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随着旅游地产开发大潮的涌起，传统以海南、山东等热点区域为主的海景地产已经逐渐向云南大理、黑龙江伊春、河北承德、河北张家口等地的山景地产、湖景地产、养生地产、古城文化地产延伸，呈现出多区域、多主题的发展格局。（相关报道：旅游地产“高歌猛进” 需警惕滥竽充数者 ）

　　然而，由于开发模式的制约，旅游地产开发在向多城市、多区域快速扩张的同时，同质化、掠夺式开发、低水平建设等问题也随之而来。业内人士表示，目前大多数旅游地产项目实际上是旅游目的地的住宅地产，其发展空间非常有限，如果不从根本上转变旅游地产的开发观念和模式，旅游地产的区域性扩展不仅无法为市场提供更多更能满足旅居置业者需求的产品，在区域竞争中显现优势，更是对地方特色资源的极大浪费。

　　多区域崛起分食

　　近年来，随着人们收入水平的提高和老龄化社会的日益临近，社会旅游休闲度假养生的需求日益庞大，选择“候鸟”式居住的人也越来越多，旅居时代正在逐渐到来，旅游地产成为新的投资热点。彼时，在国家日益加强住宅市场房地产调控的政策背景下，旅游地产也成为不少房企规避风险、寻找新的市场机会的转型之选。

　　多重因素的共同作用下，我国旅游地产开发显现出热火朝天、遍地开花之势。以4月初的2013北京春季房展会为例，这个本来以当地项目为主的展会俨然成为外来项目的主场，尤其是到处打着鲜艳宣传图片和醒目标语的旅游地产项目格外惹眼。与以往展会上旅游地产主要来自海南海口、三亚、山东青岛、威海等沿海城市的状况不同，此次参展的旅游地产项目区域分布非常广泛，仅以区域名义组团参展的便有海南海口、海南万宁、云南大理、山东蓬莱、黑龙江伊春五大组团，此外还有河北承德、张家口、天津、西双版纳等诸多城市和地区的多个项目。项目卖点也从先前的海景房扩展至湖景、山景、古城文化、避暑养生等多个主题。

　　如此多区域的加入，让旅游地产开发规模短期内迅速扩容，也将更多的选择带向市场。那么，这些新兴区域的崛起是否会改变现有旅游地产的市场格局？

　　对此，中信泰富（中国）投资有限公司品牌营销部总经理兼中信泰富海南公司副总经理朱华越认为，海南等老牌旅游地产市场的气候、环境、配套等资源已经具有相当的优势，其他区域尽管兴起很快，但都不够成熟，不具备竞争优势。而大多数旅居置业者惯于抱团，对区域的选择容易受多数人偏好的影响。因此，新兴区域并不会分流海南等区域现有的置业人群。

　　中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强则持不同观点：“目前开发旅游地产的地区确实很多，短期内部分地区可能会凭借价格优势或者当地的旅游资源条件吸引一部分需求，分流一部分海南、山东等之前旅游地产发展热点区域的客流。但是，长期来看这种冲击和分流效应还是非常有限的。”

　　陈国强认为，新兴旅游地产城市的优势在于都具有一定的旅游资源，但通病却是用住宅投资、住宅开发的模式和理念去做旅游地产，这就注定这些地区未来的发展空间非常有限。全经联文化和旅游地产委员会副主任刘少军也表达了相同的观点：“目前来看，基本上都是旅游地地产，就是在有一定旅游资源的地方建住宅、卖住宅。”

　同质化严重

　　“应该说现在我国的旅游地产项目有相当比例都属于旅游目的地住宅项目，跟真正的旅游地产是两种概念，内涵完全不同。不仅仅是这些新兴的区域，即便是海南也大量充斥着以住宅模式开发的，以销售为主的，以或许短期回报为目的的项目。它们实际上只是借助当地的特殊旅游资源来卖房子，这就造成全国各地千城一面、千园一面的现象非常普遍，同质化很严重。”陈国强表示。

　　而朱华越的说法则正印证了此现象：“海南这两年的开发量确实非常大，从数字上来看是严重供过于求的，但真正意义上的度假地产很少，大量项目是以住宅销售为主，但是度假地产应该是有服务和配套设施的，除了气候和环境，配套生活才是度假地产真正所需要的，房子是最后需要考虑的问题。”

　　正如以上业内人士所言，无论是开发商还是地方政府，多数旅游地产开发参与者的观念和思路仍然止于住宅开发和销售的模式，导致在景区建住宅、卖住宅成为市场的普遍操作方法，进而导致同一区域内项目同质化非常严重，即使旅游资源差异化较大的不同板块之间，项目的相似度也相当高。“现在市场上的旅游地产基本上就是把住宅搬到了旅游地而已，他们建的酒店跟建到任何一个城市都没有区别，他们的住宅别墅也没有大的区别，只是把现在房地产的一些产品放到了旅游地而已，而真正的旅游是看‘不同’。”对此，刘少军如此描述。

　　“这样肯定会造成资源的浪费，像海南的一线海景和海滩资源在被大大小小的开发商圈占之后，将来就不能得到很好的开发利用。开发成住宅一卖了之，也没有太多其他的配套，这是对资源的一种浅层次的、简单的掠夺式开发。”陈国强说。

　　而同样从事旅游地产开发的中坤集团董事长黄怒波则认为，正是由于这种住宅开发的观念，导致很多地方的政府部分在不懂旅游地产是怎么回事的情况下就简单地在风景区划出地块供开发商盖房子，其结果是房子的使用率非常低，对当地环境也造成了很大的破坏。

　　大潮刚起，我国旅游地产现阶段升温很快，吸引的投资面很多，市场开发比较狂热，但是整体水平并不高，如果理念存在误区，开发模式有明显的短板，那么它未来的发展和竞争力都是有限的，其发展必定会受到制约，未来只有真正的旅游地产项目才能成为市场的主流。

据中国搜铺网(www.3puok.com)