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据昆明房产信息网数据显示，昆明五月楼市商品房共成交8656套，环比大幅上涨84.87% ，这是自2011年4月成交10667套以来的最高月成交记录，创12个月以来新高。在昆明楼市成交大爆发的局势下，近日再次传来利好消息，银监会制定的《商业银行资本管理办法(试行)》正式公布，取消了此前征求意见稿中区别划分首套房和二套房的风险权重，而明确将个人住房抵押贷款风险权重统一规定为50%。

    二套房贷首套房贷一视同仁，无疑大大降低了二套房贷资金成本。于是有业内人士分析道，二套房贷的贷款利率为基准利率的1.1倍，而首套房贷的贷款利率普遍为基准利率，甚至在基准利率基础上打八五折左右。在首套房贷和二套房贷的风险权重相当的前提下，商业银行必然有扩大二套房贷占比的冲动。而对于楼市改善性需求而言，更是一个重大的利好消息。

    刚需入市 昆五月商品房成交量环比涨84.87%

    经历了3、4月份的成交冷清局面，楼市5月迎来了大爆发。据统计局9日公布的数据显示，5月全国商品房成交面积为7290万平方米，销售额4511亿元，这两个数据相比4月分别上涨了15%、20%。

    昆明楼市亦不例外，据昆明房产信息网数据显示，昆明五月楼市商品房共成交8656套，环比大幅上涨84.87% ，成交面积405219.08㎡，环比上涨10.37%。这是自2011年4月成交10667套以来的最高月成交记录，创12个月以来新高。

    在严厉的楼市调控下，能取得如此骄人的业绩，业内人士分析称主要得益于刚性需求入市。从去年3月市场上的观望情绪就不断在蔓延，一年多时间，在房价有所松动的背景下，无法继续忍耐的刚需逐步开始入市，客观推高了成交量。

    二套房贷首套房贷一视同仁 或刺激改善型需求入市

    日前，银监会制定的《商业银行资本管理办法(试行)》(以下简称《管理办法》)正式公布，值得一提的是，办法取消了此前征求意见稿中区别划分首套房和二套房的风险权重，而明确将个人住房抵押贷款风险权重统一规定为50%。

    而此前购买首套房的个人住房抵押贷款的风险权重为45%；用于购买第二套房的个人住房抵押贷款的风险权重为60%。有市场分析人士认为，央行日前明确扩大存贷款利率浮动空间，将金融机构贷款利率下浮区间的下限调整为基准利率的0 .8倍，这使得首套房贷利率下浮的空间再次打开，然而，二套房贷款利率上浮并未松动，这意味着，在首套房贷和二套房贷的风险权重相同的情况下，银行或许会扩大二套房贷款在个人住房贷款投放中的比例。据了解，目前，二套房贷款投放量占银行个人住房贷款投放量的比例一般不超过30%。

    在存款利率上浮和贷款利率下调同时进行的情况下，银行利差在一定程度上会被压缩，因此，不排除银行会倾向于增加二套房贷款的投放量，以弥补利差损失。

    二套房贷款投放量一旦增加，对改善性需求而言，将是重大的利好消息。据了解，改善型购房者的购买实力较强，只要价格达到了他们认为合理的水平，他们就可以出手。不少人首次置业牺牲了距离或空间，第二次购房时对各项住房指标已有了自己的排序，可以针对性地看房和购买。未来一段时间内有可能将成为楼市供需的主流，这部分需求除了开发商的“以价换量”外，更加看重项目的质量和性价比。

    部分房企资金趋紧 房价走势难以迅速反弹

    虽然成交态势好转，但部分房企仍为拜托资金紧张的困境。据9日发布的“2012中国房地产上市公司TOP10”研究报告显示，房地产上市公司的负债水平呈逐年上升态势，七成公司经营现金“入不敷出”。

    又由于降息的幅度有限,能刺激进入楼市的资金是有限的, 主要是为了刺激实体经济,为整体经济面增加活力,房价并不具备大涨的基础。因为影响楼市走势有多方面因素,降息只是其中一环,并不影响楼市的根本。

    于是业内人士分析道,虽然开发商生存压力比之前有所减小,但由于限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动,楼市的需求是有限的,而且房地产企业库存较高,周转压力、资金压力较大,未来房价走势难以迅速反弹。中央的调控政策预计还会延续,不能说今年下半年楼市就全面热销、全面升温,市场形势将趋于平稳。

据中国搜铺网( www.3puok.com)