中国搜铺网讯

　1、房企面临资金库存双压力

　　据证券日报报道，不断飙升的资产负债率令原本就不堪存货重负的房企更加喘不过气。据WIND数据统计显示，截止到3月21日午间，沪深两市共有32家房地产企业公布了2011年年报。其中，21家负债额同比增长，10家负债增幅超过30%，9家资产负债率超过70%。分析人士认为，从上述数据来看，某些指标已经暴露出行业面临的潜在问题。对此，上海某房地产研究院副院长杨红旭表示，上市房企负债不断攀升的因素很多，市场低迷、销售疲软、库存压力陡增是房企负债和资金压力上升的主要原因。除此之外，资金回笼不及时，需要投资项目较多也是导致上述现象的重要原因。2012年，房企面临的不只是进一步增大的资金压力，还有陡增的库存压力。

　　2、居民购房意愿下滑

　　央行日前发布的最新储户问卷调查报告显示，城镇居民购房意愿再度大幅下滑。有专家认为，房价今年出现所谓触底反弹的可能性不大。一方面，今年宏观调控不会出现明显放宽；另一方面，去年房企高成本融资，存在较大的还贷和信托兑付压力，对于资金的需求并不亚于去年。调控周期内，房企仍然施行降价跑量、谨慎投资的策略，未来降价趋势不会改变。专家同时指出，虽然房价合理价位的实现仍需要一段时期的调整来实现，但房价有其刚性成本，加之自住型、改善型需求旺盛，消费者也要打消大跌、贱买贱卖的心理预期，避免盲目杀跌。

　　3、楼市政策面依然从紧

　　经历了两年多的房地产调控，在限购、限贷、限价等行政手段和货币政策进一步紧缩的叠加作用下，楼市交投明显萎缩，成交均价涨幅回落。根据国家统计局最新发布的数据，今年1月至2月，全国房地产投资与新开工仍处于下行趋势，其中，全国房地产开发投资5431亿元，同比增长27.8%，增速比2011年全年回落0.1个百分点。专家指出，前不久管理层首次提出“下调房价”的调控目标，相比之前提出的“抑制房价过快增长”之类的说法彰显出调控力度的加大，表明今年楼市的政策面将依然从紧，这也预示着房价调整仍未结束，今年房价依然会以“降”字当头。

　　4、打折降价缓解资金困境

　　据上海某房地产研究院近期发布的一份报告显示，在去年房企资金状况由“偏紧”趋向“紧张”之后，预计今年一季度房企资金紧张状况将会进一步恶化，可能接近甚至低于2008年水平。报告称，今年前两个月，全国商品房销售额4145亿元，同比下降20.9%，与去年全年12.1%的增幅相比，这预示着今年销售额极有可能出现负增长。在外部融资环境难以改善的情况下，房企依靠销售回笼资金成为主流。今年前两月，房企自筹资金5995亿元，同比增长43.3%，在所有资金来源中占比42.3%，比去年全年提高了1.4个百分点，预计今年还将继续保持较高增速。该机构分析认为，未来房企通过降价促销回笼资金，将是缓解资金压力的主要路径。预计新一轮的打折降价潮，还将在未来二三个月内大范围持续展开。

　　5、价格回归程度有底线

　　房价的回归并不意味着无底线地降低。若如此，那么不仅从房地产利润上说不通，还会造成房地产市场乃至整个大经济环境的混乱。著名经济学家樊纲说：“经过这一轮调整，有些地区的价格可能下跌百分之几十。而由于采取比较及时的措施，部分地区的房地产泡沫还没有波及二三线城市。整体而言，房地产不存在硬着陆、崩盘的情况。”有专家表示，房地产转型不能仅仅理解为是对房价的打压。房价下跌但不会跨越其合理区间，贱买贱卖。对于城镇低收入和中等偏下收入群体、新就业者和外来务工人员等，他们急需房而又无力支付商品房房价，保障房就凸显了其不可或缺的意义。总体而言，中等以上收入阶层基本上都有能力购买商品住宅（包含经济适用房），但中等以下低收入阶层则需要被纳入住房保障体系中。

　　继续看涨有原因

　　广东刀客房地产顾问公司董事长 谢逸枫——今年下半年全国房价会小幅度回涨

　　中央调控的目的不是消灭房地产、打倒地产商，因为中央不希望房价暴跌，也不希望上涨过快。当房价涨幅回落到一定水平，调控自然会调整。今年房价下行压力虽有，去年楼市调控最困难时，房价同比上涨了6.9%。因此，从历年调控历史经验看，今年下半年全国房价会小幅度回涨，不会大幅度下降。一方面，是今年调控并未解决房价上涨的病根，特别是市场供不应求局面和信贷及房地产项目资本金等商品房预售的问题。另外一方面是市场购买力并未减少，调控一放松，房价自然会回涨。三是GDP增长，政府必须靠房地产业拉动，必须靠土地和房地产税费添补财政收入。

　　经济学家 许小年——越打压房价就会越高

　　一向以敢言敢说著称的著名经济学家许小年日前再发犀利言论：“从目前看，中国的房价不应该这么高，但中国的房价还会再创新高。”许小年认为，房地产关系到太多方面的利益，而找不到其中的平衡点，房价就降不下来。“要让房子降价，最关键的还是解决土地财政问题，土地价格降不下来，房价也一定降不下来。”为此，许小年认为必须进行彻底的经济体制改革，他也支招：“既然要建小产权房，就不要减少供给，把小产权房合法化，有效地解决房屋供应。然后就是控制地方财政支出。”

　　此前，许小年曾表示，当下最严厉的房地产调控政策已到关键路口，财政吃紧的地方政府已经按捺不住，先后有17个城市“顶风做案”，想绕道试图政策松绑，但都因遭到中央政府的坚决回击而“流产”。但是，被认为“史上最严”的房地产调控政策仍有可能在下半年得到彻底“松绑”，其理由在于中国经济进一步下滑的颓势让中央政府在两难中选择“保增长”，限购将再次成为明日黄花。

　　明确看跌有理由

　　SOHO中国董事长 潘石屹——房价只有跌的可能性

　　SOHO中国董事长潘石屹表示：“我对房地产市场还是非常悲观的。具体到房价，只有跌的可能性。”潘石屹说，去年全国多个城市推出“限购”政策，从某种程度上看，这是在税收、货币、土地政策不能有效发挥作用的情况下，限制房价的“休克疗法”。限购政策使房价在去年9月份以后出现“悬崖式”的突然下跌，预计2012年房价将延续去年下半年以来的走势，继续下行。

　　潘石屹认为，限购政策毕竟是临时性政策，下一个“接力棒”将是房产税。2012年，北京乃至全国推出房产税的可能性很大。潘石屹说，如果推出房产税，原来闲置的房屋会迅速进入市场，增加楼市供给，从而缓解供需矛盾。

　　世联地产董事长 陈劲松——2012年房企降价是主旋律

　　作为国内最大的一手房代理商之一，世联地产认为，2012年上半年市场将进入量价齐跌的阶段，随着经济“软着陆”的成功，2012年二季度末价格或触底成功。世联地产董事长陈劲松认为，今年楼市整体仍将保持低迷，下半年成交量或会反弹；从“应对大于预测”的原则出发，开发商降价促销成为主流，全年房价下跌是大概率事件；房地产行业将回归正常，房屋租金回报率正常化、房企快速周转、住宅供应结构合理化都是趋势。对于购房人来说，陈劲松的建议是，何时出手买房不是一个时间问题，而应综合各种指标及自身经济实力、实际需求后做出决定。具体地，要看成交量是否回升，若成交量普遍反弹，则价格已是底部了。

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任 秦虹——今年房地产市场稳定发展可以期待

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在第十二届中国房地产发展年会演讲时说，“总结2011年政策调控的效果大概可归纳为四个方面，一是投资和投机需求得到抑制，供求关系得到调整；二是部分城市出现了降价调整；三是企业投资更加谨慎；四是企业经营业绩分化明显。”

　　她表示，2012年房地产市场的走势相对明朗，中国房地产调控政策是相对确定的，所以今年房地产市场发展也是确定的。在2011年12月中央经济工作会议上，国家关于房地产市场管理的说法特别清楚，对2012年房地产政策也确定了明确的基调。调控政策的核心是两手一起抓，一手控制投资投机需求，控制房价上涨不动摇；另一手抓大力建设保障性住房，满足刚性需求不动摇。没有稳定的政策预期就不会有稳定的市场，通过对经济工作会议精神的理解，今年房地产政策会有一个稳定的预期，对今年的房地产市场稳定发展可以期待。

　　中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌——房地产调控的重点仍然是构建合理价格体系

　　地产专家顾云昌认为2012楼市全面进入买方市场。在顾云昌看来，2012年的房地产市场不会像有些经济学家预测的那样出现泡沫破灭的现象，而是会实现软着陆。顾云昌对“房价合理回归”的理解是，房地产价格总体回落，居民总体收入提高，从而使得两者之间差距变小，房价增幅低于收入增幅。

　　顾云昌认为，找寻房地产价格的合理回归路径并不容易。2012年房地产调控的重点仍是构建合理价格体系。只有不同的家庭都能买得起、租得起房子的时候，才能形成合理的价格体系。而保障房、棚户区改造本身就是要使价格回归，形成中低收入家庭价格体系。在房价合理回归的背景下，商品房市场也将从长期的卖方市场进入真正的买方市场。

　　国家信息中心首席经济师兼经济预测部主任 范剑平——坚持房地产调控有利经济战略调整

　　国家信息中心首席经济师兼经济预测部主任范剑平近日表示，“我国房地产市场目前存在的问题，不仅仅是房价上涨过快、少数地区房价过高，更重要的是当前房地产市场过于火爆，将影响我国经济战略调整的方向。”他认为，房地产过于火爆会使与之相关的行业，尤其是一些高能耗行业产能继续扩张。只有房地产市场稳定了，相关行业才能真正进入调整状态，淘汰落后产能才有可能。范剑平认为，房地产调控不仅要把房价调整到合理的水平，更重要的是使房地产业的总体发展符合我国节能减排、科技创新的经济战略调整方向。

　　摩根大通中国首席经济学家、大中华区经济研究部主管 朱海斌——今年房价或回归合理水平

　　近日，摩根大通中国首席经济学家、大中华区经济研究部主管朱海斌在上海媒体见面会上表示，“如果明年政府可以防止房价反弹，而居民年收入保持以往每年12%的增长，其实并不需要房价大幅下滑，房价收入比就很有希望回到较为正常的区间。未来几年应该防止房价的报复性反弹。”朱海斌预计，今年房价会回归合理水平，全国平均房价将下降5%至10%，一线城市房价会有10%至15%的下跌，2013年至2014年，楼市可能会出现小幅反弹。

　　专家声音态度明

　　房价：回归购房者能接受水平

　　今年的政府工作报告提出，要“促进房价合理回归”。业界专家认为，这意味着房地产调控的目标从“遏制房价过快上涨”开始转向“房价合理回归”，“降价”的含义尤为明显。温家宝总理在讲话中提到了房价合理回归的两条标准：一是房价与居民的收入相适应，二是房价与成本和合理的利润相匹配。

　　目前有一种比较流行的说法认为，房价收入比在3倍至6倍之间为合理区间。此语一石激起千层浪，购房者纷纷用国际惯例上家庭年收入的6倍来衡量所在城市的当前房价是否合理，得到的结论自然令人啼笑皆非。因为，按此“合理房价”标准计算，我国代表城市合理房价数字应为，上海：5734.5元/平方米，深圳：5475元/平方米，北京：4935.45元/平方米，杭州：5055元/平方米，苏州：4960.5元/平方米，南京：4830元/平方米，大连：4265.25元/平方米，天津：4038.15元/平方米，成都：3589.8元/平方米。按照这一标准，我国多数城市的房价都属于过高范畴，一线城市房价收入比更是远高于这一水平。

　　其实，根据本报对“天津人具有幸福感的房子”的相关调查，多数年轻夫妇可以接受总价80万元以内的房子；改善型需求可以接受总价百万元以上的房子；高端消费者仍表示可以接受品质出众，单价在20000元左右的房产。可见，“合理房价”也好，“具有幸福感”也罢，都有一个现实标准——消费者可接受。

　　两会期间，住建部部长姜伟新明确表示，“按照现在的房价分析，特别是七八个大城市的房价，如果继续上涨下去，将来泡沫很难处理。一旦泡沫破灭，对整个经济甚至对社会的影响都是非常大的。所以现在相关部门下定决心，让房价降下来。”同时，四大国有银行也明确宣布，充分满足首次置业者的购房贷款需求，在政策层面为刚性购房者置业提供了良好的环境。

　　关于出手购房的时机，业内专家认为，房地产调控已经显现出常态化的趋势，这一轮房价的调整将是一个长期过程。买房自住的购房者应经常关注自己满意的部分楼盘的价格变化情况，当价格调整到与自己的承受能力相吻合的时候，根据需求就可以出手买房。

　　二手房价有望率先回归

　　近期，在本市低价位、中小户型房源相对集中的片区，二手房成交量出现大幅上涨，成交均价也因此相对坚挺，甚至部分紧俏房源出现了涨价现象。在一定程度上引起了购房者对于房价走势的猜测与观望。

　　记者了解到，春节后市场成交的活跃度主要以购买低总价小户型的刚需购房者为主，使得部分低价位房源的成交价格上涨，但由于此类房源有限，且集中于部分片区内，加之目前限购、限贷等调控政策仍未放松，市场并未出现投资投机型需求和部分改善型需求接连入市的现象。相比之下，高端片区买卖市场活跃度依旧低迷，房源咨询量和约看量均较少，继去年年底部分业主出现惜售房源现象之后，当前在售房屋议价空间仍然较大，因此目前市场中缺乏支撑房价整体上扬的条件。

　　我爱我家认为，2012年，政府将通过一系列的政策措施，形成能够保持房价平稳，促进房地产市场长期稳定健康可持续发展的长效机制的目标。预计今年在宏观调控持续进行的背景下，房价也将出现合理的回归，市场中会供应更多价格合理的房源，使刚性购房者从中受益。

据中国搜铺网( www.3puok.com)