楼龄很新的东方文德广场小面积学位房喊价5万元/m2

  自带“优质学位”标签，北京路二手电梯楼成交均价过3万元/m2

  今年以来，越秀区一手楼价持续在4万元/m2以上高位，并且雄踞全市区域均价第一名的位置。近日记者在踩盘时发现，目前北京路商圈不少一手项目如东方文德广场、骏文雅苑等还有尾货，东山印象则为全新盘。其中有楼盘虽然开盘多时，但尾货价格还相当坚挺，如带有文德路小学学位的东方文德广场，现时毛坯报价4.4万元/m2左右，带有清水濠小学学位的骏文雅苑报价4.3万~4.6万元/m2。

  一手楼盘如此，周边的二手房价又是如何呢？据中原地产的监控数据显示， 2014年6~7月越秀区二手住宅成交单价为27705元/m2，而2015年同期的二手住宅成交单价则为29126元/m2，同比去年上涨约5%。而满堂红促成的交易数据则显示，在北京路商圈二手电梯楼方面，今年7、8月份成交均价达到31523元/m2，同比涨近2%。

  合富置业文明路分行主管彭杰表示，即使同是电梯楼，由于楼盘不同，价格也存在较大差距，如文德广场市场价约2.7万~2.8万元/m2，而楼龄新的东方文德广场，则要4.6万~4.8万元/m2。而小面积学位房，如东方文德广场60平方米单位，放盘价可去到5万元/m2。

  电梯学位房供不应求

  业主以自住为主

  满堂红市场部刘镜棠表示，东方文德广场、骏文雅苑周边电梯楼楼盘主要有精彩生活大厦、文德雅轩、东鸣轩、德雅轩等楼盘，精彩生活大厦位于文德路小学入学路段，目前均价约为37112元/m2；文德雅轩位于清水濠小学入学路段，目前均价约为36763元/m2；东鸣轩位于秉正小学入学路段，目前均价约为35916元/m2。今年以来东方文德广场、骏文雅苑周边电梯楼楼盘成交活跃度一般，成交均价方面，近期与年初相比约有2%的上涨。

  中原地产文明路分行高级营业经理陈海虎表示，在北京路商圈附近电梯二手住宅主要分为学位房、“刚需”盘两种。学位房主要带有文德路小学或清水濠小学学位。带有文德路小学的电梯楼主要是安泰大厦、文化大楼，安泰大厦市场均价约为3.5万~4万元/m2，而文化大楼楼龄长，现时市场售价约3万~3.4万元/m2。文德雅轩、康丽居、华荟大厦及德悦居带有清水濠小学学位，文德雅轩市场均价约为3.5万~3.8万元/m2，华荟大厦、康丽居及德悦居则为3.2万~3.5万元/m2左右。

  而“刚需”盘现时东鸣轩、德意居市场均价约为3.2万~3.8万元/m2，文德广场则为2.8万~3.2万元/m2左右，成交颇为活跃。中原地产德政中路分行资深营业经理王晖透露，受“3·30新政”、央行降息、股市不稳等影响，目前的电梯房价格比今年年初微涨了5%~10%左右。现时电梯学位房盘源不足，业主以自住为主，较少放盘，相对而言，楼梯楼学位房成交活跃，业主置换单位意向更为强烈。

  硬伤不少优势更多

  买家确实是真爱

  中原地产王晖指出，老城区土地紧张，不少二手住宅仅为单体楼，没有绿化小区，环境老旧，不及居住在新楼盘舒适，同时也确实有总价高，停车位稀缺等硬伤。但越秀中心区自带的优质学位及老城区配套齐全、交通完善的标签，其地理位置优越，因此买家也愿意接受这些硬伤并在此置业。

  合富置业文明路分行主管彭杰表示，楼价有没有上涨的潜力，主要还是看楼盘的素质，如东方文德广场楼龄新，带省一级文德路小学学位，市场稀缺，未来还有一定的升值潜力。而老城区一般生活、交通配套便利，车位是否充足对楼盘销售影响不会太大。

  “金九银十”即将到来，对于该区域二手楼价格上涨前景，中原地产陈海虎如是说，楼市价格调整，相关政策的作用性占据不少，同时受一手楼盘开盘数量、涨价幅度影响，再加上此前人民币汇率变动，为“金九银十”的二手价格变幅带来不稳定因素。中原地产王晖也表示，现时该区域买家会根据个人需求而进行购房，投资客比例相对较少，因此二手市场十分理性，价格也相对稳定。