中国搜铺网讯

——《昆明市城乡规划管理技术规定》系列解读之【商改住】

    限购令之后，商业性质的酒店式公寓、40年或50年产权的商住楼就如雨后春笋般多了起来，昆明亦如此。仅近期就出现国际银座、东信中心城、滇池柏悦、西山新城等一大批在售及待售的楼盘，深受投资者及被限购人群的喜爱。

而在6月15日昆明市城乡规划局局长李亮为社会各界做的“昆明市城乡规划管理技术规定专题讲解会”上就明确了严禁“商改住”的规定。可以想见的是，随着《昆明市城乡规划管理技术规定》的出台，昆明“商改住”项目将不会再有增量，这意味着符合“限购”条件的人群可购买房屋的最后一条路即将被堵死。不过，硬币的另一面是存量“商改住”项目将成为稀缺产品，而商务办公楼或将面临经营困难的现实。

    不限购 商改住擦边球打得欢

    长时间以来，商住两用项目游离在房地产调控之外，很多手中握有大量闲钱的投资者时常把目光聚集在商住楼或酒店式公寓上，在投资股市无门的情况下，或许投资楼市对他们而言还算是最稳当的渠道。刚需则不一样，买住宅的路子被限购令被封死后，商住楼这种具有商业产权性质的公寓就成了他们的首选。

    云南房网从玫瑰湾小区一家中介公司经纪人小林那里了解到，由于玫瑰湾小区比较新，不受限购令的影响，房价较周边老小区要便宜一千多块钱，加之其可办公也可居住，且不限贷，很受创业者、单身人士以及小微企业的亲睐。在这一带，即便是年初的楼市冰河时期，大量的租赁业务从来不是他所担忧的。

    近期，位于金开区的国际银座更是在小花园某写字楼一个显眼的位置打上了“商业物业特享50%退税及额外3%补贴，同时享受20-100元/平米装修补助”的广告语，吸引了不过购房者前往。

    不过很多人或许并不知道，“商改住”其实是房地产商为规避市场风险，将依法批准的商业建筑变相改为住宅使用，并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推向市场的一种产品。它是开发商“打着擦边球”，有意误导消费者的一种违法开发行为。尽管如此，商住楼还是深受购房者的喜爱。

    严禁“商改住” 商住楼获批几率渺茫

    正在审批中的《昆明市城乡规划管理技术规定》第七条规定，在商业及商务办公项目中，除有特殊规定外，不得设置类似住宅户型的办公空间，不宜在单个办公空间中设置独立卫生间；在商务办公建筑标准层中，必须按规范设置公共卫生间。这就意味着，未来商改住的审批将会被禁止，有特殊规定的商改住审批也将更加严格。

    云南房网在昆明市规划局网站上查询了滇池柏悦、融城金阶广场（A1地块）、东方首座（东楼）等多个商业地产的项目审批公示后发现，此前，昆明市对于商业地产的规划仅做了项目用途的定义，只能在项目用途或项目性质一栏里看到商业金融、商务办公、办公、商业等字样，在其项目简介中也不能找到该项目具体物业类型。

    不过，在“昆明市城乡规划管理技术规定专题讲解会” 昆明市城乡规划局局长李亮强调，开发商拍下商业用地，却做成住宅的类型对外销售的时候或者以公寓的名义或者以住宅的名义销售是不规范的，在房地产业的初期是能够容忍的。为了把商业用地实实在在的确定为经营性的资产，昆明也要与北京、上海等大城市同步，严禁商改住。商业用地踏踏实实的做商业，做办公、做商铺都可以，不能变相的搞住宅，因此规定了商业地产宅不得设置类似住宅户型的办公空间，不宜在单个办公空间中设置独立卫生间；在商务办公建筑标准层中，必须按规范设置公共卫生间，不能再按照酒店式的、公寓式的住宅来安排。商业地产如有特殊规定的，可以参照住宅户型进行产品设计，即可以住人，但必须经过严格审批。即商改住的审批需有严格的比例限制。

  商改住遭禁 存量商住楼稀缺性凸显

    将商业地产设计成“公寓”或是“开间”以及LOFT等适宜居住的户型，早已是开发商“曲线入市”的基本手法，而强大的市场需求则是开发商此举屡试不爽的保障。而类似于“我们的物业不限购，不限贷，您可以自住，也可以买过来投资，或者注册公司做个迷你办公室都是不错的选择，现在优惠也比较多，买下来是比较划算的。而且像我们这样的商住楼很快就不批了，现在不出手的话，以后想买也买不到了。”的话语是进入每个商住楼项目售楼部必定会出现的。置业顾问们早已抓住了购房者的心理特点，把推销的重点放在了不受限购令影响、投资自住宿皆可以及由“商改住”遭禁而造成商住楼的稀缺上。

    在大商汇做灯饰生意的杨师傅告诉我们，他家原来住在北市区沙坝营村，因为城中村改造的原因，他们举家迁往大商汇，并在大商汇购买了2套商住房，2室1厅1卫的户型当时才买了40万，而现在的市场价已经到58万了。这两套房子一套用于员工住宿及日常堆积少量的货物，另一套则是一家三口的居所。杨师傅还表示，之所以买这里的商住楼，是因为商住楼不限购不限贷，投资门槛低，可商可住，只要他愿意随时都能当成公寓租出去，比起销售灯饰来，商住楼的收益也还算稳定。当问及杨师傅考不考虑出售时，他的头摇得像拨浪鼓一样。“我不会考虑卖的，以后这个房子肯定还会涨，卖掉多划不来，想再买几套倒是真呢”杨师傅说。

    其实，跟杨师傅有同样心理的人不在少数。云南房网走访了北市区的都市名典；中心区的小城故事、麦田时光、熙翥苑；关上金泰上苑；南市区的玫瑰湾、高顺铭都等项目，目前的租售情况都不错，中介公司也比较喜欢驻守在这些小区周边。像老小区集中的关上，只要问起新房子，中介自然而然就推荐商住楼，究其原因是在这一带，商住楼的价格相对要便宜些。

    有业内人士分析，目前昆明市场上的商住楼的数量远远小于需求量，随着《昆明市城乡规划管理技术规定》的出台，存量商住楼将会变得更加稀缺。同时该人士表达出对未来商住楼的租金及房价增长幅度的担忧。

    商务办公楼前景堪忧

    自2008年昆明城中村改造启动至今，昆明的商业地产呈满城尽是CBD之势，同质化严重等一系列问题迫使开发商在产品上不断创新。不过，对于体量不大的商业体而言，此前还可以走商改住的路线，而在商改住遭禁、酒店公寓行不通的情况下，它们还是只能回归商务办公的路线。

    根据近期云南房网二手房频道写字楼的网络租金报价来看，纯写字楼的月租金在50——200元/平米不等，而商住楼的月租金普遍都在40元/平米以下，相对于写字楼来说，商住楼的租金更为便宜，且二者的土地性质都为商业地产，水、电等按照商业价格收取。基于这个层面，商住楼就更具优势。

    写字楼要想有好的前景，要么是拥有强大的人流和较好的地段，要么拥有强劲的硬件配套设施，或者形成办公环境较好的商圈，否则纯商务办公楼的前景就岌岌可危了。

    而包豪斯地产顾问总经理金涛在《昆明写字楼——潘多拉的诱惑》一文也曾指出，昆明目前的城市经济发展对于写字楼的需求是极其有限，从写字楼的消费人群来看，支撑近期昆明写字楼销租两旺的势力具有典型性。据统计，目前昆明近5年新开发写字楼物业的购买者和承租者：80%以上为国字号相关企业+地产相关企业+金融类企业——当然，以昆明目前的经济发展水平也只有这些类型的公司可以承担相应的售价和租金。

    业内认为，“商改住”楼盘作为一种有先天缺陷的产品，本应该在优胜劣汰的市场经济规则下逐渐被淘汰，但却因人为的调控而从幕后被推上前台，乃至成为主角，这很难不让观察者产生“存在的即为合理的”的假想。那么“合理”背后的逻辑到底是什么？很显然，“商改住”项目存在的合理性就在于它拥有“住宅项目的替代品”的属性，而这种属性的发挥决定于住宅市场的供给与需求。尤其是待商住楼、酒店式公寓等的审批遭禁之后，这种属性就将表现的愈加明显。

据中国搜铺网(www.3puok.com)