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今年年初，王小姐在签订了中介合同并支付定金后，次日国务院正好出台了调控房地产市场的“国八条”，不久上海也出台了“沪九条”，王小姐被纳入“限购”。王小姐因为购房不能登记想解除合同而和上家产生了纠纷。日前，普陀法院判决双方合同解除，同时免除了王小姐违约责任。

购房突遭“限购令”陷两难

今年1月25日，王小姐为了购买位于普陀区江宁路某处房产，在中介公司签下了《房地产买卖居间协议》。当天，王小姐还向中介公司支付了10万元作为购房定金，并由中介公司转交给了房东乔先生。

2011年1月26日，国务院办公厅颁布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，2011年1月31日，市人民政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知。

房地产调控政策的出台，急坏了准备购房的王小姐。原来王小姐户籍在江苏省盐城市，她和丈夫在上海已经有了两套住房。王小姐属于国家及上海市房产调控限购对象，无法办理购房登记。买房没了指望，不买又可能被算作违约，王小姐觉得进退两难。

协商解除未果打起官司

王小姐多次和房东乔先生协商是否可以解除《房地产买卖居间协议》和返还购房定金，但乔先生始终没有同意。无奈之下，王小姐向普陀法院提交诉状，要求解除双方签订的居间协议并拿回定金。

法庭上，房东乔先生称自己是在2011年1月26日得知国家限购令后才到中介公司签署了居间协议。一直到了2月20日，王小姐才正式提出由于政策关系无法再次购房。乔先生一方坚持国家政策不是王小姐免责的理由，居间协议是真实有效的，因为王小姐违约，所以定金不应该返还。

此外，乔先生还透露，自己也是限购家庭，在和王小姐签订居间合同之后，自己也在外面看房并和出售方签订了居间协议，由于王小姐要毁约，自己也无法和出售方履行合同，导致自己违约并承担违约责任。但是关于这些说法，乔先生没有向法庭提交任何证据。

作为案件中的第三人，中介公司称王小姐和乔先生的买卖关系已经成立，中介也希望双方能够完成交易。在国家限购令出台之后，王小姐也曾向中介公司多次咨询是否可以通过其他方法完成交易。可是王小姐属于限购对象，网上的买卖协议可以签订，但是不能办理过户，事实上已经不能购房。中介公司表示将会尊重并服从法院的判决。

被判解除合同退还定金

主审案件的梁斌法官认为，本案中各方签订的《房地产买卖居间协议》是当事人真实意思表示，协议各方都应该按约履行。但是居间协议签订后，国务院及上海市人民政府出台了房地产限购政策，按照王小姐的户籍及拥有房产的情况属于此次限购的对象。

由于客观上已经不能再次购房，签署的相关协议已难以履行，并且合同难以履行的结果不能归责于王小姐一方，所以乔先生也不可以据此追究对方的违约责任。乔先生称因王小姐违约导致向他人违约的意见，因为未提供充分证据予以证明，法院不能采信。

据此，法院判决解除了双方签订的居间协议，同时判决乔先生向王小姐返还定金。

据中国搜铺网(www.3puok.com)