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开春以来，在开发商“以价换量”策略下，甬城楼市成交整体呈逐步回升之势，但并非所有类型的房子都能动销———以别墅为代表的高端住宅市场，至今深陷“寒潭”。

　　在“限购”等因素的制约下，有房产界人士认为，甬城高端住宅市场的“冰寒”可能将会维持相当长一段时间。开发商有必要认清形势，少建高端住宅、多开发适合刚需及改善型购房需求的房源。

　　领证一年多，备案套数还是个位数

　　在市六区商品住宅成交量迭创“限购以来”新高的近几个月，一些以中小套型为主、定价合理的楼盘，未开盘即已被大量定购、一开盘能卖掉数百套甚至“日光”、“夜光”；而另一些楼盘尤其是高端别墅类楼盘，售楼员整日里无所事事，十天半个月甚至连着几个月都卖不掉一套房子。

　　“除了周末不时会有客户来，平日里你来售楼处，很少会见到除我们售楼员之外的人。”昨天，东钱湖一别墅楼盘的售楼小姐告诉晚报记者。她相信，在其他纯粹卖高端别墅或者超大面积公寓的楼盘，也会是同样的情景。

　　数据印证了这一点。据市房产交易中心“透明售房网”备案数据，东钱湖区域内去年以来陆续开售的5个高端别墅项目，总房源近260套，而迄今仅备案了30套。其中，除一个项目备案套数达到11套外，其余项目截至昨日，均只实现了个位数的销售业绩———有去年6月即已领取预售许可证的一楼盘，124套房源只卖掉4套；有今年初领证的一楼盘，28套房源卖了3套。

　　同样的情况，也出现在镇海九龙湖边一别墅楼盘上。该楼盘于去年5月领证的86套别墅，迄今只备案7套；今年领证开售的23套别墅，购房合同已备案的仅1套。

　　此外，位于江北的以花园洋房、别墅等大面积、高总价房源为主的一楼盘，去年4月底领证，而迄今已备案的不到30套，可售房源却超过80套，即卖了近一年半销售率才25%多一点……

　　“奢侈品总是不必需的”

　　谈及高端别墅、高端公寓楼盘的“滞销”，有本地房产界人士昨日坦言：“奢侈品总是不必需的。”

　　这些“滞销”楼盘的房源总价，确乎奢侈。像目前东钱湖、九龙湖畔在售的一些别墅，总价动辄几百万元、上千万元甚至数千万元、过亿元。

　　正因为是不必需、不是非买不可的奢侈品，尤其是山水别墅更多被购房者当作“第二居所”，当前，此类住宅产品很难让买得起的购房群体大方地“掏腰包”。

　　事实上，在严厉的“限购令”下，不少高端购房者即便买得起这样的高端住宅，也取得不了购房资格。东钱湖一别墅楼盘的售楼员“实话实说”：“在我们这里买了别墅的，很多用的是父母或者已成年的孩子的名字———自己早就被‘限购’了。”

　　而据记者了解，有的所谓“纯独栋”的别墅楼盘，实际上是将两套别墅拼起来的“独栋”，需要做两本房产证。

　　按照宁波现行的“限购”政策，已经拥有两套住房的家庭不得再新购置住房，这意味着，购买此类“独栋”别墅的购房者，买之前其家庭必须是无房———而碰到属无房户的买高端别墅者，显然几率更小。

　　刚需房源亟待补仓

　　“高端住宅市场恐怕还要冷很长一段时间。”本地一老牌房企的高层判断。

　　而据记者了解，面对上述现实，本地一些手头在建有高端住宅产品的开发商，主动放慢了工程节奏。上述房产人士认为，这对于改善甬城楼市的供应结构，或是一件好事：“知道高端住宅造出来卖不动，开发商就会多去建中小套型、适合普通购房者的房子，或者多去拿适建普通住宅的地。”

　　我市房管部门的统计数据显示，今年以来市区商品住宅可售房源的户均面积逐步在增大，这意味着现有商品住宅库存中，中小套型房源占比越来越低。甬城楼市自今年3月份开发商启动“以价换量”策略以来，受“刚需族”青睐的中小套型房源被持续大量消化，业内人士已经对此类房源的后续供应表示担忧。事实上，在经历了一个“淡季不淡”的暑季后，近期一些楼盘竞争相对不是很激烈的区域新开的一些所谓“刚需盘”，有的在开盘当天中小套型即告售罄，有的楼盘甚至尚未正式开盘此类房源已被内部认购一空……

　　“刚需房源亟待补仓。”有房产代理公司人士认为，增加刚需型房源的供应，除需开发商认清形势、主动调整开发结构外，也需相应增加此类土地的供应。
据中国搜铺网(www.3puok.com)