中国搜铺网讯

       自7月11日开始，二手房按评估价征税实行已一个月有余，过户量和市场成交量均大幅度下滑，加上在限购、限价的双重作用下，产生了更大的叠加效应，二手房市场开始在底部运行。尽管政策正在逐渐被市场消化，但购买二手房所带来的购房成本上升，以及对后市价格下降的预期，还是让大部分置业者产生了观望情绪。

       市场观察人士认为对于刚需置业者来说，观望只是暂时的，一是为了观察政策的走向和操作程序，二是为了更从容地寻找适合自己的“心水房”。在即将到来的9月和10月，二手房市场或将会回暖。

       成交

       低位徘徊，看房客有所增加

       根据数据显示，8月8日至14日，深圳二手房过户成交339套，环比前周下跌了41％。尽管下降了四成，但由于基数小，整体来看，近几周的成交量平稳，呈低位小幅波动。如果与7月11日前4316套的成交量相比，近期二手房市场可谓降到了冰点。

       那么市场是否真的低迷至此，而难以翻身呢？7月11日后，二手房成交量下降非常明显，是因为置业者暂停了购房计划，在观望新政将如何进行操作，以及它的执行力度。刚需置业者的关键问题在于何时选择到适合自己的物业，何时就是出手的时机。而从近几周的登记过户量看，市场正在逐步回暖，部分片区的成交量有所增加，而且看房客户明显增多。深圳大运会对一手房市场的影响显著，但对于二手房市场影响不大，因为其客户群体是单独的个体，针对各个不同楼盘，是一对一的关系，而非像一手房是多对一的关系。反而，由于大运会的调休小长假，使更多置业者有充足的时间看房，使看房量有较大幅度的增加，积累了一定数量的刚需购买力。

       价格

       下行通道打开，多数楼盘可议价

       成交量萎缩到一定程度，势必影响成交价格。根据中联成交数据测算，8月8日至14日，全市二手房成交均价为17683元／平方米，相比前周的16023元／平方米，环比上升了10．4％。从成交物业来看，物业结构明显发生变化，两级分化严重，其中1．5万元／平方米以下和2万元／平方米以上的物业比重均呈大幅度的上升，1．5万元／平方米以下的物业比重上升了12个百分点；2万元／平方米以上的比重上升了5个百分点。

       从区域成交量所占比重看，龙岗和宝安区成交比重呈不同程度的下滑，而罗湖和南山两区成交比重呈明显的上升，中高端物业成交比重的增加拉升了全市的最终成交均价。而从7月11日以后的近五周成交均价来看，基本保持在1．6万－1．8万元／平方米之间，同成交量一样，呈小幅震荡状态，与7月11日前相比，价格呈小幅下滑趋势。中原地产分析人士认为，成交量连续数周走低，很多业主扩大了议价空间，从而加大了置业者对房价下降的预期，价格已明显进入了下行通道。

       动向

       部分资金流入商业地产

       自7月11日二手房按评估价征税实施以来，二手住宅市场极度萎缩，成交量跌至冰点，却带动了深圳楼市的整体转型，市场格局发生转向。原本计划进入二手住宅市场的资金，一部分进入一手住宅市场，一部分进入游离于调控政策之外的商业地产。一手住宅市受限购、限贷制约，一手商业物业在此时异军突起，备受市场关注。

       根据21世纪不动产深圳泛城房地产统计数据显示，6月6日至7月17日连续六周，一手商业物业周平均成交量为19套，而7月18日至8月7日连续三周来，一手商业物业持续走俏，周平均成交量达到135套，消费主体主要是商住型公寓。二手商业市场的表现相对稳定，7月11日至8月7日，周平均成交量为202套，较7月11日前还略有下降，这就更加突显出投资者对一手商业地产的青睐。

       预期

       9月回暖概率增加

       21世纪不动产深圳泛城房地产认为，二手房市场尽管每日成交都有一定程度的上涨，但“二手房评估税政策”将长期持续影响，目前的市场条件还不足以在短期内改变市场继续低迷局面，一段时间内市场将继续在冰点附近蓄力，当刚需累积到一定程度，对税费的接受度达到一定程度，二手房市场终将慢慢回暖。

       近期看房量有所增加，但客户出手的几率还是很小，预期房价下跌的趋势明显，客户仍呈一定的观望心理。如果刚需置业者具有迫切购房的需求，业主在房价方面作出一定的让步，将有可能打破目前的僵持局面，令二手房市场提前回暖。

       如果征税政策保持现有的操作程序和力度继续执行，那么从9月份开始，二手房市场将逐步回调。随着通货膨胀压力的增大，刚需置业者不像投资置业者那样手中资金充裕，他们的资金有限，害怕资金贬值；同时，也担心国家政策再有所调整，再次增加购房成本，或者进一步提高置业门槛。所以，这部分人入市意愿强烈，很有可能在年底前完成置业，从而在9月和10月制造出一波成交热潮。

据中国搜铺网(www.3puok.com)