中国搜铺网讯

营销代理机构的职责是通过调研将真实的市场情况反映给客户，价格最终决定权在开发商手中，至于降价促销与否，需要开发商综合考虑自身资金链情况、项目所处区位以及物业类型等多方面因素作出决定。

　　在通州楼盘走访过程中记者发现，推出特价房的润枫领尚和金隅花石匠的营销代理机构是同一家。而另几家降价楼盘大多也聘请了专业的营销代理机构。

　　郑德强对新金融记者表示，推出特价房的决定，是开发商与代理营销机构共同商议的结果。“主要还是根据目前的市场现状指定的销售策略，营销代理机构会给我们一些建议，最终的销售价格是根据市场情况和企业自身情况指定的。”郑德强说。

　　仕一邦房地产投资顾问有限公司技术总监韩鹏表示，经过多年的发展，目前市场上超过80%的楼盘都聘请了专业的营销代理机构，房地产代理行业得到了绝大多数开发商的认可。“在当前楼市的销售僵局面前，着急的除了开发商以外，还有为数众多的营销代理机构。”韩鹏说。

　　据了解，营销代理机构的收入来源主要有三方面。一是所代理项目销售总额1%-3%的基本佣金；二是超过与开发商事先约定的价格销售后，对高出部分的差价按比例进行溢价分成；三是来自广告、营销等其他环节的一些额外收入。“如果卖不动房子，营销代理公司的收入就没有保障，而且与开发商相比，营销代理机构因为有着一大批销售团队，需要承担很大的人力成本。”韩鹏表示，大部分营销机构希望通过降价促进项目的销售，从目前媒体上鼓吹降价的不少都是营销机构的研究人员就能看出来。

　　合富辉煌天津公司拓展总监张兴华表示，营销公司不会主动要求开发商去降价。“营销代理机构的职责是通过调研将真实的市场情况反映给客户，价格最终决定权在开发商手中，至于降价促销与否，需要开发商综合考虑自身资金链情况、项目所处区位以及物业类型等多方面因素作出决定。”

　　中原地产(天津)投资顾问部总监高飞强调，一个楼盘的销售策略和销售价格，营销代理机构会提出自己的建议，需要开发商根据项目特点和现状做出决定。“成交量的下跌是楼市调控下的大趋势，不过不同区域楼盘也要区别对待。如果项目所处区域未来供应量较大，降价压力明显，那肯定是‘先跑先赢’，而如果项目所处区域房源稀缺，房价就会比较坚挺。”高飞表示。

　　2010年对房地产营销代理行业来说，无疑是“最好”的一年。统计显示，2010年超过40%的市场份额是通过经纪公司完成代理，按照1%的代理费计算，代理行业有2000亿的市场规模。

　　年报显示，2010年世联地产实现总营业收入12.7亿元，其中归属于上市公司股东的净利润2.4亿元，同比增长60.29%。易居中国在2010年前三季度，总营业额为2.313亿美元，同比增加27%。

　　不过进入2011年后，房地产市场整体成交量的下降，也影响了代理行业的业绩。世联地产2011年上半年归属于上市公司股东的净利润为1.47亿元，相比去年同期微增7.08%，与去年相比增幅明显减小。易居中国2011年上半年总营业额为1.749亿美元，同比增长23%。不过调整后的2011年上半年运营利润为1760万美元，同比降低57%。其余代理机构大都也受到调控后楼市转冷的影响。

　　面对市场僵局，各个代理机构也提出了自己的应对措施。

　　合富辉煌在一线城市限购、主要二三线城市即将面临限购的局面下，准备加大对三四线城市房地产市场的扩张力度。“我们与很多开发企业保持长期合作关系，这些合作伙伴有不少准备向三四线城市布局，我们准备借此也将业务布局到这些中小城市。”张兴华表示，合富辉煌还将通过自己的客户中心，深挖客户资源，加大精准式营销力度。

　　中原地产则提出了二三级联动的销售手段。据高飞介绍，所谓二三级联动，就是利用二手房的门店和客户资源，促进新房楼盘的销售。“充分利用中原二手房中介门店较多的特点，将我们代理的一手楼盘拿到这些门店销售，这种方式在香港首创，已经在全国许多城市获得成功，天津的几个项目也在尝试。”

　　此外，仕一邦将业务中心瞄准大宗业务交易，利用手中机构型客户资源较多优势，专注于整栋写字楼、商铺等交易。

　　世联地产2010年分别在山东、武汉、重庆等地完成并购，今日又传出并购苏州房产代理龙头公司的风声，利用市场低迷大举扩张意图明显。

　　中央政府与地方政府

　　博弈关键词：限购

　　目前来看，二三线城市并不会像之前一线城市一样，直接公布限购名单，更大可能是通过沟通，使符合限购条件城市自己宣布限购。

　　除了房价的走势外，二三线城市新的限购名单是否发布，如何发布，因其独特的政策导向性而备受关注。其中尽显的是中央政府与各二三线城市地方政府之间的博弈。

　　从7月国务院要求一些房价涨幅过快的二三线城市进行限购后，关于怎样限购的猜测就开始流传。8月17日，住建部明确二三线城市参与限购的标准，8月25日，台州市率先发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，成为首个响应限购的二三线城市。不过直至截稿，未再有二三线城市宣布限购。

　　与此同时，关于限购的说法也愈发丰富。住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林公开表示，有关二三线楼市限购，不是住建部指定，而是督促地方发布自己二三线楼市限购政策和措施。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌也表示，限购与否，以及各城市限购的力度，主要取决于住建部和地方政府协商的结果。

　　丛屹对新金融记者表示，目前来看，多数二三线城市的地方政府因为对土地财政的依赖，不愿被列入限购名单。

　　目前来看，二三线城市并不会像之前一线城市一样，直接公布限购名单，更大可能是通过沟通，使符合限购条件的城市自己宣布限购。值得一提的是，近期新华社、人民日报等中央级媒体连续刊发文章，督促二三线城市限购尽快执行，似乎显示了中央对于限购的决心。一位接近住建部的消息人士对新金融记者表示，住建部目前正对各地上报的自查情况予以评估，如果出现认为应限购而未限购的城市，将对其进行约谈。

　　而在各方关注“限购令”进展的同时，一种地方政府试图以“限价”替代“限购”的说法又不胫而走。日前，湖北省住建厅公开表示，对于楼市调控，将采取先“控价”，再商榷是否“限购”的思路，河北廊坊、山东烟台、广东韶关，不少城市积极出台“限价令”，希望通过控制房价涨幅的方式，规避限购对地方财政收入的影响。

　　“限价不影响成交量，限购则直接打击成交量，地方政府肯定愿意选择杀伤力更小的‘限价’。”上海易居房地产研究员、综合研究部部长杨红旭表示。

　　丛屹认为，目前楼市是限购扩大、限贷收紧，持续从紧的调控是大趋势。“至于二三线城市限购最终的结果，这就是一个博弈的过程，我觉得9月底前限购的城市应该会陆续出来，规模可能在20-30个，以沿海和北上广大城市周边中小城市为主。”

据中国搜铺网( www.3puok.com)