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8月22日下午，由新浪乐居主办的“再造新罗湖——罗湖区新发展与协作”圆桌会议在京基100灵云鸾会所正式召开，深圳各大房地产开发商、地产专家及学者出席会议。与会嘉宾有著名地产评论专家王世泰、深职院房地产研究所所长邓志旺博士、诚品地产总经理罗雷先生、友谊贸易中心董事长钟鹏翼先生、合正地产营销管理中心副总经理曾毅先生、益田集团木头龙项目总经理余海先生、茂业集团策划总监李琼桦女士、京基地产高级经理邓雅琪女士、淘金山总经理李世哲先生、苏荷文化发展投资中心总监张大伟、广州铂潇贸易有限公司总经理朱国峰、灵云·栾会所总经理许芳、著名摄影师、出版人、左氏文化纪录机构执行总监左力。

　　以下为嘉宾观点实录：

　　罗雷：罗湖发展空间很大 可媲美香港铜锣湾

　　我记得前几年大家都在提一个事情，感觉罗湖中心地段好像不像以前强了，甚至我也听说内幕的消息：前两年公布深圳市整个城市规划和定位的时候，罗湖区的领导还跑到市里面争了好几次为什么这个双中心，南山、宝安、福田反正就没有罗湖，这还很不爽，但实际上我们也应该看到，实际上这个罗湖本身的特色是非常鲜明的，尤其是作为整个城市发展的起点和原点这样的地位，我觉得深圳其实靠两个支撑点发展起来的，就是在整个经济和人文气质上面，一是罗湖；二是蛇口。我觉得深圳是靠这两个点支撑起来的，尤其罗湖比较偏向于跟这种岭南或者香港的商业文化高度结合一个区域，这个区域整个看上去应该就像一个小香港一样，蛇口那边更偏重于北方的文化，所以那边基本上都是讲普通话的人比较多或者是老外，这正好代表深圳两极文化，通过不断三十年的融合才有了深圳这么一个新的状况。

　　所以我们觉得说，未来的罗湖在商业上面的潜力和发展空间确实很大，我们回过来看隔壁香港可以感受到，商业中心其实不是那么好随时去转移的，因为这种多年来形成商业资源聚集也好，人们商业习惯或者是整个城市人群这种分布也好，其实前一段也跟南山那边商业中心老总做过一些沟通和交流，比方说像海岸城在那边做的算是非常好商业，其实他们也是在考虑一个什么问题呢？考虑作为一个商业的发展来说，虽然在那边做得很好，但是最大的问题还是没有办法突破整个区域的限制，海岸城可能更多的还是比较局限于在南山区消费者，很难吸引到其他外区的消费者做这种消费，反过来罗湖的一些比较，像万象城反而具备了有点城市中心商业区的规模和效应，如果说整个罗湖的商业和这种资源能够进一步聚集的话，将来可能我认为其实在我的心目当中可能罗湖应该就是类似于香港铜锣湾，至少在商业上面相当于这样的地位，所以你从它未来的这种土地价值、物业价值来看也是存在很大的潜力和空间。

　　同时从居住的角度来说，因为前面这么十几年整个重点发展区域在这个地方，所以你这个配套资源在整个城市来说也是最好的，现在大家都知道深圳每年大概新生婴儿是20万，但是我们现在学位每年只有10万，差不多有一半的缺口，这也就是说现在小学上中学，那比上大学还要难，这种考试和竞争激烈的程度，所以罗湖有很多这种优势，就看我们怎么去整合探索把这样一些商业优势其他配套资源优势怎么提升到一个新的高度创造出新的对我们区也好，对我们整个城市也好，甚至可能对其他未来的一些外来城市也好有一个更强的吸引力。

　　我作为一个老的罗湖人，对罗湖生活了解也比较多，也在这里生活比较长的时间，希望未来的罗湖也有非常光明的未来。谢谢大家！

　我个人对罗湖发展有三点建议。其实罗湖有很大局限性，本身就只有86平方公里，相当于关外1/10的面积，跟龙岗和以前老宝安比，面积是非常小的，可建设用地是只有36平方公里，基本上开发用完了，基本上是进行二次开发。这种情况下，罗湖发展要么在原有的空间里面进行产业升级，要不然就是二次开发建设新的空间。物业开发已经很久了，但是开发肯定成为比较主要的选择，那么这种情况下，我觉得这样的高容积率是不可避免的。这种情况下，我觉得有好的规划理念，要借鉴国外的新都市主义，并不反对高容积率，在高的容积率情况下，可以实现我们居住、生活、休闲、教育等等，并在步行范围内解决所有的问题。我觉得罗湖是最有可能建成这样的区域。同时把东湖公园自然环境建设好，大家共同去享受一些更大的公共空间，我觉得这种情况新都市主义引入对罗湖区规划更有好处，但是道路改造就没有太大的意义，是否应该把公共交通减少交通堵塞的问题，光光靠修路不能马上解决，包括我们很多项目，每个项目改造都是几十万，现在的交通已经非常严重的情况下，不大可能直接通过交通本身进行转变，直接从理念上改变，接着公路交通实现顺畅。

　　第二，要有大罗湖的规划，局限于罗湖86平方公里或者说36平方公里建城区来做确实难度非常大，形成了罗湖跟周边区域匹配的问题，比如说罗湖北，那是罗湖配套的，按照区域规划的理念导致我们没有办法实现一个整体的规划统筹，所以这种情况下，我们看到罗湖和布吉的交通非常的困难，但这些问题，比如说刚刚把罗湖北纳入到罗湖里面来，因为深圳是大的行政区变大，没有小的行政区变大，有没有可能罗湖跟周边的盐田、龙岗能够实现规划上的协调，否则我们只是拘泥于自己的范围来做，我觉得还是很难有大的改变，所以我觉得这个可以去做一些思考。

　　第三，要正确评估城市更新的难度。城市更新非常难，罗湖是难上加难。罗湖有很多是标准的住宅小区，城中村只是其中一部分，那么住宅小区改造起来难度可能就远远超过城中村，木龙头可能会成为第一个成功住宅小区的改造，但是目前难度还是比较大。罗湖现在小区很多，能不能想一些办法改造建成，我觉得非常需要去思考，就像目前城市更新的要求是很多条件是非常难打造的，比如说要求百分之百的签约才能进入到正式的，百分之百的签约率非常的困难，其实在台湾和香港并不要求那么高的标准，达到75-80%就可以提起申诉，可以向法院申请对区域进行强制拆迁，也可以用公证的方式去做，使区域比较顺利实现城市更新，在深圳市层面也好，罗湖区层面也好没有这种举措，如果城市更新不能推动，我觉得罗湖的城市更新改造就会难度很大。

　钟鹏翼：我觉得到今天为止，我们罗湖有不可替代的优势；第一个优势是我们区域上的优势。我们这里连接香港最便捷，最多口岸的优势，已经有的文景路和罗湖这两个老口岸依然是客流量、车流量非常大的口岸，我们还有即将开通的莲塘口岸，那么一个区连接香港有三个口岸的独此一家。还有我们这里有一个火车站，老火车站在我们这里。

　　罗湖的优势还有第二个非常明显的，就是我们一些传统产业的优势，比如说我们的总部金融很多人忽略，因为现在金融中心区就一定在福田中心区，实际只是一部分，如果我们认真的去看，四大国有商业银行的总行都是在罗湖，深圳市人民银行总部也在罗湖，都是在我们的旁边，咱们可以想象中国银行、农业银行、建设银行、工商银行到目前为止的总行都在罗湖。

　　另外我们的商贸流动业、服务业领域应该说量最大的也在罗湖，到目前为止最高端的购物中心，刚才说到新崛起的万象城，我们最热闹的东门也在罗湖。我们深圳的代名词深圳速度早期深圳的速度诞生在罗湖，标志性的建筑国贸等等，深圳在人文精神这种方面有特别深厚的基调，我觉得这也是罗湖的优势。

　　我觉得罗湖还是有些实实在在的问题，正因为早，我认为就是很多方面反映为老，首先它的问题就是我们基础设施老化，尤其在交通这个问题上，因为城区规划得早，各个方面建设的早，这几年我们做了很多城市改造方面的工作，但是根本性的问题没有突破，尤其在交通。最大的问题就是大交通不行，微循环都不行，我觉得罗湖要发展最大的问题交通瓶颈，这是反映基础设施老化。

　　第二个问题，我们服务业设施老化。大家可以想从我们的酒店、商场、写字楼一项一相服务业的载体这些方面，除了新建为数不多少数几个之外，基本上都是老化的。我们比较高端的曾经是深圳骄傲和标志国贸中心、发展中心这样一些大楼写字楼里面租价是多少呢？大致上比我们福田中心区的车公庙、天安数码城这样区域写字楼工厂的写字楼还要低，甚至比八卦岭厂房改成写字楼也差不多。原因是什么？老化，因为老的东西以后存在着一些死结在里面，比如说楼层矮，停车库不够，电梯不够等等，商业设施也一样，说到原来的国贸、国商，包括我所在的友谊城等等这些原来都是属于规划设计设施配套不足，现在都丧失了竞争力。

　　第三个问题，我们讲到要改造的东西，现在也是一个机会，实际上大家都关注我们的居住环境退化了，我刚才讲到这些老化退化问题导致了什么结果？就是与之相匹配本来是优质大型企业，本来是中高收入有消费能力公司客群搬离罗湖，这是一个不争的事实，有很多大的企业认为，我在国贸里面办公已经不能完全代表我的需求和商标，我必须要离开，他的背后就是价值的下降，消费的能力减退，我觉得这是罗湖存在另外一个问题。

　　另外，我觉得罗湖再造很重要，我觉得罗湖发展应该立足于我们现有的优势产业，任何一个地区无非是两种途径：一种寻着原有的优势去巩固和发展；另外一种是革命性的重构，我们觉得应该在我们原有这些优势产业的基础上去做，比如说我提到优势的金融业的总部，但同时我看到是一种危机，这个地方已经容不下了他们，这几栋楼已经容不下他们，如果这个问题，罗湖方面、政府层面可能说了也没有用，如果不从这个方面去下手，这几个金融业四大银行的总部也不会长期留在罗湖，所以如何保持我们现有的优势是很重要的，包括我们现在已经形成商贸流通这一块的优势，怎么去解决，怎么去再造，怎样进一步的拓展，这是非常重要当务之急的事情。

曾毅：罗湖在深圳市中心逐步西移的过程中，地位好像受到了影响，甚至我们老罗湖也开始在质疑。有很多比较年轻的罗湖人认为说：罗湖这种交通拥挤或者整个居住环境的陈旧、配套设施陈旧可能逐步开始往外去搬，当我们重新来看这两年政府对于罗湖整个这种规划和投入，我们会发现整个地位是得到提升，所以我们来看看整个深圳市对于城市规划这种定位出现双中心的说法，其中一个是前海中心；另外一个叫做福田罗湖中心。在罗湖，因为整个城市的容量已经基本上达到了饱和，土地基本上供应满了，必须要通过城市更新跟改造能够让罗湖焕发出新的生命力。那么从整个城市发展的角度来说，罗湖也是最具备城市再造，城市更新的条件，因为随着二十、三十年改革开放发展，罗湖有些旧村，还有一些旧工业区在产业的发展后劲方面和目前发展水平可能难以为继了。因此，从2009年12月份城市更新办法颁布实施以来，作为罗湖本土的这种企业跟罗湖人民看到这样的机遇，因此，我们看到更多罗湖大量城市更新项目不断的涌现出来，那么同时加上政府有序引导，我们会发现整个罗湖有1/4的土地会得到重新改造跟更新，也会有六大产业片区的升级。从城市更新的角度来说，罗湖在整个深圳市的范围的这种产业支撑的能力是最强的，因为讲到旧改讲到城市更新大家可能脑海当中出现了房子拆掉重新建，建商品房、建商业，罗湖六大产业升级，不但只是住宅跟商业升级，但是它所伴随是产业的升级，包括我们看到笋岗物流片区，那么这样大的城市更新是以物流作为产业支撑的，包括水贝珠宝工业园是以珠宝、首饰、黄金作为支撑，包括莲塘互联网产业园，所以说罗湖正是因为有了六大产业片区的升级，那么能够给整个罗湖区产业经济以及人员就是一些高素质、高学历人才这种注入，同时结合有一些商住的配套下来，我相信随着大规模的投入跟政府大的规划背景，罗湖未来必定是能够能够焕发出一个新的生命力，这是一个宏观层面的东西。

　　讲到一些微观局部的项目，比如说胡贝的改造，这是华润正在操作的，我们会发现整个改造范围是以深南路以北、文景路以西、东门路以东、中心路以南这么大的范围。据我们了解，可能连深南路这一块可能全部是写字楼群或者是五星级的酒店，同时在我们深南路以北的这片区域除了回迁的房子可能会有一些高端的住宅，我们就会发现以华润之前改造蔡屋围的幸福里，还有万象城这种经验来看，我相信未来整个胡贝的旧改可能比华润万象城规模更大，容量更大，可能定位更高的一种高端商业，这样规模商业必定是能够吸引全市，整个深圳市的人群作为一个定位的这样的东西出现。

余海： 随着城市的发展和中心西移，罗湖区委区政府越来越重视到这个发展的重要性。再造新罗湖从哪里再造，旧工业区、旧村、旧商业区、旧住宅区，“四旧”总共占地8.3平方公里，已经占到全罗湖占地的1/4，再造罗湖势必要通过城市更新改造这一块去进行发展，去拓展空间，释放更多的产业空间下来。城市更新现在做得比较成功的，包括京基100也好，华润万象城也好都是旧村改道，最难的可能也是说到邓博提到旧住宅区改造。现在全市里面纯正纯住宅区的改造成功目前还没有。在罗湖里面旧住宅区很多，目前列入深圳市计划只有两个，我们这个在推行木头龙城市更新改造项目，当时我们做了很多思考，城市更新改造不是单纯的推倒重建，发展房地产，建更多的商业楼去销售，更多通过城市更新改造去完善城市的配套，这个增加一些更多这种城市文化更新产业的东西，随着我们在做木头龙项目规划的时候，通过多种的研究，目前我们和国际音乐大师郎朗签订了全球第一家郎朗钢琴音乐世界。投资文化收益肯定不会太好，但是我们为什么要做，这个也是配合未来整个区委区政府发展的趋势，深圳本来就是文化立市的城市，目前缺乏就是这种文化元素的产业。除了郎朗钢琴音乐世界之外，现在我们正在洽谈一家台湾一家成品书店，成品书店目前在国内是比较少，在上海有一家，在广州天河城有一家类似于成品书店这样的机构，在深圳没有，目前我们也是在积极跟台湾成品书店洽谈，希望能够引进过来。

　　我想谈谈未来深圳市城市中心的一些想法，未来3-5年内投资2500亿要发展旧住宅区和旧的改造项目8.3平方公里，但是我们目前这个城市配套的设施还是很缺失的的，最缺失的我觉得第一就是学校、每搞一个城市更新项目或者我们每批一个新的建筑项目，大部分是搞这种住宅商业或者是产业，不光是珠宝产业、金融产业等等但是对我们教育配套这一块还是很缺失的，所以说我是建议媒体也好、政府机构也好在发展各种产业的时候应该更加注重教育的一些配套。本身目前这种状态下，罗湖区里面各个学校的学位非常难，一个学位可能很多学生去争，未来3-5年内，我们释放很多空间出来，释放空间势必要增加城市的容量人口增加了，学校的配套没有跟上，将来这种小孩的教育就面临很大的问题。

　　还有城市更新改造合理的规划，怎样有效的推进，每年推进几个项目，政府应该列出更加明确的计划出来，我今年大概做15个项目，那么我们就要对这15个项目重点推进。

　　最后再说一点，政府在住宅区改造这一块应该加大宣传力度，特别是罗湖区里面旧住宅区改造虽然是未来的重点，但主要目前来讲是企业在一边进行前期的运作，前期运作因为旧住宅区的改造面对了一个很大的问题就是相对个体比较多，你要面对上万个个体，就有上万个诉求，怎样能够把诉求归拢在一起，让小业主能够对城市发展和更新改造有统一的认识，在这方面政府应该多在媒体方面进行宣传和正面的引导。我想这样对于未来罗湖的发展会起到一个更大的促进作用。

据中国搜铺网(www.3puok.com)