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    金九银十，楼市大战在即。限购、限价的传言下，今年的9、10月出货黄金季，被业内预期含金量大不如前。

　　虽然黄金季内，市内全新楼盘不多，但是总体供应却有上升态势，从9月份开始，城区内包括怡丰公寓、景湖荣郡、中熙弥珍道、联华半山湖等全新楼盘亮相，过千套中小户型产品入市。松山湖迎来一次新跳跃，保利将正式挺进东莞，大虎门板块和泛深板块，在豪宅扎堆下，价格持续走高。

　　为了做好金九银十这盘例牌菜，开发商端上“三拼政策”，拼老客户、拼户型、拼时机，只为守住最后的防线。

　　起高楼拼户型争抢刚需客户

　　拼户型，就是看谁是市场稀缺产品，其实就是定位问题“第一国际对面那个楼盘什么时候开盘啊，听说都是小户型产品。”7月开始，在南城上班的一些白领，就开始互相打听怡丰公寓的开盘时间。

　　作为一个只有300多套货量的单体楼项目，所引起的市场关注度，甚至超过了不少大型楼盘。该楼盘产品全部为小户型产品，面积在35-80平方米，户型有单身公寓、一房、两房。单体楼项目引起这么大的市场关注度，就是因为它的小户型产品。东莞城区市场目前极度缺乏小户型产品，特别是带精装修的产品。

　　户型优势，有时候可以弱化市场大环境带来的困境。“不少人都说接下来供应会增多，开发商出货压力大。但我怎么觉得，新货不多，特别是荣郡这样的产品。”景湖荣郡项目负责人程伟认为中小户型产品依然会是金九银十的抢手货。

　　9月下旬入市的景湖荣郡，户型面积集中在80-130平方米，也是以小户型为主的楼盘，总货量有800多套，首期推货约300套。而景湖荣郡所在的西平片区，有两三房的楼盘还有中熙弥珍道和天利中央花园，但每个楼盘的推货量都在300套左右，总货量并不大。“两三房产品，市场缺货很久了。这几个楼盘一起推出来，货量不大，刚好用来满足市场需求，竞争不大。”对于接下来中小户型集中入市的情况，程伟认为供应并不多。看来金九银十拼户型的压力，更多是放在大户型上，特别是双拼户型。

　　抢时机拼时间推货与限购赛跑

　　时机拼的不是早晚，而是看谁拿捏得更准。“现在推货时间还没法确定，预售证最快要9月中旬才拿到。”对于怡丰公寓的推货时间，怡丰地产营销总监金宝认为是“预售证”说了算。

　　虎门国际公馆准备入市的新货，早已启动认筹，但推货时间也定不了，只能模糊地界定在“国庆前后”。“真的没办法预估，没货卖就肯定想早点出证。”该楼盘营销负责人黄志康对此也有些无奈。

　　没货卖的，想快点出证，快开盘，是预料中的。对于还有尾盘销售的楼盘，则想找一个更恰当的时机，把货推出去，并不会只是贪早。“我们新货定在10月1日左右推出，并不是工期问题。如果在9月中旬卖的话，也来得及。但现在赶早也没什么用。”中惠珺庭项目负责人林清平认为观望情绪颇为浓重，即便早推的话，成交也不会理想。“现在人人都在说会出政策，那出政策也就是9月的事，如果9月份不出的话，10月份出的可能更小。到时候该出手的人，观望情绪会弱一些，反而更有利成交。推早了万一卖不好，反而影响信心。”

　　时机要拿捏好，既要避看观望情绪，又要绕开限购令这类的调控措施。现在开盘卖房，光看黄历，挑选个良辰吉日是不行的。

　　宴宾客拼资源新客户难觅深挖老客户

　　为了整合老客户资源，中惠准备在9月17日举办一场大型的老客户“淘房节”，把樟木头、黄江三个盘联合起来一起做，打破区域限制，让老客户资源更有效地流动起来。

　　“老带新”是开发商最常规的营销手段之一，为了吸引老客户带新客户前来看房，开发商常规的奖励措施是送物管费和低折扣。但近段时间以来，城区客户在限购令的传言下，观望情绪不减。在十里银滩等海景盘的吸引下，深圳客户继续分流惠州，内外客户层面都出现了不稳定的变化。拉不到新客户，开发商重新燃起了对老客户的热情。

　　“8月份，来自深圳的纯投资客明显减少，投资客都跑到惠东去了，为了吸引客户，如果从价格上做文章，我们地价在黄江最高，做优惠的话，根本没优势。”中惠珺庭营销负责人林清平表示，在新客户被惠州抢走的情况下，东莞不少楼盘都开始转而挖掘老客户资源，特别是对于小区域市场来说。

　　特别青睐老客户的还有丰泰。他们每天晚上都在湖边进行老业主烧烤，每天有20批的免费名额。

　　丰泰作为虎门本地房企，在虎门市场耕耘多年。但丰泰观山碧水今年来一直主推深圳等外部市场，反而忽略了内部客户。从8月份开始，在虎门丰泰的各个社区，都挂出了大型户外广告。“为了让业主自发前来项目，我们还举办了足球赛、网球赛等多个赛事，淡化楼市营销的东西，让老业主主动发现项目的美。”该负责人解释到。主攻老业主已经有一个多月的丰泰观山碧水，8月份的成交明显增多了两成，靠的就是老业主的力量。为了进一步挖掘老业主资源，丰泰还决定在虎门多个批发市场设立楼面展示摊位，进行长期经营。

　　一直对利用老客户颇有经验的宏远地产，面对如何打破限购令下的观望情绪时，该地产营销部副经理朱廷勇说道：“多调动老业主力量，在当下的市场环境下，对于新买家来说，老业主更有说服力。”看来，明星的说服力，远没老业主一句话来得更有分量。再说，请明星的费用动辄几十万，还未必有成效。但拼老业主的资本，绝不是一天炼成的。

　　大势预判

　　价格：促销打破观望降幅至少5%

　　金九银十的价格，掉头向下走的可能性非常大。据南方都市报记者每日监测数据所得，从8月开始，每周住宅成交均价开始出现了小幅回落，从8500元/平方米的水平，回到了8200元/平方米的水平，这可能是个趋势。

　　如果限购令出台的话，价格小幅回落的趋势是肯定的。但即便限购令不出台，9、10月份是开发商出货的重要时机，现在市场观望情绪依然存在，不做点促销，多给点优惠，很难打破观望促成成交的。东莞中原研究部总监车德锐认为，金九银十的住宅价格都会有向下走的可能，降价幅度至少有5个点，也不排除出现10个点的可能性。但一旦9、10月份出货不错，也不排除从10月底开始，价格再次往上走，这主要看开发商的出货情况和资金压力。

　　成交：中小户型刺激下出现小高峰

　　市内不少开发商都把推货重头戏放在下半年，由于工程进度和7、8月间成交缓慢的原因，很多楼盘下半年货量多，出货情绪焦急。

　　城区金九银十，主打市场空白已久的中小户型产品，同时都集中在地段较佳的位置，适合首次置业购买者出售，这些楼盘的扎堆入市，会促使城区出现一个成交小高峰。但对于大户型和双拼户型来说，一旦政策出台，影响最大的就是这两类，要加紧出货，就要在价格上做点处理。

　　限购：可能改“限价”

　　据目前掌握的消息是，即便是限购不出，也可能会限价。政府方面一直对限购是持否定或半否定的态度，但近日又传出有可能出限价。一旦实行限价，新盘或新货价格预计会被设定在8500元/平方米左右。

　　从政策自身来看，限价更适合东莞市场。因为东莞楼市投资客少，不像北上广深，房子买来大多数都是有居住需求的，泡沫很小。同时，东莞作为外来人群为主的城市，一旦限购，可能会伤害到有居住需求的购房者。而限价，只是会压缩开发商利润空间，不影响购房者的需求释放，也更符合年初东莞制定的“房价涨幅不超8.5%”的计划。

据中国搜铺网( www.3puok.com)