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上半年，截至６月２８日，深圳共成交一手住宅１６５７２套，与去年上半年的１４４８４套相比，上涨约１５％。上半年，深圳房价约为１．９万元／平方米，与去年同期的２１０９４元／平方米相比，跌幅近１０％。

　　这一涨一跌，都来源于５月份以后深圳楼市出现的变化。５月深圳执行限价政策以来，深圳约有１２个限价盘入市。据统计，深圳几大热销限价项目，价格分别下调１０％－１５％不等，开盘当天均取得不错销售业绩，甚至个别项目开盘即售罄。这直接促成了上半年成交量的攀升以及楼市均价的下跌。

　　今天开始，楼市就将步入下半程。

　　比较明朗的是，下半年限价盘的供应量会明显增加，而楼市三限（限贷、限购、限价）政策未见松动。这将促使一方面房价暗战有所升级，另一方面，市场上可供选择的产品更加多元。在这样的背景下，置业者对下半年的置业预期也在产生着微妙的变化，近五成的置业者仍然选择观望，而对未来房价的预测中，仍然有过半置业者看涨，这部分置业者成为限价盘热销的推手。

　　观望派

　　数据说话：近五成选择观望

　　在限购令实施两个月后，近日，有研究机构对２０１１年下半年置业者是否出手买房的调查结果显示，仍有近五成的置业者选择了继续观望。这表明更多的置业者期盼着房价的下跌，并相信能够等到房价下跌的时刻。同时近段时间调控效果的不断显现，购房者对于政策的信心不断加强，市场供求的格局也开始慢慢向购房者靠拢。

　　从限价盘热销的市场热点来看，开发商“以量换价”的策略已经开始凑效，后市将有更多的开发商效仿，届时将有更多的限价盘入市，市场供应将会增加，而市场也将出现分化，低端产品将着力打价格战，主力面向刚性需求者，高端产品在“限价”的情况下，将更加注重提高其产品的性价比，以吸引更多的改善型需求者及部分有足够资金可以“一步到位”的有效需求者。

　　“随着调控的逐步深入，开发商的主要销售资金回笼渠道将会受到明显影响，其资金链问题将被放大，这将会加大这些公司今后融资的难度。未来开发商降价促销的可能性加大，未来降价的幅度将有可能增加。”中原地产研究人士表示。

　　典型观点：房价或跌１１％－１４％

　　６月份，开发商的库存压力不断增加，且呈现持续增大趋势。受限购、限贷等房地产调控政策影响，短期内房地产市场成交量仍将维持在较低水平。

　　６月，各项金融政策的综合效应表明，整体的房地产企业融资环境趋紧，融资成本、融资难度增加。保障房建设将发挥更加实际的作用。

　　６月２８日，标准普尔评级服务公司发布亚太地区银行业研究报告，报告表示，中国目前快速增长的房地产市场下半年可能出现回调，房价可能下跌１１％－１４％。

　　此前，标准普尔公司评级服务将中国房地产业的展望从稳定调整为负面。标普分析师预计，今年下半年中国房地产业将迎来一定幅度的价格调整。

　　根据标准普尔此前发布的报告，表示由于中国内地信贷状况收紧，以及日益严厉的调控政策，使房地产市场加剧低迷，未来６－１２个月内，可能还会迎来更多负面评级行动。此外，由于房地产开发商杠杆率较高且行业竞争激烈，若销售出现较大幅度下滑，将严重削弱开发商的现金流保障等信用措施。

　　标准普尔同时认为，今年前５个月的房地产销售令人满意，但预计随着紧缩政策的效力显现，销售势头将有所减弱，２０１１年下半年将迎来一定幅度的价格调整。若成交量维持低迷，开发商的流动性将很快枯竭，零星的降价行为将会蔓延。

　　未来预判：年底或许可以抄到底

　　你有抄底的想法吗？

　　不管是刚需、还是投资客，回答肯定是一致的。对于这些还在围观的置业者来说，等待房价下跌的心情就像是股票抄底的感觉一样。

　　除了专业的评估公司对楼市的预测外，深圳业内不少观察人士也指出了房价即将下跌、迎抄底时刻的五大征兆：１、现在房价刚开始松动，近两个月限价盘的入市价下调了１０％－１５％，下半年限价盘大量入市，深圳的房价会有一个明显的下降。２、银监会减少了开发商的贷款，地产信托也成为重要监管对象，开发商的资金压力日益加大。３、存款准备金持续上调，人们手中的流动资金正在减少，而通胀仍在加剧。４、中国加息周期会被动延长，以后可能出现更高的定存利率，贷款利率更可能大幅上调，房子月供压力不断上升。５、保障房建设已经成为制约房价的一把利剑，一旦大规模上市，将会冲击现有的商品房独霸市场的体系。

　　在市场格局越来越明朗的情况下，围观派更多地愿意相信下半年房市出现降价拐点一定会成为现实，主要原因是房企资金短缺的现状，国家强力的房地产调控。

　　有观察人士认为，限价政策的影响已经逐渐深入，经过几个月的“磨合”，买卖双方的博弈已经有所松动，一方面开发商开始降低了预期，积极推盘，或者拿出了保留的房源，采取了优惠或者价格可议的策略。对购房者而言，选择的空间变大，主动性也更强。该人士预测，年底或将成为抄底的最好的机会，让真正有刚性需求的购房者迎来最佳买房时机。

　　出手派

　　数据说话：五成仍看涨

　　憋了半年的卖方市场已经到了释放的临界点，拨弄市场神经的除了价格还是价格，只要开发商价位一松动，置业者的回应就很给力。同时也说明了一点，他们担心房价以后还会涨。

　　日前，有研究机构曾对２０００余名购房者的调研显示，有超过５成的被访者认为房价在未来１年内，仍将有５％－１５％的上涨；超过３成的被访者认为深圳房价在未来１年内将上涨１０％－１５％；认为房价会下降５％－１５％的被访者比例不到３成。

　　对房价预期仍是看涨，也使得置业者们对限价房的推出表示了很大的认可。近期深圳楼市热销盘几乎无一例外是限价项目。据统计，深圳几大热销限价项目，价格分别下调１０％－１５％不等，开盘当天均取得不错销售业绩，甚至个别项目开盘即售罄。这一现象说明置业者对未来的预期仍然十分谨慎。

　　业内观察人士分析，限价楼盘遭到购房者的热捧，一方面说明置业者非常渴望降价，另一方面也说明置业者对后市的判断仍然是看涨居多，所以只要价格的优惠幅度超过普通的折扣，购房者就争先恐后地入市。

　　典型观点：跑不赢房价跑赢通胀

　　“现在关内只有一个限价房推出，房源还是很少。听说７月份关内会有不少限价盘推出，我觉得这是个很好的机会。”从事金融工作的林先生之前对关外推出限价房时将信将疑，一直观望没敢出手，但是听说这个月福田、南山也会有不少限价房推出，他觉得机不可失。李先生认为，虽然有国家的强力调控，但只是抑制了投资需求，现在刚性需求仍很强劲，而关内供应还是偏紧。“房价即便下跌也是幅度很小，也许一些热点片区还会上涨。所以只要低于预期，我会考虑出手。”

　　在当下的限价盘市场，除了挤破头的刚性需求们以外，还混搭着想“拣便宜”的投资客。而他们买房考虑更多的则是抗通胀。张先生就是一位长期活跃在楼市里的投资客，“你说现在还有什么才能保值增值呢？除了房子还是房子啊。限价房挺好的，我觉得这是个入市的好机会。现在好多专家说房价下半年会跌，我认为就算跌个几个百分点也没关系，反正我是准备长期持有的，就算跑不赢房价，总要跑赢通胀吧。”

　　房价松动，部分投资者也从“围观”转向考虑出手。不少人千方百计去找名额、弄房票，目的就是多买几套房子，一方面抗通胀，另一方面等到合适的机会出手。

　　未来预判：房价不会大幅下跌

　　“你说房价还能跌多少？”

　　“现在是政府在强制执行限价，以后万一要是松了一点，那价格肯定还会上来。”

　　在多个限价楼盘开盘的现场，人山人海的场景仿佛回到了２００７年，前来抢购的置业者们更多表达的是对楼市下跌的怀疑。

　　业内人士分析，近期均价大幅下跌主要是由于入市产品结构偏低端所致，虽然房价走势出现了下调的趋势，但前提仍然是限价令的强力执行。而目前，影响房价走势一个关键点还是供需市场的不平衡仍然比较突出。

　　据年初多家中介公司的预测，２０１１年深圳楼市供应量仍然紧缺。２０１１年深圳可能入市的住宅建筑面积约４００万平方米，当前存量为２３０万平方米左右，市场结构性供应量依然偏紧，市场竞争激烈程度相对较低，卖方强势地位不会改变。

　　“在多次调控之后，市场主要以刚需为主，包括首次置业和改善型置业。需求呈现一个平稳、健康的态势，这样的置业结构会促使房价不会出现大幅度的波动；但另一方面尽管下半年供应会有所加大，但供应结构并没有实现均衡。这两股力量的合力作用下，房价短期仍然难以明显下调。”业内观察人士认为，虽然现在入市的限价楼盘价格有所调低，但大都以取消精装修、取消赠送面积等一些“潜规则”来规避，下半年房价应该不会继续涨，但要全面下降恐怕也不是易事。

据中国搜铺网(www.3puok.com)