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“限购”限了，“限贷”也限了，“一房一价”也实施了，房价到底是涨是跌？从3月初昆明限购细则实施至今已百余日，昆明楼市调控效果如何？市民企盼的房价降了吗？

    连日来，都市时报记者兵分四路，精心选出一二环、南市区、北市区、西市区等板块十多个在售热点楼盘一一探究。调查发现，对比限购令实施前，昆明 房价依然坚挺，大多数楼盘价格都还维持在去年末和今年初的水平，并没有推出更多优惠政策，而部分楼盘由于推出了更高端的产品，房价还出现了进一步走高。许 多开发商都表示，由于成本高居不下，尽管成交低迷，但降价也很难。

    不过进入下半年，随着大量新盘的入市，房价继续走高的可能性已很小，业界普遍的观点认为，基本维持现有水平或者会出现房价下探，但幅度不会太 大，9月房交会就可见分晓。如果一旦新入市楼盘的定价和周边类似物业基本持平，并给出优惠政策，一些陈旧二手房的价格泡沫将会被有效挤出。

    热点关注

    “经常看到新闻说昆明房价降了，怎么就没有感觉呢？”这不仅是白领小李纠结的问题，也是大多刚需购房者这半年来的困惑。事实上，由于统计数据的 滞后，成交均价经常是这个月降了一二千，下月又上涨了二三千，成交量、房价都在“过山车”。甚至有购房者打电话到某报社，“你们报道说昆明房价现在只有 6000多元一平米，你们帮我买套6000多的房子吧？”

    2011年已走过半年了，昆明房价到底降了，还是涨了？限购，限住房价了吗？为了摸清市场的真实情况，本报记者抽取今年上半年在售的数十个热点 楼盘进行了调查，结论是“限购”使得房价上涨空间进一步缩小，但房价并没有实质下降，预计接下来的7、8月份，房价或会出现下探。

    部分区域房价仍在走高

    近期，本报记者兵分四路，在一二环、南市区、北市区、西市区等板块进行实地探访，尽管大多数楼盘的售楼部都显得十分冷清，但得到的价格信息都是 维持以前的价格，并没有特别的优惠政策，仅有的一次性付款和按揭付款的优惠点数还是以前就制定出来的。许多开发商都表示，由于成本高居不下，降价很难。

    如西市区的经典双城在售住宅为去年12月份推出的，均价从去年到现在一直保持在8800——9000元/平米；西山新城·草海时代今年5月推出 的一期尾盘的部分精品房源，均价一直是8500元/平米。“西市区房价拒绝跳水”，这基本上是西市区开发商的共同想法，大家均认为已经没有空间可降。

    南市区在今年上半年开盘量不大，由于供应量偏少，且多为高端房源，因此即使在限购之下，房价仍在进一步走高。同样，北市区也由于商品房供应量有 限，在上半年，房价并没有松动的迹象。目前，北市区除欣都龙城、天骄北麓、南亚未来城有较多房源外，其他都只剩数十套尾房在售。虽然，有些楼盘广告看似给 出了很大的促销让利空间，但据知情人士透露，让利优惠额度在最初的定价体系内，房价并没有下降。

    据统计，在记者调查的十余个楼盘中，只有一二环板块内的滨江俊园价格有所松动，不过也是因为已经进入了尾盘销售才给出了些许优惠，仅余不足20套房源，均价10500元/平米，比此前开盘均价优惠了500元。

　　昆明房价下半年或下探

    下半年，随着大量新盘的入市，房价继续走高的可能性已很小，业界普遍的观点认为，基本维持现有水平或者会出现房价下探，但幅度不会太大。

    在记者的本次调查中，已有新开楼盘的定价趋于理性，而部分楼盘的优惠促销力度也明显加大。4月23日开盘的云上城均价11000元/平米，此价 格已低于此前周边新盘价格，而且最高还可享6%的优惠；滨江俊园一期的尾盘在7月15日之前购买，一次性付款有2%的优惠，部分房源还送装修基金；太平新 区的恒 大湖景高层房源4290元/平米起价，送1600元/平米的精装修，一套房子的最高优惠达到11万元；将于6月25日开盘的滇池卫城“锦尚”，除了 购买优惠卡可享2%的优惠外，面积赠送更是超大，114平米的3房可变5房、6房，85平米的2房可变4房，更有特色的是首层户型，80平米的洋房赠送约 160平米地下室，相当于买一层得两层，还带私家花园。

    佳湖地产经营销售部副经理刘斌表示，限购令实施后，昆明房价并没有跌下来，但涨幅明显小了一些，如果没有进一步的调控政策，预计今年内整体房价 会保持现状，不排除个别楼盘会降价。滨江俊园营销部经理杨文俊表示，受调控政策和市场环境的影响，预计从7、8月份开始，昆明房价会整体呈现稳中有降，但 幅度不会大，新开盘楼盘的房价将会与周边市场价格基本持平，并且一般开盘时还会有一些促销活动。 首席记者李先锋

　　□城际连线

    北京

    房价结构性下降

    14847元/平方米——这是2011年北京市房价调控目标。按照北京市此前承诺，今年房价要在这个基础上，实现“稳中有降”。

    6月15日，北京市房协副秘书长陈志在搜 房网“首届中国房地产家居电子商务高峰论坛”上表示，今年1—5月份，北京市新建普通住房成交均价 14127元 /平方米，比房价调控目标下降了720元/平方米，同比下降4.8%，全年能实现年度房价调控目标。此外，进入6月以来北京市新房市场和二手房市场的成交 量继续走低，二手房市场也已经出现了房价松动的迹象。

　　广州

    55%楼盘开始降价

    2月24日，“新国八条”广州细则正式出台，次日广州新限购令也正式实施，新一轮的楼市调控在广州正式开始。广州细则出台至今百余日。

    记者抽取近四个月以来广州在售的100个主流楼盘，就其网签数据进行对比，发现尽管广州细则出台后第三个月的楼价数据对比广州细则出台前一个月，仍然有66%的楼盘价格上升。但在第三个月广州有55%的楼盘出现价格环比下降，显然，广州楼价开始有降势。

业界观点

    标普大摩

    齐称中国房价将降

    尽管前5个月商品房销售业绩不错，但国际信用评级机构标准普尔仍将中国房地产企业的评级展望由稳定调降至负面。

    15日，标普在一份亚洲房地产市场分析报告中预计，未来6—12个月内，中国新房销售价格可能会有10%左右的下降。标普称，“展望未来 6-12个月的市场情况，实在看不到有可以提振市场的因素。”标普信用分析师符蓓说，2009年以来，房屋供应量一直处于高位，“加上强烈融资需求下的高 杠杆率，让我们对未来中国房地产公司的还款能力表示怀疑。”

    摩根士丹利15日发布的中国房地产研报同样预计，三季度内地开发商将推出更多新楼盘，且会提供进一步折扣，从而导致中国主要城市的销售均价进一步下降。

　　地产专家

    房价三季度将现拐点

    在调控新政执行了近4个月之时，不少业内人士给出了房价下跌的时间表：三季度将成为一个房价转折点。中原地产主席施永青在其博客中称，在内地由 于房价过高，本地人已无支撑房价的实力，而随着限制政策深入执行，投资型买家已经撤市，内地房价将在三季度开始调整，尤其以北京等一线市场尤为明显。

    和施永青持有相同观点的业内人士并不在少数。北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋也表示：“交易量会继续下跌，三季度房价将会出现明显松动。”

    多家研究机构表示，市场销售趋冷、房地产开发投资高位运行、银行及资本市场融资渠道被堵塞等因素，导致房地产开发企业资金链状况不断恶化。

 ●我个人认为目前降价应该不可能，优惠、团购这类措施则会有。西市区去年、今年都有不少大项目出现，片区配套也在不断提升，房价一直都处于上升空间，很多人觉得西市区的房价到此就已经在一个高位上了，但你拿两年前的房价来比它肯定高了，你拿两年后的房价来比那就又低了。

    ——云南百集龙实业(集团)有限公司 董事长助理 钟东

    ●房价下降不可能，你说能拿什么来降？现在开发成本那么高，唯一的办法就是在新推项目上加大优惠措施，涨也不太可能，大环境摆在面前，比如我们即将要推出的公寓部分，按照正常情况，价格应该还高一点，但现在不可能。

    ——鼎易房地产 开发有限责任公司营销总监 彭强

    ●我们这个项目从去年到现在，原来卖多少，现在还卖多少，价格一直就没变过。这个价格也是根据项目的价值来定的，经典双城的先天优势就摆在这里。

    ——经典双城策划总监 高家安

    ●短期内降价的可能性不大，目前也没有哪家带头跳水的。在这种大环境影响下，每个项目都面临客源不稳定，购房者信心不够是存在的。但整体市场是稳步上升的，不会出现大幅上涨，也跌不下去是目前的一种现实情况。

    ——华飞地产营销策划部经理 李国栋

    ●限购令实施后，昆明房价并没有跌下来，但涨幅明显小了一些，如果没有进一步的调控政策，预计今年内整体房价会保持现状，不排除个别楼盘会降价。 ——佳湖地产经营销售部副经理 刘斌

    ●近期昆明房价将基本保持现有水平，不会出现大幅涨跌，个别楼盘跳水的可能行也不大。红星国际项目也没有调价计划。

    ——红星国际营销部相关负责人

    ●基于各方面的成本增加和城市发展等因素，未来昆明的房价仍会稳步增长，其实只要开发商不盲目透支未来，做好产品，合理定价，购房者就一定会买单。 ——昆明万达地产营销部相关人士

    ●预计从7、8月份开始，昆明房价会整体呈现稳中有降，但幅度不会大。新开盘楼盘的房价会维持周边市场价格，一般情况是新盘价格都会高于周边， 但未来会与周边持平，并且开盘会有一些促销活动。而随着通胀持续等因素，预计国家会出台一些刺激消费的政策，届时房价肯定会出现报复性反弹，预计会在明年 中期或下半年出现。

    ——滨江俊园营销部经理 杨文俊

    ●目前政策层面的调控主要是用来约束住房，对商业用房在短期内会有一定的影响，但是反弹期过后，理性的投资客仍然会发现昆明一环内的商业投资价值，故从长期来看，一环内纯商业写字楼的价格影响不会太大。

    ——世纪中心相关负责人

    ●住宅的增值预期关键还是看产品。翡翠湾已是全现房销售，目前还没有资金压力，再加上翡翠湾“公园豪宅”的定位，目前在二环内尚无同质化产品可以替代，其“绝版价值”是被市场认可的。

    ——现代地产相关负责人

    ●万科·金域缇香是万科进入昆明的第一个项目，购房者万科品牌和产品都非常认同，前两次开盘，几百套房源在开盘当天全部售罄，6月份开盘释放的房源在5天内清盘。由于销售速度快，房屋在售过程中不存在涨价或降价的问题，但每次开盘，均价都比上一次略有提高。

    ——万科营销部经理助理 陈洁

    ●金领时代在位置、交通、生活商业配套、教育、医疗资源等方面，集中优势明显，开盘时，房屋定价就比较精准实在，一房一价，折扣统一，非常公开透明，销售一直都维持在较好的水平，售价方面也没有做大的调整。目前所剩房源有限，未来不会降价销售。

    ——营销总监 段瑞芳

    ●天骄北麓最初以低价策略入市，价格在同类产品中是最低的，随着项目逐步以准现房呈现，售价略有上调。下一步，随着大型品牌商家入驻，社区商业培育成熟，预计房价还会有调整。

    ——天骄北麓营销总监 李刘萍

    ●欣都龙城商业部分招商已锁定全球、全国的品牌主力店；北市区地标建筑、186米高的商务写字楼将于10月封顶，明年6月份完工的地铁也为项目 创造了有利条件。随着整个综合体价值的展现，欣都龙城将对北市区的商业产生举足轻重的影响，成为未来的商业中心，不可能降价销售。

    ——欣都龙城营销总监 胡梦

均价全在“万元线”以上、多数只有1%-2%的微幅优惠、个别房价已摸到天花板的高端楼盘正酝酿新一轮涨价……这是各种以“打压房价”为目的的调控之下， 昆明一、二环区域楼盘房价的真实写照，一方是“最严厉”得让市场“发闷”的调控，一方又是猛得让人发慌的“价势”，显然，就眼下局势而言，调控对于一二环 区域房价的影响，几乎可以忽略。

    一、二环区域作为昆明主城区的核心板块，平均房价始终占据昆明各区房价“头把交椅”，其中开发项目最多的“俊发系”楼盘去年起就全部迈过“万元线”

    记者粗略统计了一下，目前昆明一二环区域(即二环内)在售、待售楼盘中，除滨江俊园、熙翥苑等极少数项目还有部分(单价)万元以下的房源外，剩余的90%以上的楼盘均价都是“五位数”。

    一年多以前，人们掰着指头都能数出一、二环区域的“万元级”楼盘到底有多少个，原本指望这种高价攀比的游戏能在调控之下沦为“昙花一现”，但时 间沉淀之后，市场让人有些失望，一、二环房价依旧“傲慢”，当二环路边上的盛高大城房价卖着卖着就翻倍了的时候，人们就算打着灯笼找“划算”一点的楼盘， 都成了一种奢望。“‘万元盘’在昆明一二环区域，已不再是豪宅了”。

    诚然，各种调控“限令”让一、二环区域楼盘销路受阻，甚至有的出现滞销，但并未对房价造成太大干扰，各楼盘房价一直挺着，记者所随机采访的开发 商均表示，虽然“调控政策把目标客户都‘限’掉了”，但需求仍在，并不会轻易使出“促销”这招，反而是对楼盘品质进行精雕细琢，以期让价值与价格达成平 衡，所以，指望一二环房价跌，目前来看不太可能。

    重点楼盘

    盛高大城二期138—208㎡的帝景楼王已正式发售，共100余套房源，均价约11000元/㎡，该价位相比二期7200-7800元/平米的 开盘价高出了3000多元/平米。整个项目分5期开发，其中一、三期已开发完毕，入住率已达到70%以上，二期预计12月末交房。

    滨江俊园一期仅余不足20套房源，户型面积在86—143 平米。由于是尾盘，房价相比11000元/平米的最高均价稍有回落——起价9110元/平米，均价10500元/平米，但均价水平仍高于9500元/平米 的开盘价。另外，针对这批尾盘房源，7月15日之前一次性付款，还有2%的优惠，部分房源还送装修基金。二期项目预计7月下旬开盘。

    翡翠湾目前剩余房源的户型面积从120—217㎡不等，价格为14000 —18000元/㎡(一次性付款可优惠2%)，就房价而言已比开盘价翻了一倍多。此外，项目已启动集中商业、街区商业、庭院独栋商业和公园风情步行街的招 商工作，其中集中商业为3500平米，独栋铺900-2600平米，底商20-300平米，项目商业区均是开发商招租自持。

    世纪中心目前世纪中心的销售价格维持原状，均价2.2万元/平米，新售楼部预计8月份建好，销售层面上，会有提价的计划，提价幅度及提价的具体时间尚未确定，工程进度上，其主体工程预计本月底建至28层。据中国搜铺网(www.3puok.com)