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一面是存在长期空置的住房，另一面是租客苦寻不到合适的房子，如何调配这些资源，既防止浪费又不造成“群租”的隐患？相关专家建议品牌房地产经纪机构，以支付固定租金回报为前提，收储居民家庭零散的出租住房，并投入资金进行针对性“加工”，再以正规出租的方式租赁出去，以缓解市场供求矛盾。

　　转租企业提供“宾馆服务”

　　有的房子，为长期投资而购买，结果由于房东忙或者其他原因而长期处于空置状态，其实这些房屋只要进行一定的装修、配置家电、家具，就可以转化为出租住房。

　　这些较大、甚至中等户型的房屋通过合租就可以转化成满足中低端市场需求的住房，但合租对承租人有特定要求(正好有亲朋一起承租)，如果是非亲朋之间的合租，在出租人疏于管理(这对于非职业化出租人是极为常见的)的情况下，会滋生很多安全隐患。“二房东”正是抓住了这一商机，但由于许多二房东属个人或小企业非正规的短期行为，在满足市场需求的同时也带来了新问题(如群租)。

　　目前在上海已零星出现了专业从事住房转租的企业，它们在市场上收储私人零散的住房，通常是在承诺给予固定回报的前提下与产权人签订较长时间(如5年)的出租房屋委托管理合同(实质上即住房租赁合同)，出资装修、改造、配置家电家具后再出租(实质即转租)，其中有些套型较大住房的不同房间被分租给不同承租人。

　　有一家在浦东经营的企业对其转租(特别是分租)的住房还进行了类似宾馆的管理和服务，如每日对公用部位(厨房、卫生间)进行清扫、开设24小时服务电话和提供上门维修以及其他生活服务(如提供免费自行车与电动车等)。最初，当地有不少空置的动迁房源，该公司就和这些动迁房的房东签订长期租约，对毛坯房进行简单装修，装修费和家具费由业主出。公司每月支付给房东固定的租金，再把这些“包装”过的房子转租给其他人。市场做大以后就不仅局限于动迁房了，而是扩展到零散的市场房源。

　　知情人士称，市场好的时候张江、金桥等区域出现过不少类似的“转租公司”，甚至还展开了“抬价竞争”，即纷纷许诺给业主开高租金，结果由于经营不善等原因，很多小公司都关门了，仅有为数不多的几家还在做专业的转租生意。

　　专业机构统一打理出租房

　　然而，零星出现的住房转租经营企业不能对住房租赁市场的总体情况形成较大幅度的改变。

　　上海易居房地产研究院房地产流通研究部所长崔裴认为，从目前房地产业的发展情况看，有必要发展专业的“机构出租人”，这样的机构可以是开发商、物业公司，但最适合从事这类经营的企业是具有良好信誉的品牌房地产经纪机构。房地产经纪机构可参照银行的“吸存”模式，以支付固定租金回报为前提，收储居民家庭零散的出租住房，并投入资金进行针对性“加工”:装修、改造，配置家具、设备，使之在物质上保证居住的健康、安全，在功能上适应租客需要，再按市场租金转租给承租人。房地产经纪企业作为专业化的房地产服务机构，可以凭借自己的专业优势进行精准的“加工”，从而创造有效供给。

　　“而且，房地产经纪机构作为专业化经营机构，无论是对出租住房产权人一方还是承租人一方，都具有追求租赁关系稳定性的天然动力，因而在一定程度上有助于改变目前住房租赁关系不稳定的现象，为承租人创造安居的环境。”崔裴认为，与居民自行出租住房相比，通过品牌房地产经纪机构转租的住房，可以有效地纳入政府对住房租赁市场的监管体系，也有助于改变目前监管缺失的局面。

　　从现实的计算来看，房东如果和这样的“机构出租人”合作意味着较长时间租金不变，与现在市场上大部分房东一两年涨租一次相比得益可能会减少，他们会选择这样的方式吗？“交给专门的公司打理虽然租金被‘框死''但是‘旱涝保收''。”现实当中租客不太可能“一茬紧接着一茬”，总会有一段租房的真空期，如果交给“机构出租人“，就可以保证一直有稳定的租金收入。且最重要的是，省心，不用处理各种琐事，也不用硬着头皮去催租。

　　“公租房”也可“依样画葫芦”

　　从全国范围来看，目前已有比较成熟的案例。

　　贵阳市的“房屋银行”(贵阳房屋置换有限公司)是国内最早开展住房转租经营的房地产经纪机构之一，由于经营规范、服务好，这一经营模式已被借鉴、改造后运用到当地公共租赁住房的运营中。

　　“根据我们对贵阳市公租房服务中心主要领导的访问，采用类似‘房屋银行''模式运营的该中心自2011年4月开始运作，到2011年7月，3个月的时间就收储房屋5000套并全部租出。”崔裴表示，房地产经纪企业通过类似吸存金融机构的“信用中介”模式来开展住房转租业务，可以在较短时间内增加中低、低端市场的供给。

　　崔裴表示，房地产经纪机构开拓住房租赁市场与现有法律法规没有实质性冲突，只要对所涉及的现有相关法规进行解释，完全可以得到社会的认可。建议市政府尽快出台相关措施鼓励房地产经纪企业开展住房收储、转租经营。

　　“在一定条件下，由品牌房地产经纪机构收储、转租住房的模式还可与公租房制度结合，为公租房供给提供一个新的渠道。”

　　崔裴认为，现在的公租房如果一味由政府出资建设的话，一来建设供应周期长，二来因为投入成本大，导致最后的租金也不会太低。但是如果“吸收民间房源”统一签约再出租的话，房源供应速度可大大加快，而且各区域房源都有，不会“偏居一隅”，对租客的吸引力也会增大，政府资金投入也会大大减少。

据中国搜铺网( www.3puok.com)