- 杭州楼市房价下行通道已被打开？
- www.3puok.com 2011-06-02 10:36:40
中国搜铺网讯
近期，购房者频频被一波又一波的推盘事件给“震”到。三墩板块的紫藤苑[最新消息 价格 户型 点评]推出“千人大团购”，毛坯房源价格降到了14500元/平方米，一举笼络了众多刚需客；临平老城区的珑昕泽第起价定为8540元/平方米，价格甚至低于配套稍逊的临平山北板块的某些楼盘；闲湖城10000元/平方米左右的最新开盘价把闲林板块再度拉回万元线……遍布杭州各板块的楼盘价格调[最新消息 价格 户型 点评]整似乎要将杭州楼市整个价格体系带入下行通道。
三墩板块
5月26日，中海·紫藤苑“千人大团购”消息刊登在了各家报纸、网络上，一时间，关于紫藤苑此次团购对市场的影响、消费者的接受程度成为街谈巷议的话题。记者观察到的实际情况是：此举一出，半年以来销购双方观望博弈的市场气氛一下子被打破了，潮水般的“刚需”涌进了紫藤苑售楼处。
5月28日，周六，记者以购房者身份前往了紫藤苑的售楼处。上午9：00，售楼处沙盘前已经围满了客户，人气的旺盛绝不亚于楼盘的开盘现场。据现场销售人员小张介绍：此次紫藤苑“千人团购”的房源主要集中在北区10、12、14、15号楼共300余套房源，该批房源会以毛坯形式推出，单价会在原先售价上扣除2000元/平方米的精装修标准，预计均价约14500-15000元/平方米之间。
对于这个均价，多数前来看房的客户表示心动。在现场，一位来自湖州的钟阿姨正在缴纳意向金，钟阿姨说：“为了给儿子买婚房，从新房到二手房已经看了足足一年了。紫藤苑14500-15000元/平方米的价格，在西湖区真的很难找了。况且现在银行首付提高了，紫藤苑除去精装修的钱，正好弥补了这一点。交付后要装修的话就比较灵活了，可以视自己的情况而定。”
目前三墩板块在售的二手房楼盘主要有亲亲家园[最新消息 价格 户型 点评]二期和中海·金溪园，这两个楼盘毛坯二手房均价约1.7-1.8万元/平方米，精装的房源均价则达到了2万元/平方米，紫藤苑此次所推毛坯房源定价1.4万/平方米，直接使该板块新房与二手房呈倒挂现象。而紫藤苑附近在售的一手新盘主要有金地[简介 最新动态]·自在城和即将开盘的协安·蓝郡。自在城在售的为花园洋房，均价约27000元/平方米，面对的客群多数为改善型客户；而即将开盘的协安·蓝郡项目，销售人员明确表示开盘均价会在15000-20000元/平方米。虽然不是直接降价，但是紫藤苑1.4-1.5万元/平方米的价格确实十分诱人。
作为主城区第一个打破局面的楼盘，中海·紫藤苑“千人大团购”直接冲击了西湖区三墩板块的均价，单单5月28日一上午，前来看房的客户就不下百人，而在之后的几天，竟有不少原本想买紫藤苑的客户被销售人员劝阻，引导到了中海的另一个项目，可见紫藤苑此次销售策略调整确实击中了刚需的心理，蓄客量极大。
九堡板块
回望2009年最高处，高处不胜寒
在2007-2009年这一轮地产狂潮中，九堡曾经是杭州最风生水起的板块。短短三年之间，九堡板块先是从边缘区域一跃成为投资客的热门之选，在2008年又成为最早沦陷的楼市降价重灾区，然后在2009年一路狂奔，成为杭州涨价幅度最疯狂的板块，某些楼盘半年内的涨幅竟高达250%。正所谓“暴雨不终朝，飘风不终日”，九堡房价大起大落，如今留下的是一地鸡毛。
九堡板块可分为三个子板块：九堡北、九堡核心区和九堡沿江。九堡核心区依靠强大的地铁配套，目前房价基本还能稳在19000-20000元/平方米之间；但这个区块目前在售楼盘少到可以忽略不计。九堡北的价格，至今仍凝固在2009年底海棠公寓“被开盘”的那一天——17000元/平方米左右。无论天阳·九筑、大家·多立方、九润公寓还是罗兰春天，短期内都很难突破这一价格区间。
三个子板块中，价格最高的是九堡沿江板块，这一区域中已经开出来的一线沿江房源，因为户型大、单价高，目前销售极其缓慢。然而，区域内品牌认知度最低的悦麒美寓，却在刚刚过去的房交会上率先开始了破冰之旅。该楼盘推出的二线江景产品“90江”，在宣传册页封面上明确标明：起价14980元。据此推算，“90江”的均价约为17000-18000元。比起九堡沿江同类产品曾达到的22000元/平方米的高度，降幅相当可观。
城东新城北板块
开盘大战之前，报价一路走低
对九堡板块的大量楼盘而言，除了关注竞争对手是否会打破价格平衡，更让他们时刻担忧的是即将大规模启动的城东新城北板块。
以万科[简介 最新动态]·草庄、滨江·金色黎明、曙光之城和金色草庄为代表的这一板块，同属城东区域，到武林广场的距离比九堡近4-5公里。这几个楼盘的楼面地价都在每平方米9000-11000元之间，拿地成本相当高，按照计划将开发成大片的高端住宅区。
去年下半年，滨江·金色黎明在房交会亮相时，坊间普遍认为这个楼盘的开盘价会在26000元/平方米左右。参照系有两个：首先，同为滨江开发、与市中心距离相似的万家星城，单价约24000元；外立面用材更为高档的金色黎明，每平方米贵2000元实属正常。其次，同在德胜快速路沿线、距市中心更远的九堡板块，单价最高已达22000元；位置更靠市中心的滨江·金色黎明每平方米贵几千元，似乎不难理解。
然而，年初一波又一波严厉调控之后，计划6月开盘的金色黎明报价一路走低。从最初的每平方米26000元，掉至24000元，再低至22000元，更有传闻说可能会开到20000元以下。而且，几乎可以肯定，金色黎明的最低起价将会在每平方米15000元左右——也就是说，滨江·金色黎明的价格基本上已经接近九堡板块。
如果城东新城北与九堡板块房价持平，购房者会更倾向于谁呢？这样的问题，连想一想都足以让很多开发商夜不能寐了。
下沙沿江板块
回归刚需均价跌破15000元/平方米
曾几何时，下沙沿江板块的楼盘价格达到了17000元、18000元/平方米，以往的刚需板块变得让刚需望尘莫及。是虚高也好，泡沫也罢，至少在这轮调控中，下沙沿江板块的一众房源开始向刚需回归。
“总价80万元起、首付24万元起”这类绝对吸引刚需客的销售标语在5月8日开盘的保利·江语海的销售过程中频频被提及。当天江语海推出的是miniMAX公寓，都是56-87平方米的小户型，均价13500元/平方米，总价80万-140万/套。对比去年11月份江语海首次开盘均价16000元/平方米，要便宜不少。当然去年推出的是83-110平方米的户型，冲着“江景”、“地铁”等因素，不少外地客和改需客瞄准了江语海；而今年，少了外地客的分С牛酶招璺吭次招杩统晌锖ＳΧ孕星榈凸鹊闹匾侄巍８莺贾萃该魇鄯客允荆锖�8日推出的这批房源目前已售出111套，预定1套。
另一个下沙沿江板块的大盘金隅·观澜时代也用“总价100万元”、“特价房”的价格策略吸引购房者。4月份，观澜时代“朗轩”组团首推88、93平方米户型，总价100万元左右，折后均价12800元/平方米左右，当天预定近6成，根据透明售房网显示，这批房源目前已售出104套，目前该盘累计成交均价在12233元/平方米左右。5月人居展期间，观澜时代又推出了5套特价房——138平方米花园洋房，单价均在13000元/平方米以下。上周末，“朗轩”再度开盘，推出125套房源，折后均价几乎与上次差不多，不过到目前为止，透明售房网上还没有这批房源成交或者预定的数据。
临平老城区板块
贝利·珑昕泽第：从山北到山南，临平的价格体系全线下挫
当多数人沉浸在紫藤苑“千人大团购”的活动时，位于临平老城区的贝利·珑昕泽第公开打出：“珑昕泽第，‘价’撼全城，折后均价9995元/平方米，折后起价仅8540元/平方米”的广告，一时间，临平老城跌破万元大关再一次成为市场关注的焦点，多数人对于考鄣南滦兴坪跻灿辛烁蟮南＜健�/p>
“9995元/平方米的价格确实很合理，甚至还低于我的心理预期。”在贝利·珑昕泽第产品说明会现场，不少购房者均发出了这样的感叹，产品说明会受到了不少临平当地及杭州客户的热捧，500余人前来说明会现场，场面十分壮观。在现场，一位在城北浙窑公园工作的陈女士说道：“我一直在关注临平板块的几个楼盘，上个月开盘的几个项目我也去看了，但是一直没有让我心动，珑昕泽第的这个价格，确实比周边不少楼盘都低，现在在这样的区域很难找到万元以下的房子了。今天我就是冲着这个价格过来的。”
现场像陈女士这样的购房者不在少数，对于珑昕泽第此次首开采用均价打破一万元的定价策略，对临平板块的整体房价的确有了不小的冲击。就目前而言，无论是珑昕泽第北面的临平北板块还是再往南一点的临平新城板块，在售楼盘均价大多超过万元，临平新城目前在售的楼盘均价甚至达到了15000元/平方方左右，虽然临平新城与该楼盘相距约5分钟的车程，但5000元/平方米的差价，带给人的冲击无疑是巨大的。此次珑昕泽第直接利用“价格杠杆”撬动销售，势必对同一板块楼盘的推盘与定价产生影响。
据悉，珑昕泽第将于本周五开盘，一期推出1号楼、5号楼、6号楼共228套房源，主力面积85-138平方米之间，一万元以下的均价，正式拉响临平主城区的房价警报。
闲林板块
闲湖城首推高层把房价拉回万元线
多年来一直跟不上杭州楼市涨势的闲林板块，去年“人品爆发”了一回，房价大涨近60%，名列杭城各板块之首，一手商品房价格普涨至11000-13000元/平方米，首次将板块均价拉至万元线以上。等到今年重磅调控出台，闲林板块一下子少了声息。由于板块内大盘众多，前期高位价格赫然在列，再推新房源时定价多少有些尴尬，因此这几个月来都是以余房消化为主。
余杭透明售房网信息显示，截至6月1日14:00，蒙卡岸今年新领出预售证的6号楼和7号楼，已售均价分别为13437元/平方米、14361元/平方米；竹海水韵春风里最近的一张预售证为去年年底领出，7、8、9幢目前已售均价为13169元/平方米；各楼盘都还有数量不少的余房在售。
直到人居展期间，百万方超级大盘东海·闲湖城首次推出高层公寓房源才打破沉默。5月15日，闲湖城开盘推出红树湾6、8号楼156套房源，户型面积为89-160平方米，存5万最多可抵20万元，优惠后实际成交价在10000元/平方米左右，再次将闲林房价拉回万元线。
事实也证明，价格永远是打动刚需人群的最主要因素，闲湖城这批高层房源当天即预定85%。“因为是首次推出高层，我们在定价方面并没有压力，而出于快速回笼资金的考虑，最终选择了合理低开。之前也做了价格测算，最后以万元左右的成交均价达成80%以上的销售率，这跟我们的市场预估基本一致。”东海房产一位相关负责人表示，由于首批房源的意向客户中还有很多人没有选到房子，6月初闲湖城即将加推两幢高层房源，户型、套数跟上一次一样，存5万最多可抵16万元，目前蓄客量已达两百组以上。“由于房源所处位置更好，这批房源价格略有上涨，预计实际成交价在11000元/平方米以内。”而闲湖城的低开加推，也使得板块内众楼盘处境越发尴尬，想开又不敢开。
申花板块
群雄争霸开打错位价格战
2011年，中顺·上尚庭、欣盛·东方福邸、保利·香槟国际、莱德·绅华府等一众楼盘齐聚的申花板块迎来又一波集中销售期，但这次面对的是史无前例的调控严政，各个楼盘不得不从价格入手，以赢得这场近身肉搏战。
4月份，首次开盘的欣盛·东方福邸以出人意料的低价策略吸引了足够的市场关注度。这个定位高端的楼盘首次开盘没有选择精装修房源，而是先开毛坯房，均价只有25000元/平方米左右，不论是业内人士还是普通购房者都感到意外，要知道，当时附近的万家花城部分二手房价都已经在27000元/平方米左右了，作为一个新盘，这样的定价已然撬动了申花板块的价格体系。
就在东方福邸首次开盘当天，记者采访了其周边的一众“对手”。大家似乎都已想好了对策，与东方福邸毗邻、定位同样高端的保利·香槟国际就打算用小一些的户型以及相对低的总价来与东方福邸错位竞争；而去年就开过盘的中顺·上尚庭则决定以更加实惠的价格来迎战。“东方福邸基本以大户型为主，对我们没太多参考意义，与我们产品重合的一部分140平方米以下的房源价格其实并不便宜，在24000-27000元/平方米，我们下期的价格可能会比他们低两三千元。”上尚庭营销负责人说。
果然，上周六上尚庭二期开盘，推出140套房源，户型在89-160平方米，价格最低的为21000多元/平方米，高的也就29000多元/平方米，加上每平方米优惠500元、付款方式不同有9.9折或9.7折的优惠，实际均价25000元/平方米左右，根据透明售房网显示，去年上尚庭实际成交均价为23671元/平方米，这个价格几乎和该楼盘半年前首次开盘的价格持平。据了解，上尚庭这次开盘当日收获5成的去化率，绝大多数为本地刚需客及改需客。
据中国搜铺网(www.3puok.com)
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