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任志强再次展现了他的“大炮”风格，“老百姓完全有能力消费200万以上的房子，”他说，“以北京为例，每平米1.8万元到4万元的房价已经成为主导。”

任志强义乌论房价：预测今年将总体平稳，稳中有升

义乌幸福湖国际会议中心是义乌拥有最多停车位的酒店，但昨天下午，这里却罕见地出现了停车位一位难求的景象，不少车辆被迫停在过道上。

一场由新光集团主办的“城市地标与金融商务区发展高峰论坛”在这里召开，主办方请来了一位人气嘉宾——有着中国房地产界“任大炮”之称的华远地产股份有限公司董事长任志强，不少人都是奔着“任大炮”之名而来。

这场旨在讨论义乌金融商务区规划发展，以及城市地标对FDB和义乌的影响力的大讨论，由央视名嘴董倩担任主持。向来有话就说的“任大炮”，昨天一番演讲却相当温和。

任志强说，去年3月他曾指出，今年3月份可能出现房价暴涨，当时很多人不信，而事实证明，他所言非虚。

“我们的资料显示，在连续两年的土地负增长之后，第3年一定会出现房价暴涨。”任志强说，根据他们的统计数据，从2003年这种规律就开始出现，2008年、2009年两年土地负增长之后，2010年房价大涨。2011年和2012年土地负增长，2013年房价就出现了上涨的情况。

他还指出近几个月地王的出现也是因为土地供给短缺，这种情况还会持续一段时间，直到土地供需平衡。

会上，任志强再次展现了他的“大炮”风格，“老百姓完全有能力消费200万以上的房子，”他说，“以北京为例，每平米1.8万元到4万元的房价已经成为主导。”

说到今年房价，他的看法是，“今年总体平稳、价格稳中有升。”

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任志强：你一定会再看到房地产下降周期
 

8月26日，华远地产股份有限公司董事长任志强做客北京大学光华管理学院，和听众分享了他的梦想与信仰。任志强一直以敢言犀利的“大炮”形象出现在大众眼前，当天，他却通过讲述自己的人生经历把自己定义为一个“普通人”。

靠“拼爹”是不行的

任志强在演讲时透露，他在部队时有三次提干机会，最后被提为参谋，但因为其父说“在你这么大岁数我已经领导千军万马了”，所以任志强决心要走出一条自己的路。任志强还透露，他在选择了复员，创业时没有干部身份，靠着自己和同事的努力，解决了几百个待业青年的就业问题。

任志强还表示，在改革初期，中央提出来第一次严打经济犯罪，因为奖金分配问题，他曾被检察院错抓，贪污罪名不成立，就以投机倒把罪，但最后发现都不成立，无罪释放。在这个过程中，他父亲秉公办事。

“我会把这些告诉大家，仅仅凭富二代，仅仅靠拼爹什么都干不出来，如果把他扔到一边也许你能干得更好。”任志强强调，我不会否认父亲对我的影响，之所以最后能够闯出一条道路，获取成功，原因在于父母给了我一个完整的人生信仰。

任志强还表示他不愿意做官，因为官员只能分配财富，而他要做一个创造财富的人。从事房地产几十年，任志强创造的不仅仅是金钱上的财富，任志强和华远的成长历程，同样是相关行业制度、条例、法规的修订历程。

任志强还表示他不愿意做官，因为官员只能分配财富，而他要做一个创造财富的人。从事房地产几十年，任志强创造的不仅仅是金钱上的财富，任志强和华远的成长历程，同样是相关行业制度、条例、法规的修订历程。

不能保护私权就不可能实现城镇化

任志强表示，城镇化是人类自由选择和竞争的结果，全世界发达国家正是依靠城镇化才能解决贫富差别、劳动收入、推动就业等问题。如果政府在制度上不能坚持市场经济，不能保护私有产权，那么我们的国家不可能实现城镇化。

“现在对城镇化理解存在一个极大的错误，城镇化不是指住在哪，而是指收入来源，来源于农业还是非农业？现在农业劳动38%创造10%GDP，六亿多人分享着10%GDP。剩下6亿多人享受着90%GDP。”任志强指出。

任志强表示，居住在哪没关系，小布什回家后住在农村，因为居住人可以住在别墅里，而且收入来源来源于城市。所以你不管住在哪，是不是边远，能不能变成城市化，一定是市场化的最终结果。

你一定会再看到房地产下降周期

对于房地产的下降周期，任志强表示，房地产有三个下降周期，一个最典型的下降周期是1996年和1997年，之后才有住房制度改革和金融危机以后的对策。再往前一个周期，大概在海南和北海泡沫周期，这期间只有这几个地区处于下降周期，没有形成全国性的下跌。

“最近一次下滑是2008年到2011年，一直处于下滑周期，2010年到2011年曲线是下降的，2012年下滑到底，全国各种指标都是负数。”任志强表示，现在没有恢复到一百，一百以上才是上升周期。房价上涨不代表上升周期，还要涉及效率问题。“我想你一定会看到下降周期。”

专家对房地产周期提出见解下半年不会大起大落

目前政策面稳定，预示着下半年楼市不会大起大落。以“房地产短周期与下半年楼市走向”为主题的易居论坛近日在上海举行，来自开发商、证券和研究机构的专家对房地产周期纷纷提出见解。

下半年房价将振荡上行

对于房价，与会者的观点略有分歧。

克而瑞研究中心总经理孟音认为，下半年全国楼市预计将是量价齐升态势。上海中凯房地产有限公司董事长许仰东则判断，2013年下半年房价会有一定涨幅；2014年上半年将有阶段性盘整，而下半年仍将持续看好。而旭辉集团董事长林中认为，下半年房价会继续振荡上行，但没有永远上涨的房价，房价持续上涨会累积巨大风险，要警惕“缓慢上涨、断崖式下降”的风险。

二手房已成为交易主体

上海二手房指数办公室副主任、秘书长梁志超认为，过去调控为什么屡调屡高，一个原因是过于注重对一手房供需平衡的考虑，而忽视了对二手房资源的调节。目前部分城市的二手房成交量超过一手房。以上海为例，今年上半年二手房成交套数是一手房的3.3倍，而发达国家和地区的二手房成交量差不多也是一手房的3-5倍。

他表示，目前机构分析房价走势时，往往着眼于一手房，而忽视了二手房正在或已经成为楼市成交主体，这样造成相应的市场判断失准。他同时表示，与一手房批量推销不同，二手房是个案销售，是上家业主和下家买家议价的结果，更多受市场预期因素所左右，与供需逆向走势的例子并不少见。可以说，在一定时期，预期对房价的影响要超过供需规律、价值规律的影响。

一般来说，一二手房的市场波动是同向的，但时间上会有差异。以2012年上海二手房市场为例，房价在年初延续上年跌势，然后缓慢走平，年中反弹，下半年弱势上扬，年末涨幅扩大，与新房市场价格走势有所差异。

专家：中国年底爆发金融危机房地产泡沫必破！

近日，以印尼为首亚太汇市股市暴跌引发市场对亚洲金融危机重演的担忧。20日凌晨美国总统奥巴马罕见地召集十大金融监管巨头商议防范新一轮金融危机举措。

广东省社会科学综合开发研究中心主任、境外热钱研究专家黎友焕就上述市场热点问题在接受访谈时，谈的中心话题是中国爆发金融危机的可能性。

据黎友焕介绍，经过7月以来开展一系列的调研，他们刚向有关部门提交一份研究报告，报告的结论是中国三年内会出现局部性或结构性金融危机。

“我担心的是，中国的金融危机今年9、10月会露出苗头，到年底时开始爆发。我现在说三年内，是因为实际上我们这个报告出来太敏感了，而且我在征求他们意见时，他们都说可能性不大。我推测，今年不爆发，明年风险很大，明年不爆发，后年风险更大，肯定走不过三年。但是我现在担心的不是三年的问题。”黎友焕表示。

黎友焕进一步指出，目前中国经济存在三大泡沫，三个导火索，一是房地产，二是地方债，三是影子银行。三个导火索可能会出问题。“最主要的原因，我们的判断是实体经济太差了。三大迅速增长的泡沫供奉着一个有病态的实体经济，引发局部性或结构性金融危机是必然的，只是危机爆发的具体时间问题。”

黎友焕，他最担忧的是9月美国开始退出QE，这可能导致热钱大规模外逃，进而引发局部性或结构性金融危机提前爆发。

目前，一些国内专家警告称，由人民币国际化和资本项目下自由兑换引发的资本外逃将成为中国金融危机的导火索。黎友焕对此表示认同，“我也认为加快人民币国际化可能风险会很大。但问题是有关部门已经在紧锣密鼓研讨各种方案，就人民币怎么国际化，准备下半年再出大动作。”

任志强：以限价为主的调控 称好的都是“嫖客”
 

亚布力中国企业家论坛进行“楼市十年：意愿和方法”论坛讨论会近日举行，任志强、冯仑等发表了精彩观点。任志强表示，“这十年都以价格目标为主进行调控，为什么还这么多人高呼好，我只能说它是嫖客。因为你们在侵犯公共权利。反过来说，他会说你们开发商不讲道理，我们开发商和你有什么关系，我们没有转移和分配公共财产。”

任志强认为，“过去的十年政策是错误的，就是因为意愿和方法没弄对，形成的结果就是现在网上可以看到的笑话。这种政策以价格为起点的所有调控政策，就是要把国家或者人民公共的财政权利，通过价格的方式转移分配。”

任志强：老百姓喊着要限制房价 好处却没得到

任志强：这个价格的管制对老百姓好吗？我们老百姓拼命喊着要限制房价，结果好处没有落到普通老百姓兜里，都到那些不该享受优惠政策的兜里，就是因为他们不尊重基本的市场规律。如果不遵守基本的市场规律，一定出一些烂政策。你先把这个孩子教坏了，又打架，又嫖娼，又不顾年龄开车，最后你再去救他，哪有这个道理。

新的政策是保持市场健康稳定发展。我们没有看到新一届政府在说房价的事。国五条以前的政策基本上算是上一届政府提出的看法。这一届政府可能比他们聪明一点，至少更尊重市场经济规律，起码到目前为止他们没有说继续用什么手段调控，没有说继续让房价回归到合理水平。我觉得温总理说的很好，他制定的政策七八年都没出中南海，我听了很惊讶。这个人自我批评精神很强的。我都可以想象，如果一个总经理，何力是总编，说我制定一个政策七八年没出我办公室，你这企业还要不要。换句话说，如果我定了政策，出不了我的办公室，办公室以外的工作人员都不听，干吗啊。这就是我们的现状，我们的现状说明楼市十年意愿和方法的结果，就是没有一点自觉性，老说别人没道德，还赖在那里不下来，这有点问题。

任志强：政府推动城镇化的关键是放开资源限制

任志强：曹总说的还是政府主导的计划经济下一个做法，中国历史上城市分两个阶段：第一阶段解放前，清朝时代大部分城市以边关、中央政府管辖，县衙门、府台形成的城市，跟欧洲不一样，欧洲凡是当官的古堡都是在山上，它是以交易形成的城市，所以中国过去叫城，没有市；解放以后第一阶段宝钢、鞍钢、抚顺，这些都是以工业，比如苏联163个项目，抚顺有资源以它而形成的城市，在计划经济下，以政府强大而有力促进城市化过程，但是这个过程最后为什么没有让中国城镇化速度迅速提高？就是因为政府部门。

我们看看同期，比如日本、韩国，从韩国到日本比我们提前四十到五十年，韩国比我们提供将近三十年，他们到50%城镇化水平，提前这么多年，恰恰过程中政府犯的非常多的错，导致城镇化率1978年18.9%，非常低，基本毛泽东是去城镇化，政府让你城市就城市，不让你城市就不城市，后来的大庆都是资源开发导致计划经济形成的城市，攀枝花等等。

我们看后来发展阶段形成城镇化过程，邓小平土地承包制，还有邓小平南巡讲话之后，我们发展速度最快95年到2006年，平均增长6个点，“十二五”规定五年提高4个点，可想而知政府中间起基本坏作用，没有干过好事，这次政府提出城镇化我认为基本不可能。题目写的政府和市场关系，严格说起来，政府解决如何城镇化，就是要放开所有限制城镇化资源和障碍，我们的第一个障碍是什么？市场化，我们可以看看市场化之后、邓小平南巡改革之后形成城市，我们可以举出很多例子，深圳一个小渔村靠的市场化改革，东莞四小龙哪个靠政府拨钱。

任志强：最重要的市场化，政府如果不允许我们实行真正的市场化不可能有城镇化，第二政府如果不改变宪法，光有户籍制度开放，还有迁徙权利给人民，我们看看城镇化升和降的曲线，实现农村户籍制度管制之前，59年之前城镇化速度是上升的，而60年城镇化速度是下降的，60年我们差不多接近30%城镇化率，为什么78年以后变成17.9%就是因为城镇化率和三年自然灾害，三年自然灾害为什么死这么多人？60年不允许你迁徙，不可能跑到有丰收、有粮食的地方移动，因此他只能死，那个时候都是拉封锁线，所以迁徙权的问题涉及城镇化基础，迁徙权你的权利身上背着。

美国没有户籍，各个州随便移动，因为户籍制度把老保连在一起，农村靠土地、城市靠社保，当人走的时候，带不走这些，但是迁徙权应该是全部的，你可以带走，人到那里公共医疗服务、教育配套都应该跟着走，现在走不了，过去说“人往高处走、水往低处流”有了迁徙权之后可以进入城市和农村，常驻的人口概念生活地点在城市就是城镇化，生活在农村就是农村，如果非农就业哪怕我住在农村，我也叫城市人。卡特作为总统退休，回到农村只有700人，你能说它是城市吗？但是收入来源来自城市，来自基金、来自管理，老布什也一样回到庄园，但是居住地和收入来源是两个概念，我们现在没有迁徙权之前，这些公共配套和固化都解决不了。

现在大概有38%的农业就业人口只生产10%的GDP，而此前再往前十年，52%农业就业只生产20%的GDP，现在我们缩减10%多农业就业，但是减少10%的GDP，可想而知一产业、二产业、三产业之间劳动力就业划分是决定城镇化基础，二产业只有10%多，三产业是20%多，如果不改变这样过程，你让40%多劳动就业提供10%多GDP根本就是不了，只有通过城镇化才能改变GDP发展状况和人民收入，迁徙权是第一。

第二跟迁徙权并列就是土地制度，如果土地固化不可能解决农民城镇化问题，第一土地权利决定他进城的成本，如果土地归我，你不能随便征用或者低价征用，这个转化过程就是农民进城的成本，土地自由扭转房价可能没有那么高，不需要政府加很多价，把土地变成房子的土地，不是一回事。土地制度恰恰来自于60年党的文件60条就是人民公社，人民公社之前是合作社，合作社土地所有产权都是集体，但是人民公社全部没收了，没有个产权，如果不改变土地政策，我们住金源大酒店规划上没有的，06、07年新区开发这一片是住宅区，可能有商业配套，政府说投钱盖酒店吗？不是，开发商城市进程中起到极大的配置作用，其他国家为什么形成城镇化？因为土地私有，富起来人民会从城中村搬到城市，就把就业转移了。比尔盖茨所在的小镇，酒店、咖啡厅、学校等都是他的，国外教育资源配套非常多，因此形成非常多的，而这个居住小镇最后变成结果，公共资源从市中心转移农村，这个如果靠政府做不到需要花钱，但是靠企业可以解决。

除了土地私有产权制度之外，另外一个就是自由竞争，你要允许人们需要自由竞争选择，而不是政府用人为办法进行配置，人为配置结果看到资源配置不合理，农村土地占国土面积17.5%，城镇土地大概0.4%，工矿用地占国土面积3.41%，日本是人口多土地面少的，他反过来，城镇占国土面积4.2%，人口比我们密度2.7倍，为什么肯拿出国土面积4.2倍建城市，我们只肯拿出0.4建土地，都把房价问题都推到开发商头上，其实政府公共选择和土地私有化问题没有选择好，使中国城镇化率低于亚洲其他国家。

越南城镇化增长率是高于我们，整个发展过程中，因为政府限制所有的资源和设置各种各样门槛，包括宪法门槛，导致中国城镇化始终不能向其他一样正常发展，常住人口从35—52%之间是常住人口，他们不享受上学、就地医疗、老保等待遇，就是伪城镇化，即使这样也只有52%，世界平均水平79%，还不如非洲国家，我们农业人口就业38%，美国一点几，德国一点几，我们还有接近40%的农业就业，这个生产效率完全可以改变的。

由此可以预见，大会提出承包制和大跃进观，土地承包制把农民放出来第一步，邓小平南巡讲话大幅度增加，这几年因为国进民退，我们有些城市土地工业化占56%，全国平均下来包括小城镇大概占28%，而国际上占到5—10%之间，土地配置结果导致我们很难有很强大的竞争能力，如果这个竞争能力不得到改变不行。我们完全靠需要钱拉动形成城镇化吗？发展城镇化速度最快的阶段，每年竣工300万套房，现在每年竣工1000万套房，并没有看到导致城镇化速度加速，所以我过去说过房地产跟城镇化没有关系，但是房地产一定是城镇化补充条件，人们进城同时改善自己居住条件，这两个是巨大差别。

所以从历史数据看来，这次试图把城镇化变成房地产化对城镇化没有任何意义，所以解决就业、解决所说的障碍问题，可能是城镇化发展的重要关键。谢谢！是靠市场化，再往南昌等小城市。

任志强：中国部分地方是伪城镇化 速度比越南低
 

8月25日消息，今日，亚布力中国企业家论坛2013年夏季高峰会已开至第二天。在“城镇化中的政府和市场”分论坛上，华远地产董事长任志强谈到，中国不解决户籍制度、土地制度等问题，就不可能实现城镇化，现在中国城镇化增长率比越南还低，因为政府犯了太多的错，而中国不少地方的常住人口其实是伪城镇化人口。

中国政府此次提的城镇化不可能实现

任志强表示，中国历史上城市的发展分两个阶段，第一阶段是解放前，清朝时代大部分城市以边关、中央政府管辖，县衙门、府台形成城市；解放以后，以工业资源形成城市，计划经济下，政府强有力地促进城市化过程，但是城镇化速度并没迅速提高，因为政府部门犯了非常多的错。

“我们看邓小平推土地承包制，南巡讲话之后，我们的发展速度最快，1995年到2006年，平均增长6个点，‘十二五’规定五年提高4个点，可想而知政府在这中间起到的基本是坏作用，没有干过好事，这次政府提出城镇化我认为基本不可能。”任志强说。

那么中国政府应该逐步加快城镇化？他提出，应放开所有限制城镇化的资源和障碍。第一，实现市场化，政府如果不允许实行真正的市场化不可能有城镇化；第二，政府应把迁徙权利还给人民，光有户籍制度还不行。

“我们看看城镇化升和降的曲线，实现农村户籍制度管制之前，1959年之前城镇化速度是上升的，而1960年城镇化速度是下降的，1960年城镇化率接近30%，为什么1978年后变成17.9%？就是因为三年自然灾害，那时候不允许人们迁徙，”任志强举了个例子。

他认为，中国的户籍制度把养老等与人连在一起，当人走的时候，带不走这些资源，但迁徙权的含义是，人走到哪里，公共医疗服务、教育配套应该跟着人走，“人往高处走、水往低处流”，有了迁徙权之后人们可以自由选择进入城市和农村。但没迁徙权之前，公共配套和固化问题都解决不了。

任志强表示，第二个需要解决的跟迁徙权并列的问题就是土地制度，土地权利是农民进城的成本，政府不应该随便征用或者低价征用，如果土地能够自由流转，那房价可能没有那么高。

中国很大一部分居民是伪城镇化人口

任志强补充称，除了土地私有产权制度之外，另一个待解决问题是自由竞争，而不是政府人为配置，最后导致的结果是资源配置不合理。很多人把房价问题推到开发商头上，其实是政府公共选择和土地私有化问题没有选择好，使中国城镇化增长率低于亚洲其他国家，比如越南。

他解释道，因为政府限制所有的资源和设置各种各样门槛，包括宪法门槛，导致中国城镇化始终不能向其他国家一样正常发展，很多常住人口，其实并不享受上学、就地医疗、养老保险等待遇，这是伪城镇化。

“即使把这部分算上，中国城镇化率也只有52%，而世界平均水平79%，我们还不如非洲国家，我们农业人口就业38%，美国一点几，德国一点几，我们还有接近40%的农业就业，这个生产效率完全可以改变的。”他这样说道。

按照任志强的看法，这几年因为国进民退，有些城市土地工业化占56%，全国平均下来包括小城镇大概占28%，而国际上占到5—10%之间，正是土地配置结果导致中国很难有很强大的竞争能力。

“我们需要靠钱拉动形成城镇化吗？发展城镇化最快的阶段，每年竣工300万套房，现在每年竣工1000万套房，但是城镇化速度并没加速，所以说房地产跟城镇化没关系，但房地产一定是城镇化补充条件，人们进城同时改善自己居住条件，这两个是巨大差别。”他强调。

任志强最后总结称，这次试图把城镇化变成房地产化对城镇化没有任何意义，解决就业、解决所说的障碍问题，才可能是城镇化发展的重要关键。
据中国搜铺网(www.3puok.com)