，中国房地产协会副会长顾云昌就曾表示，放开土地供应并不是解决房价上涨的单一途径，而市场中希望政府放开土地买卖的观点比“一刀切”的调控“还要愚蠢。”

据了解，在2013年合肥1-12月中，合肥共成交经营性土地83宗，总面积为10626.359亩，总成交金额为2675631.6万元，成交单价为251.8万元/亩，有业内人士表示，这是五年以内的最低值。

记者随后查阅了365地产家居网历年的土地数据报告，在2009年的一份年底报告里显示，2009年1-12月份合肥市共有78块土地成交，成交总金额达1705286.837万元，平均成交地价约为292.93万元/亩。但在与08年的同比，09年平均成交地价同比上涨了35.42%。

而这个涨势在2011年国五条、合肥限购限贷后就得到了遏制。2011年，今年的土地成交单价为338万元/亩，而2010年的土地成交单价为430万元/亩，同比下跌了21.4%。

与此同时，合肥学院房地产研究所副所长凌斌接受媒体采访时就表示，土地的经营价格则是下降，这也在一定程度上决定了合肥两年后的房价应该具有下降的空间。

但背道而驰的这个信号首先在一个代理公司的年度报告里首先得到释放。据报告撰写人之一的资深策划陈某告诉记者，摆脱物价的上涨和其他成本的变化，合肥五年内土地平均成本先升后降，三年内下降了近5成，供应量也加大了一倍，为何房价仍止不住上涨？

“按照我们去年年度的报告里的数据来看，合肥一级市场分化现象虽然很严重，好的地块价格被抬升，但因城市外拓而形成了低价板块也超过40%，这些地方的产品足以稳定合肥房价短时间内不会大幅度上扬，但事实却不是这样。”陈告诉记者，反而一些楼盘开始在高地价的基础上卖出亲民产品，和周边低土地成本卖高价房形成鲜明对比。

另外，在4月27日，合肥土地市场近千亩土地再次被争抢，其中地块的成交价格的差异也十分大。一位任职于北一环某项目公司房价成本控制的工作人员“理想与现实”告诉记者，虽然高价土地在逐渐刷新，但总体的成交均价并未提高，这也决定了后期房价的下拉走势。

据记者走访，高新区某楼盘的楼面地价为399万/亩，楼面地价2301元/，首期房源折后价最高只卖到5900元/平米，比市场预期低了一大截，高层表示以价放量是主流；而前后拿地、与其相邻的另一家楼盘土地成本为250 万元/亩，楼面地价1363.63元/，但售出的首批房源的备案均价价却达到了6100多元。

简言，房价并不是随着土地价格的上涨而上涨，相反，随着合肥土地均价的连续三年下跌，合肥房价却呈连续上涨的局面，其中的“纠结”之处发人省思。

房企高额营销费 为何担负暴利的骂声？

2013年3月，贾静雯、齐秦、梁静茹等前来合肥为楼市助阵，也打响了2013年的楼市开局之战，重金打造豪装售楼部，高调聘请全国知名房地产业内人士论道项目，就连本身和商业并无关系的佛教文化都被卷进楼市的营销浪潮中。

对于高调营销的逐渐风靡，一种隐秘的房价成本开始显露出来。有网友认为，这些高调的营销成本会不会转嫁到购房者身上？

记者走访了合肥本地的几家营销代理公司，他们表示，目前合肥楼市营销阶层的压力并不小。

一位刚从某家代理跳槽的资深策划陈明告诉记者，但从他负责的几个项目来看，开发商虽然强调成本，但节点性宣传仍然会砸下巨资，甚至一个项目请好几个代理公司同时展开营销，尽管营销公司之间的“掐架”自然少不了，但获得的成果自然双倍回收。

“请两个明星过来，整个活动搞下来也需要近100万吧，这些成本开发商很明显会一分一毫的加在房价里。”陈明告诉记者，每个项目每年的推广产品并不一样，因此营销成本也会不同，线下市场营销成本在减少，工程建设成本却在不断增加。

日前，合肥大蜀山板块某纯新盘项目的桩基成本竞标流出市面，而据知情人透露，安徽地质合肥分公司报价1289元/，最低的安徽建工金鸟公司报价成本也有941.8元/，5家竞标公司的平均产品报价达到了1128元/。

另外，据世联数据调查数据显示，在2012年世联就有7家地区公司跨过了7000万元销售额的门槛，总营业额在不断提升，在年度业绩发布会上，世联地产总经理周晓华就表示，公司70%是人力成本，但业绩的提高也表明了房企在营销代理方面向优质代理商倾斜，并愿意砸下重金。有小道消息称，合肥某本土房企2013年全年媒体投放总额预算就达到了500万元，这个数目还不包括代理公司的营销费用。

合肥一家名为黑米文化传媒公司的业务员俞颖告诉记者，一个月可以接200万个短信群发的服务量，其中60%都是来自房地产，一个短信的合作价格一般都是8分钱，7分钱是最低价了。

但在开发商眼里，他们重金砸向营销，所以导致他们的利润在降低，高房价并不是他们的错。

高新区某盘置业顾问杨彬向记者透露，项目的首期盈利空间只有4%之少，这大大低于房地产市场20—30%共识区间；临泉路一家品牌房企策划告诉记者，利润率一般只有高层掌握数据，但“我们这个项目利润率应该不高。”

有数据显示，2012年房企销售业绩仍全线飘红，但行业利润率的确在明显下滑。合肥某专家也认为房地产暴利时代一去不复返了，开发商利润肯定在降低。

然而这些所谓的高成本、低利润在一些业内人士眼里并不是房价上涨的“借口”。

华润置地（合肥）项目经理林子博却断然否定了营销成本和建设成本完全决定房价的观点。“我不认为这种看法，单单一个营销费用不会增加商品房产品的固有成本，建安、税费等其他都是不断变化。

“合肥商品房的价格应该是符合城镇化发展趋势，并没有出现高投入低房价和低投入高房价的极端现象。目前合肥量价齐升的数据表明，市场供需平稳，一些高调营销的楼盘的房价并不一定就贵，这也需要看拿地到卖房之间的周期。”

土地均价下行，营销成本不断上扬，开发商自言进入“微利”时代，那么合肥房价首次破“7”并持续高位的运行的根源在哪里？记者梳理合肥几家高端项目的销售后发现，合肥高房价项目的销售周期在不断缩短。

涨价的隐形推手：高档住宅产品去化周期在加速缩短

2013年4月底，合肥临泉路华润橡树湾备案均价7600元/平米，网友表示“房企有良心”，开盘时3000余人把千套房源抢售一空。一位合肥论坛网友“聒蛋一族”坦言，合肥的高档产品越来越热销，楼市这是怎么？据官方透露，该盘在未开盘前的认筹量就达到了千组，破“8”的传言也在4月中旬得到了验证。

于是有业内人士放言，低价盘仍然主导合肥市场，但是他们却没有高价盘“卖得好、卖得快。”

无独有偶，原本万众期待的限购没有波及的滨湖区成了众矢之的，万科蓝山房价近期备案的花园洋房均价已经达到了1万2千元每平米；而滨湖万科城在连开两次盘，后者仅仅开盘当日便认购达90%。据365地产家居网数据报告显示，第一季度位于合肥销售前10名的楼盘中，华润凯旋门销售684套、均价达到8965元/，而滨湖则有三盘位列前十，三家销售总量1849套，最低备案均价也有7255元/。更有甚者，合肥前30强中，备案家超过7000元达到了11家。这意味着，高房价楼盘的频繁持续热卖对拉升了合肥房价高涨起到了不可或缺的作用。

某合肥房地产媒体人士举例分析，政务区保利香槟国际在首次开盘到一期售罄，1200多套房源仅仅用了不到半年的时间，周期比原计划缩短了近三分之一，3月份3天便售去100套，而首批销售的7300元/已经涨到了目前的8字头。

在如冰峰尖锐的房价问题里，高房价似乎并不受逐渐愤怒的“呐喊”所控制，原本有半年去化任务的项目在两个月内便完成了额销售，加快销售节奏和提高价格便成了填补销售档期的唯一办法。

合肥学院房地产研究所副所长凌斌对高房价的推手进行了另一番细致的解释。他认为从2012年下半年的土地市场中就可以看出，品牌房企逐渐盘踞有利地块，这些地块的土地成本和辐射价值都会在房价里体现。2013年的破“7”时代就是品牌时代的体现，而且这样的产品在市场中悄悄的从小范围圈层营销向大众营销转变。

“今年是个品牌年，高端物业销售周期在逐渐缩短，市场肯定，消化快，必然一浪接着一浪，这无形中就推高了合肥的均价，新政的作用只是个云雾，一季度的房价走势就是体现。”凌斌还表示，三月的市场有恐慌性消费，房价也有不正常的上涨成分。

以瑶海区文一云河湾为例，该盘首次在2012年底开盘推出2000套房源卖出了6成，均价只有5200元/，备案当月合肥均价也只有6700元/；而滨湖万科城一个月内连续开盘两次，每次仅推出一栋楼，但均价高达8500元以上，备案后当月的均价就突破7千，1600套房源的价格影响力竟不敌200套；华润橡树湾一次开盘卖了一年的量，官方甚至表示几近完成了全年的销售任务……

由此可见，高端物业不断缩短去化周期，在市场上不经意中成了合肥房价高涨的隐形推手。

调查中，合肥华邦置业营销总监周家全的观点也引起了笔者的注意。他认为，“房价十余年来持续上涨是复合原因造成的，根本因素是城市化历史进程之必然，不应刻意夸大某一个方面原因，更没必要罗列出十大理（楼盘）由八大原因，那都是情绪化的表现！”

但无论或将责任推向土地市场，还是低利润率、高额营销成本，亦或是情绪化表现，房价高涨的轮回却还未结束。

2013年3月，保利地产(600048,股吧)在原本呼声不高的瑶海区商住地块中胜出，单价755万元/亩，业内估计不卖8500不出利润；BH2013-01地块住宅楼面价3677元/，售价7千似乎“亏本”；房价就像温水中的青蛙，热了但仍然自我感觉良好。
据中国搜铺网(www.3puok.com)