中国搜铺网讯

相较于重点房企近期拿地热情迅速降至冰点，近期，一线房企融资的热情却在高涨。而事实证明，领先房企融资渠道更依赖海外和香港。
　　4月11日，中石化旗下方兴地产经过数日酝酿发布公告，已于2011年4月8日与汇丰银行、苏格兰皇家银行、德意志银行及野村就发行2021年到期的5亿美元有担保有限票据而订立购买协议，年息为6.75%。
　　方兴地产低成本融资被业界称为继中海外发展低息融资的第二家成功发行同类票据的中国发展商。
　　而仅在几日前，龙湖地产已成功在海外发行优先票据，同日越秀地产香港融资5亿港元。而海峡建设也在酝酿海外融资。
　　“企业融资近期比较活跃，新鸿基和雅居乐成功融资，长江实业正在酝酿旗下东方广场上市。从融资渠道看，仍偏重香港及国外。”中国指数研究院认为，国内银根不断收紧，海外发展已成为领军房企的主要选择。　
　
扎堆海外融资

　　“从近日各上市房企相继公布的业绩看，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，房地产行业账面现金流同比减少1150亿元。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受中国商报记者采访时认为，这是此轮房企海外融资热潮背后一个关键数据。
　　而被业界密切关注的房企海外融资案例近日又有一例尘埃落定。4月11日，方兴地产官方网站发布消息称已于4月8日与汇丰银行、苏格兰皇家银行、德意志银行及野村就发行5亿美元于2021年到期年息6.75%的有担保有限票据订立购买协议。
　　尽管方兴地产不如万科、SOHO等在业内混得眼熟，但却是名副其实的央企中石化名下地产集团，实力不容小觑。而其东家中石化集团是国资委批准的16家以房地产为主业的央企之一，同时也是获得国资委批准的6家以酒店经营为主业的央企之一。
　　 2009年，方兴地产以40.6亿元将名声大噪的广渠门15号地块揽入囊中，一举刷新了当年北京公开出让土地的最高纪录。而上海地标建筑位于浦东新区的金茂大厦亦为方兴名下持有地产。
　　自4月1日，方兴地产透露拟推行建议票据发行后，方兴地产海外融资就受到了业界的关注。
　　凤凰财经分析员侯凌中评价此次方兴地产海外融资是内地房地产股近年来成本最低的融资行为之一。
　　侯凌中认为，因国内银行融资额被限制，国内融资成本自去年4月份起一直上升。“就内地发展商而言，任何利率低于10%的借贷选择已被视为具有吸引力”。
　　而方兴地产之所以能以较低成本获得借贷仍基于央企母公司背景雄厚，而所持地产项目多为商业地产，并非为政策打压目标。
　　方兴地产表示，所得款项将用作运营资金，尚未偿还债项的再融资，资本开支及其他一般公司用途。
　　在方兴地产之前，4月1日，龙湖地产与摩根士丹利、渣打、汇丰及花旗银行就发行2016年到期的7.5亿美元票息为9.5%的优先票据订立购买协议。龙湖称，此次发行优先票据所得款项净额将用于为现有及新增物业项目提供资金来源及用作一般公司用途。
　　“龙湖此次发行的美元优先票据票息为9.5%，是今年以来发行5年期美元票据中票息最低，也是惟一低于10%的中国房地产公司。”中国指数研究监测数据显示，此次发行优先票据龙湖地产延续了在资本市场的出众表现。
　　一位全程参与龙湖本次发行的银行人士表示，在此次优先票据发行路演中，收到了来自亚洲、欧洲和北美等投资者的认购簿记超过70亿美元，超额认购近10倍。
　　业界认为，龙湖此次海外融资成功重要原因是获得国际权威评级机构标准普尔S&P及穆迪首次评级，其中，标准普尔给予BB+评级，穆迪给予Ba2评级。“展望均为稳定，为现时中国民营房企最好水平，在房地产股中仅次于龙头央企中海地产”。
　　几乎在同日，母公司为广州市政府香港成立的越秀集团、2010年以56.33亿元销售额荣登全国销售排名前20强、广州销售额冠军的越秀地产发布公告，已与两家银行就总额为8亿港元的无抵押有期贷款融资签订协议。协议规定，贷款融资最高达5亿港元，期限从2011年3月30日起计为期3年。第二笔贷款融资最高达3亿港元，自2011年4月1日起计为期3年。
　　业界认为，越秀地产此次融资极有可能是应对销售不佳带来的资金压力。“第一季度，越秀地产累计合同销售面积8.87万平方米，销售金额14.29亿元，同比分别下降了55.6%及53.1%”。
　　此外，恒基地产、世茂房地产、台湾远雄企业集团等合资成立的海峡建设投资有限公司也正在酝酿一项境外融资计划，用于购置土地，汇丰控股正与渣打银行为海峡建设安排2.5亿至4亿美元的境外融资交易，贷款期限为42个月。
　　4月7日，雅居乐发布发债融资公告，已就建议发行2016年到期5亿美元4%可换股债券，与经办人渣打银行、摩根士丹利、汇丰、巴克莱银行及苏格兰皇家银行香港分行订立认购协议。
　　4月8日，新鸿基地产宣布已经签订了一项为期5年的167.5亿港元银团贷款协议，主要用于日常运营资金，以配合香港与内地的业务发展需要。
　　而据中国指数研究院数据监测，长江实业日前拆分旗下北京东方广场上市的人民币REITs已获香港证监会通过，并开始路演推介，名为汇贤房托的首只人民币IPO将于4月29日在港交所挂牌。根据香港媒体报道，作为保荐人之一的中银国际研究报告认为，汇贤房托的合理估值在275亿元至300亿元，预期2011年股息回报率为3.7%到4.1%。
　　中国指数研究院认为目前国内银根不断收紧，是房企海外融资扎堆的一个重要原因，“而且在资金使用方向上，海外发行债券更具有弹性。”

海外融资难度降低

　　 相比于去年，84家上市房企经营性现金流同比大减1150亿元。而继去年一线房企在全国各地疯狂圈地耗占大量资金外，今年一季度销售额的大幅度滑落让包括一线房企在内的地产企业资金面临着前所未有的压力。
　　“而且今年面临着另一个局面，首先国内信贷机构大幅缩减房地产企业贷款，资金匮乏，对外融资可以说是国内房地产企业不得不走的道路。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉接受中国商报记者采访时认为，这是此轮房企海外融资热潮独特的背景。
　　韩长吉表示，此外政府发布“限外令”，对外资进入国内市场进行了限制，外资愿意通过融资方式和国内房企合作，“降低了海外融资难度”。
　　对此，侯凌中表示，在香港金融市场，大部分内地私人发展商愿意以高达13%到14%的息率支付利息，也是外资对中国房地产市场感兴趣的重要原因。
　　“从现阶段来看，国内融资成本高，低于10%的息率对房地产企业有很大吸引力，海外融资的优势比较明显，资金量大，融资渠道广阔，融资难度较小。”
　　中国指数研究院则表示，相对于国内银根紧缩状况，海外融资已经成为房企的主要选择，“而且在资金使用方向上，海外发行债券更具有弹性”。
　　“此轮融资热潮一方面反映出国内众多房地产企业运营资金不足，但是经营项目繁多的现状；另一方面也说明国际资本对中国房地产市场看多，人民币汇率持续走高，国际资本也是在对赌人民币升值预期。”韩长吉表示。
　　尽管众多领先房企海外融资路途顺利，但海外融资对更多的内地房企而言门槛依然存在。近日，融创暂停海外发行优先票据计划，致使其上市后的首次融资告终。融创海外融资沉沙折戟，在近期众多房企海外融资成功背景下投下了一缕悲惨色彩。

据中国搜铺网(www.3puok.com)