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垫的首付需一年内还清

    今年2月，沈阳一楼盘宣称“首付一成就能有家”，继2008年沈阳楼市首现“一成首付”后再出江湖。然而不到一个月，位于浑南的一家楼盘即推出“零首付”。

    昨日上午，记者来到这家楼盘的售楼处，大厅里悬挂着“零首付”宣传广告，几组客人正在向售楼员咨询相关业务，但“零首付”似乎并不是这些人关注的重点。一位售楼员告诉记者，“零首付”只针对两栋楼，开发商代顾客垫付的3成首付，需在明年5月底前归还。

    “我们帮垫首付，你当然是划算了，就拿你看的这套128平方米的洋房来说，总价100万挂零，若垫付3成30万元你拿来存银行一年，利息也有1万多元了。 ”售楼员帮记者算账说。

    在该售楼处醒目位置，贴着规划许可证、施工许可证等复印件，广告中宣称“五证齐全”，但并没有挂顾客最关心的一证——“预售许可证”。记者通过沈阳房产局官方网站查询系统并没查到该楼盘的“预售许可证”信息，对于无该证的原因，工作人员解释有关部门正在测绘，测绘完就会下证。

    与此同时，该楼盘许以一年20%升值回购保障，被业内人士指称有变相融资的目的。

    实惠和风险孰轻孰重

    事实上，开发商垫首付并不是沈阳楼盘首创，但在市场环境整体良好的沈阳楼市轮番出现，并最终演绎出“零首付”，还是出乎不少业内人士的预料。类似万科、招商地产这样的地产巨头也在部分城市采取分期首付、首付一成的策略。

    一位不愿具名的房产研究专业人士认为，一成首付的做法并没有给企业带来良好的现金流。成熟和现金充沛的企业，垫首付可为自己赚人气和积累客户，但如果行业竞争出现“零首付”成风，的确存在一些不确定的风险。

    该人士表示，因为相对于垫3成首付款，开发商更看重银行的按揭贷款。一些开发企业推出一成首付的本质目的是为了通过购房者向银行“套贷”，以化解自身的资金压力，这类现象在个别城市也曾经出现。

    事实上，即使在允许开发商向购房者提供二次借贷的中国香港地区，开发商对一成首付、零首付也非常谨慎。对购房人而言，如果出现整体行情下降，零首付对购房人的约束力有限，购房人不履约将给开发商和银行带来巨大风险。“一般来说，银行在审查房贷申请时，一个基本的要约就是楼盘有完备的合法手续，其中预售许可证不可或缺，没有预售许可银行是不予办按揭贷款的。 ”上述专业人士说。

    普通居民不习惯“零首付”

    工商银行沈阳某支行信贷负责人刘先生认为，零首付并不是体现在贷款申请人与银行之间，由银行提供全额贷款，只是嵌入购房者和开发商之间的借款协议，银行仍会按正常程序审核申请人的条件，以偿还能力作为审核是否放贷的依据。

    记者随机采访了11位有意购房的居民，对于“零首付”的态度，普遍表示给购房人增加了置业机会，值得鼓励和推行，但只有1人明确表示自己可考虑零首付买房，其余人则表示有一定的资金积累才会考虑买房，或希望直接把优惠折进房价，使购房人得到真实惠。

    居民李小茜说：“我认为绝大多数居民买房，都会选择付首付按揭或全款，而‘零首付’对有意购房而资金临时周转又难的商人有吸引力，对普通购房居民来说，可操作性不强，不如直接将房价便宜一二百元。 ”

    而理财规划师赵理则表示，购房人借3成首付的潜在风险很大，一定要从自身的财务情况出发，判断自己是否有能力购房，别为一时冲动陷入个人或家庭财务危机。

据中国搜铺网( www.3puok.com)