中国搜铺网讯

在密集的调控风暴中，房地产市场站到了2011年的新起点。回首2010年，政策组合拳频频出手，楼市的表现可谓一波三折；展望2011年，政策的语境严厉依旧，市场又将如何变局？基于此，本报将从华北、华东、华南三个中国经济最为活跃的区域入手，进行三期连续报道，以勾勒变局下的楼市图谱。京津齐刮限购风 楼市成交量缩水

　　纵观2010全年，开年红红火火的楼市在多轮调控政策作用下一波三折。作为华北核心城市的北京、天津也先后成为了限购城市。

　　2010年5月以来，北京成为首个实施限购令的城市，北京楼市由开年火爆转为骤冷，又到逐渐回暖，再遇“二轮调控”后再次转冷，在限购令发挥的作用下，2010年北京市场全年成交量比2009年明显缩量，而价格环比仍在上涨。

　　在北京实行限购政策数月后，天津也于10月正式加入限购大军，根据天津市的限购令，天津市及外省市居民家庭在天津市内六区范围内只能新购一套商品住房，在新房限购的政策下，天津市一二手房成交量在双双锐减的同时，市内六区的一二手房成交比例则在年末首破1∶2。

　　北京：全年量缩价涨

　　北京市房地产交易管理网的数据显示，2010年北京住宅市场全年成交111046套，环比2009年全年的179042套，下降38%。2010年住宅日均签约304套，日均签约数减少187套，其中期房签约95503套，环比下降34%，现房签约15543套，环比下降54%。此外，2010年北京住宅成交面积为1202.18万平方米，环比2009年减少846.98万平方米。

　　值得注意的是，2010年北京楼市年底翘尾的态势表现十分明显。搜房网数据监控中心统计显示，2010年最后3个月，北京住宅成交量在全年均处高位，11、12月的住宅成交量呈现快速上扬走势，环比涨幅均达到40%以上，12月则出现全年最高成交量，达到15772套。

　　此外，北京市房地产交易管理网数据显示，2010年北京二手房市场总成交量为212466套，同比下降23.6%。2010年全年二手房成交均价为19186元每平方米，相比2009年上涨41%。

　　尽管目前官方的2010年北京楼市全年数据统计尚未发布，但与各大统计机构的整理数据相近，来自北京市统计部门发布的数据显示，2010年北京楼市前11个月商品房施工面积持续增加、交易量同比降幅超三成，而房屋销售价格则仍比上年同期上涨，已呈现全年量缩价涨的总趋势。

　　天津：

　　一二手房成交比例首破1:2

　　天津市国土资源和房屋管理局的数据统计显示，2010年天津市共成交新建商品住宅96946套，二手房成交套数为70446套，一手新房与二手私产住宅成交的比例为1:0.73。在价格方面，2010年天津商品房成交均价9297元每平方米，二手房成交均价也达到6812元每平方米。从全年成交数字来看，天津商品房市场成交套数和面积分别下降23.4%和22.9%，二手房成交套数和面积的降幅分别为32.79%和34.80%。

　　不过受到市内六区的限购政策影响，天津市内六区的一二手房成交比例由去年年初1月份的1:1.04上升为年末12月份的1:2.1，这也是天津市内六区成交比例首次突破1:2。

　　此外，2010年天津市二手房市场成交套均面积为81.6平方米。另据我爱我家地产经纪公司提供的天津买卖业务成交数据显示，天津市全年成交面积90平方米以下小户型房源占总成交量的78.8%，一、二居室小户型成交占比91.4%，与2009年相比分别上涨5.3%和0.7%。

内蒙古：楼市慢半拍

　　刚刚过去的2010年，经纪人小杨数次往返于北京和呼和浩特之间，他所在的一家房地产经纪公司专注于一手房业务，2010年刚刚进驻内蒙古市场。

“北京这样的一线城市房地产市场对调控政策过于敏感，市场的不确定因素太强，越来越不好做了。”小杨说，从2010年开始，公司逐渐将业务向京城以外的市场渗透，而内蒙古成为了他这一年来最关注的市场。

　　事实上，早在小杨所在的公司之前，已经有多家开发商、房产经纪公司以及投资者将目光瞄向了广阔的内蒙古。在他们看来，这里仍旧是一个待开发的市场。

　　于是，可以看到，同大多数省份一样，2010年，内蒙古的房地产投资力度明显加大。据内蒙古住房与城乡建设厅最近公布的数据显示，去年1~10月份，内蒙古完成房地产开发投资1009.41亿元，较上年同期增加投资278.16亿元，同比增长38.04%。2010年也是内蒙古保障性住房建设力度最大的一年，累计开工33.47万套。

　　统计数据还显示，2010年1~10月份，内蒙古全区商品房屋销售额达到715.01亿元，较上年同期增加266.76亿元，同比增长59.51%；商品住宅平均售价3058元/平方米，同比增长15.97%；商品房屋施工面积10870.95万平方米，较上年同期增加建筑面积2977.3万平方米，同比增长37.72%。

　　“从2010年内蒙的情况来看，房地产价格的上涨与一线城市相比，表现出慢半拍的特征。”内蒙古社科院首席研究员潘照东表示，2010年，内蒙古楼市也经历了一个普遍上涨的态势，只是不同城市涨幅不一，慢半拍则体现在当一线城市房价开始普涨时，内蒙古并没有出现这样的状况，当一线城市房价涨起来后，内蒙古市场上，呼和浩特、包头、鄂尔多斯(600295,股吧)等核心城市才开始上涨，其他地区则又比呼和浩特、包头、鄂尔多斯慢半拍。

　　在内蒙古的核心城市中，呼和浩特、包头、鄂尔多斯被称为内蒙古“金三角”。值得一提的是，在这三个城市中，2010年的房地产呈现了不同的特点。数据显示，截至2010年11月30日，呼和浩特市在售的80个楼盘的房价呈平稳上升趋势，1月均价4497元/平方米，11月均价5637元/平方米，涨幅25.38%。

　　但在鄂尔多斯，据内蒙古当地开发商介绍，去年鄂尔多斯的房价甚至比呼和浩特、包头、太原、西安的房价都要高，毛坯房每平方米均价达到7000元，2009年同期仅为4000元左右，有的甚至售价超过12000元/平方米，别墅则高达18000元/平方米~20000元/平方米。

　　去年，被称为“鬼城”的鄂尔多斯康巴什新城，俨然已经成为中国房地产泡沫的最典型案例。“我觉得目前呼和浩特、包头的房地产市场发展比较平稳，鄂尔多斯的房地产市场存在一些问题。”在谈到内蒙古房地产市场时，全国工商联房地产商会会长聂梅生曾表示，鄂尔多斯的房子空置率很高，一旦把房子当作黄金一样来储存炒作，这时候市场就开始扭曲，再加上地下钱庄比较好利，资金流转较多，这些都是促进资产泡沫的推动力。

山西：房价领跑

　　很多太原的地产人都记得，2010年7月6日，这一天，在太原市国土资源局举行的一场国有土地拍卖会上，有3宗紧邻龙城大街的地块，分别以1.17亿元、9.15亿元、6.25亿元的拍卖价成交。

3宗地块成交总价达16.57亿元，在全国楼市普遍阻滞的时候，太原土地市场的火爆引起当地业界一片哗然。3块土地中，有一块地的价格高达518万元/亩。“将来盖房子每平方米至少要卖到8000元以上，否则就没钱可赚。”有人私下议论。

　　事实上，这一年，山西太原的商品房和土地出让价格上升态势热度不减，所有挂牌出让、拍卖的土地出让价都创下了历史新高，拍卖地块周边成了业界看涨的热门区域。

　　最近又从太原市国土资源局传来消息，太原市去年完成国土资源收益102亿元，其中市级土地出让纯收益60亿元，均创历年之最。太原市去年全年新增建设用地计划指标18873亩，也创下了历年来的最高纪录。

　　作为山西的省会城市，太原的土地市场只是山西房地产市场的一个缩影。根据山西省统计局最近发布的数据显示，2010年，山西省房地产开发投资创历史新高。1~11月，全省房地产开发投资完成487.3亿元，同比增长29.1%；商品房销售面积930.8万平方米，同比增长26.1%；商品房销售额335.2亿元，同比增长63.5%，其中住宅销售额294.8亿元，同比增长63.2%。另外，2010年全年，山西省开工建设24万套、1370万平方米保障性住房。

　　与安徽、湖北、湖南等内陆省份相比，山西的楼市呈现出了领跑的态势。数据显示，2010年，山西太原以7406元/平方米的均价领衔中部省会城市房价，武汉6646.62元/平方米紧随其后，合肥6167元/平方米位列第三。

　　但国家统计局调查数据却显示，太原新建住房同比价格指数在全国70个大中城市中连续11个月排名在62位之后。

　　中国社科院去年12月8日发布的《中国住房发展报告（2010~2011）》也指出，全国35个大中城市中，太原房价泡沫成分占实际价格比例保持在10％以内，属于最低行列。

　　实际上，在太原，有些楼盘均价已超27000元/平方米，单价超过30000元/平方米。据了解，太原30余个预售规范的项目，约三成项目为均价在8000元以上的高端楼盘。豪宅、大户型多，而且集体热销。不可否认的是，在普通购房者看来，太原房价的递增速度仍让人难以承受。

　　另一方面，2010年，一线房企纷纷在晋扩大开发规模。恒大、富力等已在太原扎根的企业加紧步伐，准备把升级型产品在2011年推向市场；未在太原开售的上海复地、盛高置业、首开等公司，也纷纷准备推出高档公寓、别墅。未进入太原市场的一线房地产名企，正通过与本地企业合作开发的方式，纷纷落地。

河北：

　　核心城市冷热不均

　　作为河北省两个既重要又个性鲜明的城市，石家庄与唐山在2010年的房地产大潮中也有不同的表现。唐山市场受政策影响明显，而石家庄则对政策不太敏感。总体而言，河北楼市应属健康平稳。

据唐山房产信息网显示，2010年4月唐山市中心区总成交2204套，同比2009年增长632.23%。其中住宅成交为1619套，5月份小幅下调至2126套，同比增长271.68%。从6月份开始下降较为明显，成交1610套，住宅1391套。9月份又是一个下调的台阶，为919套，住宅776套，同比为负数。到了10月开始了强劲的反弹。达到1927套，住宅1675套。直到12月份有小幅下滑，但相对平稳。从数据可以看到，唐山房地产市场受到政策一定的影响，出现一定的波动。

　　对此，亚太城市发展研究会房地产专业委员会主任陈宝存认为，唐山市场的变化与政策是挂钩的，因为唐山房地产市场是从2004年才开始发展起来，百姓并未经历过大起大落。

　　而根据石房在线的统计数据，2010年1~11月份，石家庄商品房成交面积与成交价双双上涨，市区商品房成交面积473.59万平方米，商品住房398.46万平方米，同比分别增长19.26%、16.3%；从2010年1~11月份登记销售商品住房成交单套面积来看，普通商品住宅（即144平方米及以下）的占77.12%，普通商品住宅仍占主流；市区商品房成交均价为4994元/平方米，同比增长23.31%；商品住房均价为4697元/平方米，同比增长22.06%。

　　从全国楼市来看，石家庄顺应了二三线城市房价上涨的势头。根据国家统计局的数据统计，到2010年11月份，当月全国同比涨幅为7.7%，全国20个城市超越这一全国平均水平，其中二三线城市就有19个。石家庄房价个别月份涨幅较大，超越全国水平。

　　河北省住宅与房地产业协会会长张凤珠表示，2010年河北房地产市场总体健康平稳，没有大起大落。石家庄房价虽然有所上涨，但没有出现涨幅过高过快的情况。但不可否认，房地产调控政策对河北房地产市场多少会产生一些影响，但不是特别明显。因为河北房价本身没有泡沫。

　　环首都概念 催火廊坊楼市

　　自2010年10月“环首都经济圈概念”提出以来，其所涉及的地区楼市便开始升温。比如涿州市，据了解，2010年11月份某京城媒体以一篇“传言称河北涿州将划入北京引发当地房价大涨”的报道导致短时间内涿州房地产市场的热炒。

　　但由于“环首都”县市基本没有实现网上签约，相关统计数据不健全，因此，在这短短的几个月，其楼市成交的具体数据难以理清。但据曹拴成介绍，2010年自4月出台调控政策以来，全年的市场走势是随着政策的变化而小幅波动。房价起伏不大，最近的市场较为稳定，也很难再炒起来。记者发现，一些热点城市的市场走势大致相同，均在11月至12月保持平稳向上的走势。

　　“在环首都概念提出后，其实除了涿州、廊坊、燕郊等几个典型市场迅速作出反应，其他市县也都有市场反应，不过没有那么快，因为其他多数为县城，还相对落后。”环首都经济圈生活信息网相关负责人表示。

　　但不可否认，目前品牌开发商已经开始了环首都区域布局，新城建设被开发商们看成是不可多得的机遇。据统计，目前仅在香河这座人口不到30万的县城,就已聚集了绿地、万科、富力、珠江、万通、首创、北京住总等大型地产商。

　　河北省住宅与房地产业协会会长张凤珠表示，“环首都”概念的提出，会对一线城市始终高位运行的房价起到一个疏导作用，缓解一线城市的压力。同时河北省也借此机遇，发展经济，比如产业园、示范园、新兴产业等的建立会带动经济发展的同时吸引人才。

据中国搜铺网(www.3puok.com)