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　观点地产网 曹萍 "绿城这段时间的资金还是比较紧的，他愿意转让一些项目出来，应该是拿项目换资金"，SOHO中国总裁阎岩在4月17日的电话如此解释此次收购。

　　对于潘石屹和宋卫平的这次买卖，业内名人任志强在微博上调侃称："祝贺小潘伸出友谊之手，拉兄弟一把？"

　　收购事宜

　　事实上，加上去年收购的证大外滩地王项目，这已经是SOHO中国第二次从绿城手中收购项目了。

　　4月17日中午，SOHO中国发布公告称，公司以约21.38亿元人民币的代价从绿城、马鞍山华龙置业手中收购上海绿城广场置业有限公司100%的股权，进而拥有上海长宁区天山路街道98街坊地块。

　　21.38亿元的收购价中，包含约20.81亿元土地价款和契税，另有约5600万已发生的前期工程款及其他费用。

　　天山路项目位于上海长宁区虹桥涉外贸易中心核心地段，规划为商业及办公用途，总建筑面积约17.2万平方米，地上建筑面积10.6万平方米。其中，办公及公寓式办公面积约5.3万平方米，酒店及商业面积分别为3.75万、1.69万平米。

　　从楼面价来看，1.98万元/平米的收购价，还是比较合适的。老潘在随后的电话会议上如是称。

　　据他透露，由于此前上海外滩8-1项目的合作为双方奠定了很好的合作基础，此次收购进展颇为迅速，仅一个月时间就谈完项目的收购事宜。

　　谈及绿城今年共计60亿的出售计划，SOHO中国总裁阎岩指出，公司非常乐意与绿城合作，但其项目多在南方城市，且为住宅项目，而此类非SOHO中国所需。

　　潘石屹则指出，天山路项目规划方案已经获批，也就也不会再做调整。整个项目SOHO中国计划全部出售。目前项目已经开工，预计到2013年底就能达到销售条件。

　　"从目前市场来看，项目现在如果定价不会低于6.5万元/平方米"，阎岩称至于2013年底销售价格能会如何制定，还得取决于未来上海写字楼市场的发展趋势。

　　此次收购完成后，SOHO今年以来已经完成两次收购。"由于收购复兴路SOHO剩余股权的资金大部分都在去年支付，今年只需支付5亿，加上此次收购的21.38亿，截止目前，SOHO中国今年收购的金额是26亿"，老潘解释。

　　截止目前，SOHO中国已经在上海完成11个项目的收购，累计收购金额约255亿元。

　　"收购完成后，我们仍然持有125亿元的现金。我们将继续关注北京、上海等一线城市黄金地段的优质商业物业，完成100亿元的年度收购目标"，潘石屹表示。

　　但他又指出，"我们最近两年的侧重点还是在上海"，其丝毫不掩饰对上海市场的青睐。

　　北京滞缓

　　虽然潘石屹一再强调其发展中心在北京和上海，但其在上海连续不断投资及在北京市场的沉寂，以至于引起业内对SOHO中国总部是否迁至上海的困惑。

　　对此，老潘的解释是，SOHO中国虽然在上海收购的项目不少，但规模都比较小，而北京虽然项目个数不多，但是体量都在五六十万平方米，如望京SOHO，银河SOHO，三里屯SOHO等。

　　有人担心，近期SOHO中国频频收购上海项目，而北京的项目销售完成后又没有新的项目及时补充的话，SOHO中国会逐渐淡出北京。

　　对此，潘石屹回应称，北京在售项目体量都非常大，另外，公司还在"谈一些规模比较大的意向性的项目"，同时SOHO中国"也在跟踪一些优质的地块"。

　　SOHO中国希望未来的发展方向是实现北京、上海两地的平衡发展。因为在潘石屹看来北京和上海，无论是商铺还是办公楼，在过去五六个月的时间里，其租金回报率上涨幅度都非常大。

　　"这是我从事房地产行业十多年来，租金涨幅最快的时候"，潘石屹非常看好这两个城市的商业地产。

　　有业内人士担心，北京近期对散售商业模式的限制在某种程度上影响了SOHO中国在北京的进一步发展。对此，SOHO中国的回答是，北京对散售商业的限制是分区域的，所以，"我们还是要按照适合于我们房地产开发的模式去往前走"。

　　资金与销售

　　阎岩在电话会议中称，目前公司手持现金120亿元，鉴于今年仍会收购多个收购项目，所以会把握成本低的机会进行再融资。

　　她续指，由于开发贷是由银行直接支付给施工单位的，资金使用受到严格限制，所以开发贷并不是融资首选。

　　而SOHO中国很多项目都是通过收购得来，所以公司还有一个颇为特殊的融资渠道，就是并购贷款。

　　SOHO中国CFO唐正茂透露，去年公司平均融资成本为5%左右的水平，其他公司最高者达12%。

　　其称，SOHO中国如果要融资的话，会考虑两个条件：第一，尽量选择成本相对比较低的融资方式；第二，融资成本还要看公司对资金的需求。如果某项目带给公司的收益非常有吸引力的，且有融资需求，那么只要扣除融资成本之后有一定的盈利，就会做这样的融资。

　　在阐明资金水平的同时，潘石屹透露了公司目前业绩情况。一季度SOHO中国完成的销售约16亿元。其中，1月销售不到1亿，2月销售在4亿左右，3月销售大幅回升至11亿。

　　从区域分布来看，1季度的销售中，2/3的销售集中在北京，1/3左右在上海。其中北京方面可圈可点的依然是望京SOHO项目，现在已经销售过10亿元。

　　截止目前，SOHO中国4月已经实现签约额4亿元，虽不能确定是否会超过3月11亿的销售，但潘石屹坚信，5月份公司整个销售势头会起来。

　　他指出，SOHO中国销售的都是投资性物业，市场上银根情况对销售影响非常大的。SOHO中国之所以3月销售会回暖，也是因为3月银行新增贷款是14个月以来第一次突破1万亿，也是银根宽松的标志。

　　其多次表示，作为不限购的商业物业，其租金不断上涨，因此虽然一季度SOHO中国仅完成全年230亿销售目标的7%，但对完成全年目标公司仍然信心满满。

　　其最明显的标志是，今年以来望京SOHO已经两度提价。据潘石屹观察，提价后看整个市场反应情况比较好，因此，以后每个月SOHO中国都会根据项目进度对价格都做出调整。据悉，由于上海中山广场属于现房在售，所以调价幅度不如北京。

　　早在3月业绩会之际，潘石屹就明确表示，SOHO中国旗下项目从3月1号整体提价了2%，同时，他希望随着3月销售的上升，在4月初再提价2%。

据中国搜铺网( www.3puok.com)