中国搜铺网讯

　自4月7日祈福新邨高调“晒”账本，并宣布将上调物管费以来，一股物管费涨价的暗流开始浮出水面。记者走访市内多个楼盘、小区了解到，本轮涨价潮已波及越秀、天河、白云、番禺等区数十个小区，所涉物管公司均异口同声宣称“迫于成本压力，不得不上调收费”。

　　物价压力之下，物管费上调似乎已箭在弦上。然而，一些小区却因物管无法提供收支详情、一次性涨价幅度过高或业主支持率不过半等诸多因素，使物管费涨价难以兑现。物业管理协会专家认为，广州自去年8月1日开始执行新的《广州市住宅物业服务收费参考标准》以来，业界一直期待的“物管费业主协商制”并没有真正实现，也许本轮涨价能为该制度的形成起到助推作用。

　　【现象】

　　祈福新邨物管“晒”账单要求涨价

　　4月7日，祈福新邨公告栏内贴出长长数页纸的账单，同时也提出了5月1日起调整物业管理费的方案。涨价方案依户型分为3级，每级普遍上调0.6元/平方米：别墅由1.9元/平方米上调为2.5元/平方（个别片区2.6元/平方米），多层洋房由2.1元/平方米上调为2.7元/平方米，高层洋房由2.2元/平方米上调为2.8元/平方米（个别片区3.3元/平方米），平均涨幅约为30%。据账单显示，该小区2010年管理费整体超支214万多元，如果按照现行标准计算，今年预算管理费将超支1300多万元，即使此轮涨价达成，也只能缓解目前的亏损状况，而不能彻底扭转。

　　祈福新邨一石激起千层浪。记者了解到，近期天河区尚雅小区、荔湾区芳村花园、白云区中意花园等多个小区也都纷纷提出上调物管费。好在这些小区物管尚算理智，有的以派发咨询问卷的形式先探业主心态，有的以张贴公告的形式征求业主支持，但业主们普遍表示，这种带有强制性质的方式显然难以接受，“最好能公开收支详情，特别是广告、车位等公共经营收入，让大家都一目了然才好做判断”。

　　【观察】

　　升价有无依据？

　　物管收费说涨就张，到底有无政策依据？记者向物价部门以及行业协会了解到，此番物管费上调主要是依据去年市物价局、市国土房管局、市物业管理行业协会发布的三份文件：《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗价[2010]99号）、《关于广州市新建住宅前期物业服务收费政府指导价最高收费标准的通知》（穗价[2010]100号）、《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》（穗价[2010]101号）。特别是101号文，将住宅物业服务分为综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护5项具体服务，并根据服务内容、要求不同分为5个服务等级。各项服务可以选择相同或不同的等级进行组合，物业服务费为5项服务收费的总和。“比如有些物管对比之后发现自己的收费低了，就会提出上调的要求，那业主也可以对比服务内容和服务质量选择一个合理的价格标准。”广州市物业管理行业协会副秘书长陈昂鹏解释说。

　　是否联合涨价？

　　物管涨价已不是新鲜事，但如此集中地提出涨价还是第一次。据不完全统计，目前全市已有数十个楼盘、小区物管提出或拟提出上调物业管理费。对此，陈昂鹏分析认为，主要原因是绝大部分楼盘小区多年来都沿用了开盘初期的价格，随着近年来物价、材料、人工、经营风险等的增长，一些小区物管收费已入不敷出。其次，去年广州出台了几份文件，经过半年多的消化，近期不少物管开始着手调价。至于有无连手推价的嫌疑，陈昂鹏认为“不太可能”。“广州市区现有5000多个楼盘，有1500多家物业服务企业，但近期提出涨价的最多也就几十小区，占整个比例很小，不存在联合涨价。”陈昂鹏指出，“而且物管服务属于为特定对象服务，与普通的卖酒、卖牛奶不同，它必须要当事人双方也就是物管和业主双方都认可才能实现调价。”

　　不涨有何后果？

　　采访中记者发现，不少业主除了担心物管费涨价之外，更担心如果不涨是否会降低服务质量。一位业主举例说，她所住的小区就因为涨价未遂，物管随后关闭了一个侧门，令众多业主出行不便。据陈昂鹏介绍，市物价局和物管行业协会曾经在2004年做过一次全市性的调查，选取200多个楼盘做样本分析，结果显示物业管理费只占物管支出的70%—80%，也就是说，光靠业主所缴的物管费是无法维持物管运转的。因此，通常物管还要利用停车位、广告位、公共铺位，以及为业主提供有偿服务等多种经营方式来增加收入。因此，在物管费不涨的前提下，面临亏损的物管企业为了达到收支平衡通常会采取三种做法：首先是减少服务内容、降低服务质量，比如原本每天清运一次垃圾的改为两天一次，小区绿化维护由半月一次改为一月一次；其次是降低人工成本，比如原本每个班3名保安的，减至两名甚至一名，保洁人员、水电工等也会相应减少；另外就是想方设法增加经营收入。对此，陈昂鹏的建议是，业主应主动站出来向物管争取“质价相符”的服务水平。

　　【反思】

　　物管费业主协商制尚待努力

　　根据现行规定，物业服务企业与业主需要调整物业服务具体收费标准的，施行市场调解价，由物业服务企业与业主双方依法约定，但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（即“双过半”）的同意。

　　既然物管收费属于双方协商而定，且广州自去年8月1日实施101号文起就有了具体参考标准，那么按理说物管费应该“可升也可降”才对。但为何目前只听物管收费“涨”声一片？对此，陈昂鹏提议：“业主应该主动站出来以宽容的心态与物管公司对话，不要放弃自己应有的权利，这其实也是物管服务企业希望看到的局面。”

　　陈昂鹏表示，广州去年正式有了详细的物管收费参考标准，这是一次里程碑式的进步，让物业公司对自己所提供的服务有价可依，也给业主议价提供了清晰的指导标准。

　　然而，这距离“物管费业主协商制”还有一段距离。首先，绝大部分小区没有依法成立业主大会。据估算，目前广州5000多个楼盘小区中，已成立业主委员会的还不到两成，而即便是有业委会的小区，业主也没有完全信任自己的业委会。其次，中心市区的楼盘房屋出租率较高，真正享受物业服务、缴纳物管费的租客却没有发言权，而以房东身份偶尔出现的业主却又极少履行义务，难以形成主流意见。此外，一直以来广大业主和物管之间的信息都处于不对等状态，采访中众多业主表示不知道自己是否有权提议物管费标准，而即使知道有权议价的人也根本不清楚具体如何定价。

据中国搜铺网(www.3puok.com)