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邓永恒教授演讲

　　2013年2月25日晚，由人大商学院主办、人大商学院高层管理教育(EE)中心承办的“2013成长中国大讲堂第二场”在逸夫会议中心第二报告厅举办。新加坡国立大学首席教授、房地产研究院院长邓永恒为百余位企业管理人员做了题为《中国的房地产市场风险到底有多大？》的精彩演讲，人大商学院高层管理教育(EE)中心陈金炳老师担任现场主持。

　　邓永恒教授长期致力于房地产金融和城市经济政策等相关问题的研究，在两个多小时的演讲中，他基于翔实的统计数据和原创的研究模型，先后分享了关于房地产市场与宏观经济、房地产及其资本市场现状、中国的房地产市场风险、中国的住房价格到底上涨了多少、中国地价上涨的衡量和分析、住房支付能力分析、如何理解住房价格的变化原因、房地产泡沫对中国实体经济的影响等话题的独到见解。

　　邓永恒教授结合资产证券化推动美国房价泡沫的形成过程，指出房价并不是只涨不跌的，从经济基本面出发分析了美国房价泡沫最终走向破灭的根本原因：房价远远超出了居民收入能力的支撑。

　　邓永恒教授表示，分析中国的住房市场问题应特别谨慎，因为中国处于经济持续高速发展、快速城市化引发大规模人口流动的特殊阶段，受到住房制度改革、土地所有权和出让制度、住房所有权偏好的传统文化、住房存量和空置等关键性信息缺乏等因素的综合影响。

　　邓永恒教授通过对中国多个城市的土地交易价格进行研究发现，在过去的九年中，地价比房价和其他用于住房建设的生产要素价格上涨更高，波动更大；大部分土地市场存在显著的全国性共同趋势效应；存在以1年为周期的高频率均值回复现象。

　　通过对中国主要城市的房价和收入涨幅比、房价和GDP涨幅比进行分析，邓永恒教授指出，当前中国的房价水平存在高风险性。除了住房市场供求比、居住用地市场供求比等直接原因，中国的房价水平还受到特殊制度因素的影响，包括房地产业对中国GDP 增长的贡献、地方政府土地财政收入、土地市场购买者的结构变化、地方政府干部考核制度的因素等。

　　最后，回归到“中国的房地产市场风险到底有多大”的主题，邓永恒教授分析，“与美国次贷的情况不同，中国更高比例的首付对于金融系统的稳定提供了一定保护，中国房地产市场如果发生重大调整，将不会出现美国次贷危机的情形”。但他同时指出，中国的房地产开发企业特别是央企潜在的金融风险则不容忽视。他强调，中国的房地产市场如果真的发生重大调整，将显著影响中国的实体经济，并将给中国老百姓带来巨大的家庭财富损失；从房价周期性波动幅度来看，房地产市场存在的风险大于股市，对于资金并不充裕的普通老百姓而言，在购房前一定要充分认识其风险系数。

　　主题演讲结束后，现场观众围绕“货币超发与房价的关系”、“房地产市场出现重大调整前的信号”、“年轻白领如何买得起房”等问题踊跃提问，邓永恒教授一一给予耐心解答，现场气氛非常热烈。

据中国搜铺网(www.3puok.com)