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摘要：进入5月下半月后,当地开发商普遍加快了推盘节奏,住宅供应量大增,主城区及近郊在经历了短暂的供应低谷后,进入集中放量期,不少项目开始推盘走量,加快回款速度。

　　近日的成都当地平面媒体上,房地产住宅项目的促销广告忽然多了起来。在前几轮楼市调控中,一直走在降价促销前列的恒大地产,更以同一天报纸上的多版广告,强化读者的关注程度,并打出八五折的优惠,意图抢占市场份额。万科集团位于成都的某项目则宣称“零缺陷”,大打品质制胜牌。

　　记者据锐理数据统计的信息分析,成都春交会后,5月上半月市场表现较低迷,开盘项目较少,且开盘成交率普遍较低。但进入5月下半月后,当地开发商普遍加快了推盘节奏,住宅供应量大增,主城区及近郊在经历了短暂的供应低谷后,进入集中放量期,不少项目开始推盘走量,加快回款速度。

　　成都楼市异常热闹的表现,让不少品牌房企相继跟风,中海地产、佳兆业地产、保利地产等也纷纷加大平面媒体的广告投放量,意图在“限购”政策下,争取有限的潜在客户。

　　对此,楼市观察人士认为,为数众多的房企大幅度优惠促销,从某种意义上表明楼市调控政策已逐渐开始在市场上显效。

　　“宁愿让同行不齿,也不让自己困死。”这是不少业内人士对直接降价的开发商在调侃中进行的无奈总结。

　　“坦率地讲,我们的销售压力不小,近期的重心都是在如何快速销售上,拿出比以往更大的优惠促销举措,当然是最直接的方式之一。”一位开发商坦言,感觉楼市调控带来的压力越来越大,很可能会有进一步的调控措施出台。

　　据了解,目前成都楼市供应量相对充足,包括品牌开发商在内,不少楼盘都有数量不菲的房源,不仅可售房屋套数远大于已售套数,而且成交均价普遍比挂牌均价低。

　　虽然在春交会之前,成都的开发商还抱有“近期回暖”的幻想。但是春交会后,业内人士通过最后的成交数据分析认为,市场的回暖并不是一两天的事情,购房者的观望情绪还在逐步上升。

　　有消息称,在今年为期5天的成都春季房交会上,销售前20名房企合计成交各类房屋仅仅780套。其实,不仅仅是房交会成交惨淡,春交会结束的5月份本应该是楼市“黄金月”,但是很多开发商在接受记者采访时表现出了无可奈何的情绪。“5月份的销售太低迷,这出乎我们的预料。”蓝光某策划总经理这样说。而成都置信总经理助理也大倒苦水,诉说近期楼市的冷清。

　　有业内人士解读认为,随着楼市调控力度的继续从紧,以及进入5月以来各地银行系统提高首套房贷款首付比例等诸多因素的影响,不少开发商的销售压力都非常大,谁的房子卖得快,已成为最近房地产企业最为上心的事,而价格绝对是购房者关注的第一要素,开发商加大促销力度,吸引购房者,目的只有一个,就是力争快速销售、快速回款。

　　价格游戏

　　观望之后,是否降价？

　　“降价不是开发商度过难关的惟一方式,降与不降应该由企业自己决定,其他开发商不应盲目跟风。”在众多开发商纷纷抛出优惠搞促销的时候,也有人提出自己的不同观点。

　　近期,成都楼市流行的“可变空间”产品成为吸引消费者的一个“秘密武器”,也成为部分开发企业玩弄“价格游戏”的障眼法。

　　记者在当地媒体上看到,某知名房企在促销广告上以大字标明,得房率高达130%左右,每平方米销售价格仅6000多元,但却在后面的括号中以极小的字体注明是空间可变后的房屋面积平均售价,借此掩饰其近8000元的建筑面积售价以吸引消费者。

　　有成都当地人士告诉记者,这种广告往往让消费者误以为房价确实有所下降,并产生购买的冲动,一旦进入项目售楼现场,通常会被销售人员迷惑下定。

　　据四川国恒建筑设计事务所国家一级注册建筑师付大伟介绍,成都开发商最开始的赠送面积主要以阳台、飘窗为主,慢慢就从室外走进室内。几年时间,赠送范围已从赠送景观阳台、采光飘窗、入户花园发展到赠送地下室、挑高卧室、入户客厅等空间,形式多样,手法各异。得房率也从30%～40%一路上扬到100%～150%甚至更高。如今,这些“可变空间”设计的住宅项目都到了交房的时候。它们对购房者、尤其是刚性需求购房者强大的吸引力已十分明显。

　　不过对于这种现象,也有业内人士指出,“可变空间”毕竟不是楼市的主流。一般来说,小套三中赠送的面积都很小,不过几平方米,面宽窄、进深短;有的赠送是把阳台封闭后形成的,多了房间却没有了阳台,而且赠送的面积会记入楼盘的容积率。因此,得房率越高,实际容积率就越高;容积率越高,对实际居住的舒适度影响就越大。

　　一位多次置业的购房者告诉记者,如果是自己居住,她并不喜欢“可变空间”,尤其是牺牲了阳台的“可变空间”,在使用上会有一些不便。比如晾晒衣服、房屋内的采光和通风等。“有很多的居住感觉是靠购房的时候看户型体会不到的。”

　　对此,嘉进地产副总经理马永林认为,成都楼市继续涨价的可能性几乎没有,但随着时间的推移,如果成交继续萎缩,必将出现资金链紧张的中小开发商率先降价。“大开发商则更多地是给楼盘增加附加值,提高楼盘的性价比,以此来提高市场竞争力。” 

据中国搜铺网(www.3puok.com)