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三年来最暖冬季

　　入冬以来，寒风刺骨，但楼市一直春意盎然。 

　　据中原地产研究部统计，11月，北京新建商品住宅共计成交12988套，环比10月上涨了32.4%，而同比2011年同期则上涨了94%。同月，二手住宅合计成交14449套，环比10月上涨了26.2%，同比2011年同期则依然上涨了94.5%。 

　　进入12月，上升势头依然显著。12月上旬北京新建住宅签约3199套，二手房住宅签约4509套，合计签约7708套，虽然同比11月上旬下调了4.1%。但主要原因是因为12月上旬有2个周末影响了签约。 

　　中原地产研究部认为，实际12月整体成交相比11月继续升温，12月暖冬的趋势已经明显。 

　　从全市的情况看，2012整体趋暖的大势已定。 

　　根据北京市住建委数据，亚豪机构统计，截至12月9日，今年北京市商品住宅成交金额达2375.5亿元，创近三年新高。数据显示，2011年北京市商品住宅成交金额为1726亿元，今年截至12月9日已达2375.5亿元，比去年全年多出37.6%，而2010年该数据为2267亿元。 

　　中原地产研究部总监张大伟表示，从目前的情况看，整体价格继续微涨已经成为定论，在土地价格及溢价率都明显上涨的情况下，开发商的定价也会水涨船高，而且全年计划的提前完成使得开发商年底促销的力度将明显减弱，整体市场价格将依然维持平稳微涨的趋势。

　　刚需市场小户型当道

　　毫无疑问，整体楼市正在上升、回暖，甚至正在向最热的2009年看齐。但是从产品角度看，市场正在呈现出不同于往日的趋势，刚需市场的主力热销户型正在变小，而高端住宅市场的主力户型正在变大。 

　　据北京中原统计，11月，北京销售最集中的价位是100万-200万元的房子，成交占比45.71%，成交4912套，总计面积43.91万平方米，平均户型面积89.39平方米。其次则是50万-100万元的房子，成交占比17.42%，成交1872套，总计面积13.87万平方米，平均户型面积为74.09平方米。 

　　据资深业内人士回忆，2009年以前，北京最热销的户型是面积在100平方米左右的三居，其次则是80-90平方米的两居，现在主力户型面积明显变小。 

　　北京万科副总经理肖劲也表示，根据他们对市场的调研，发现对于部分刚需置业者而言，有能力承担的面积正在下降。 

　　受这种趋势的影响，同样的户型，面积正在日益“经济化”。如果说3年前，90平方米的三居还算是紧凑户型的话，现在市场已经出现接近80平方米的三居、70平方米左右的两居。顺应此趋势，万科甚至计划推出15平方米的微户型。 

　　11月以来，记者所知的热销楼盘，大部分均为性价比较高的刚需盘，而且，主力户型均在70-100平方米之间，最先售罄的无疑均为小户型产品。 

　　在通州某项目售楼处，一位购房者坦言：“我也想买大点的户型，但是钱就这么多，房价又涨得这么快，我只能把原来三居的计划缩为两居。”

　　在高端市场上，却呈现出与刚需产品截然相反的趋势，那就是主力户型越来越大。 

　　无论是刚入市的望京金茂府，还是计划推新的瑞安君汇，或者正在销售的五矿万科如园、西山壹号院等老盘，主力户型都在呈现上升的趋势，尤其是楼王产品，很少有300平方米以下的户型，400平方米甚至以上的户型屡见不鲜。 

　　丽兹行高端住宅研究院研究员郑海燕表示，“限购前，小面积户型由于资金投入小、租金回报率高、资金回收周期短等优势，成为高端住宅投资者的首选户型。但限购之后，高端人士的投资需求与自住需求很难分开，既要考虑到自住的功能性，又要考虑未来的升值保值空间，150平方米以上户型从而成为热销主力，200平方米以上稀缺户型更是供不应求。”

据中国搜铺网(www.3puok.com)