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在楼市调控基调不变、国际国内经济环境、各地楼市政策微调以及首套房贷利率下调的影响下，西安市场上各房企先后采用了降价促销的策略，这种以价换量的方式也使市场出现“回暖”。
　　7月20日，在由西安市住房保障和房屋管理局、西安市房产信息中心及西安房地产信息网共同主办的“2012年上半年西安房地产市场发展及下半年预警报告会”上，与会专家分析认为，下半年西安楼市将继续趋稳，但随着刚需置业者需求逐步释放，市场后劲将趋缓。

据中国搜铺网(www.3puok.com)

市场价格基本见底
　　
　　度过了去年的调控重压，加之楼市优惠力度的不断加大，今年上半年多数置业者开始集中抄底入市。今年6月过后，楼市回暖气息越来越强，买涨不买跌的心理再一次督促了更多观望楼市的急切想要买房者，唯恐迟一步，往后的房价再一次可望而不可即。
　　从6月开始，西安楼市以价换量的壮观场面逐渐从购房者的眼中褪去，取而代之的是各大开发商顺应楼市回暖趋势，明里暗里地集体抬价场面，更有许多资金充足的开发商直接省去了抬价的麻烦，毅然决然地捂盘等着坐收渔翁之利。
“3月份我来看这个楼盘的时候，每平米才6500元，现在已经7400元了。”准备年底结婚的市民刘和提起前一阵没有买房，语气中满是后悔，以他看中的一套90平方米的住房计算，他要为此多支付8万元，“一辆小轿车的钱就这样没了。”刘和自嘲道。
　　“现在能出手吗？房价还会降吗？现在不买万一再涨起来，到时候就真买不起了。”
　　置业者刘先生表示，虽然在今年上半年一段时间内房价有所回落，可是最近又出现小幅上扬，降价幅度越来越小，再等下去没什么意义。
　　虽然部分置业者表示不再“看跌”，但仍有置业者认为利好政策刚刚开始实施，还想再观望一段时间，这部分置业者同时表示不会观望过久，抓住时机依然会选择入市。
　　“以西安为例，根据国家统计局最新发布的6月份70个大中城市的住宅价格变动情况看，今年1月至3月新建商品房住宅价格环比均持续下行，4月、5月是持平态势，6月略有上升。”7月19日，陕西省统计局副局长张晓光对西安的房价做了解读，对于6月西安房价上升现象，张晓光认为，房价在宏观调控的过程中，可能在某个月份有所反复。
　　据张晓光分析，目前的商品房销售依然很淡，大家都在持币观望，等待房价下跌。随着国家宏观调控政策的到位，商品房价格可能还有一个下降的空间，但不会太大，“西安的商品房价格在全国城市中并不算高，我估计下降的幅度有限。”
　　西安市城乡建委房地产与综合开发处处长王超分析认为，今年上半年，西安市首次出现新开工量增幅的下降，加上投资增速放缓，房地产成本在不断地增加，商品房库存量比较严峻，但是西安房地产市场泡沫程度小，所以波动也较小，但是受调控政策影响，销售量影响比较大。
　　从另一层面来看，前房地产业利润率正趋向于市场行业平均化水平回归，房屋销售成本已逼近其所能承受的底限，房企在经过半年之久的降价促销后，已很难承受更大尺度的降价，目前市场价格已经基本见底。

性价比之争将是下半年看点 

　　回顾2012西安楼市走过的六个月，一季度遇冷，二季度呈现“价稳量增”的阶段性回暖;在利率及公积金贷款额度提升、保障房工作稳步推进的大背景下，2012年中的西安楼市无疑再度立于多头博弈的“分界点”之上。
　  7月18日，国家统计局公布了6月“70个大中城市住宅销售价格变动情况”，房价环比价格上涨的城市有25个，超过今年前五个月之和。西安房价6月份出现微涨，环比上涨0.2个百分点，同时销售数据更是连续几个月一路走高。
　　随着央行再次降息的“刺激”，西安楼市7月首周成交虽差强人意，但能感觉出来有蓄势待发的意思，买卖双方的博弈再度攀升，回暖态势明显。敏锐地观察到市场的微小变化，一些开发商不但加紧了推盘节奏，还暗暗打起了涨价的小算盘。
　　与此同时，在一片此起彼伏的喊涨声中，还是有相当数量的楼盘依然延续以价换量的策略，随着售楼部周末活动、推新房源的陆续展开，好戏才刚刚启幕。
　　进入7月楼市成交持续火爆，延续了6月以来淡季不淡的反季节行情。
　　从交易情况来看，今年上半年，西安商品房累计销售面积475.35万平米；其中，普通住宅销售面积386.53万平方米。从2012年上半年的走势来看，5月和6月销量均双双突破百万。2012年1月—6月，西安商品房交易量呈逐月攀升态势。
　　在国家放松信贷、利率优惠和开发商持续以价换量的情况下，刚需购房人群和改善型购房陆续步入楼市。人们对后市的看涨预期也促使投资客缓步入场。业内人士认为，下半年，限购政策的持续稳定决定楼市的走向。
　　有分析认为，在目前整体经济疲软的大背景下，中央坚持房地产调控的决心依旧，楼市调控目标还暂未达到，而各地市场交易又有所回暖，虽然西安楼市也出现了交易的上扬。从现阶段来看，西安普通住宅成交量回暖主要是开发商以价换量的结果，因此西安房地产信息网数据研究中心认为：从目前西安楼市情况来看，短期内，西安楼市仍以维稳为主，但下半年各项目推盘速度或将明显加快，而项目间的性价比之争将展开，西安楼市将从“价变”开始向“质变”悄然过渡，适宜的售价、完善的配套、便捷的交通、优良的楼盘建筑品质等条件，将成为项目之间竞争的主要武器。
　　
房企应稳健开发策略
　　
　　“西安市将支持和鼓励金融机构对普通住宅项目和消费的住房力度，加大中小型套型，中低价位普通商品房供应。”西安市住房保障和房屋管理局党委副书记李燕表示，下半年西安市将加大对房地产市场的监控，鼓励各类企业利用自由土地建设保证住房，利用企业债权等融资手段，保障住房的难题。
　　一手市场成交量的回暖，大幅缓解了开发商的资金压力，也改变了不少开发商对后市不乐观的看法，行业下调预期自来。开发商坚持“以价换量”的营销策略，将使成交量保持稳定，此外受国内宏观经济下滑影响，中央6月7日、7月5日央行两次降息，货币政策宽松化趋势显现，并放宽金融机构贷款利率浮动区间，同时西安部分银行已针对首置人群推出9折利率优惠，将进一步刺激购房需求的释放。
　　对于下半年，首置刚需支撑力度续减，下半年市场销售难言大涨但将好于上年同期。从全国各城市至西安近几个月来的量价表现，楼市阶段性回暖已是不争的事实，但从购房结构首置人群经历了半年之久的消化之后，对于楼市后续销售的持续支撑力度明显减弱。
　　从西安房地产信息网数据研究中心二季度的调查数据来看，目前改善型需求约占到总体购房需求的不足三成，改善型人群比例较之2011年限购前比例约低出一半，因此针对改善型需求的信贷政策不放松背景下，下半年楼市销售难有大涨可能。
　　国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，6月份房地产企业投资额大于销售额，投得多，卖得少，投出去多，一定程度反映了企业压力大。在市场未来不确定的情况下，开发商会采取缩量保价措施。
　　“我认为开发企业要告别过去盲目冒进的开发模式，稳健开发策略至关重要。”秦虹认为，对于主要靠投资性需求拉动市场的中小城市而言，尤其要把握房地产开发的稳健开发节奏。同时，提高优质产品和专业化能力。随着利率市场化步伐的加大，房地产开发企业可利用社会资金进行融资，不仅解决资金需求，关键是能够带来增值性服务。