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   2011年1月26日，国务院公布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(下称“国发10号文件”)，该文件明文规定“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”

    转眼间，距离2011年第一季度结束仅剩13天，江门市年度新建住房价格控制目标出台的日子日渐逼近。对此，江门市住建局有关人士表示，江门2011年度新建住房控制目标正在政府审议当中，并将于一季度向社会公布。江门楼市调控目标会是怎样的呢？为此，本报采访了江门房地产业的部分专家和学者，共同为即将公布的江门楼市调控目标做一个预测。

    ■背景

    2010年房价猛涨

    虽然本次是对江门楼市调控目标的一个预测，但是这个预测并不是凭空想象。根据国发10号文件规定，国务院为本年度新建住房价格控制目标的制定提出了三个参考依据，分别是当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力。

    根据2011年1月13日在江门市第十三届人民代表大会第六次会议上的政府工作报告显示，经过“十一五”期间的努力，江门生产总值五年年均增长13%。2010年江门全市生产总值突破1500亿元(达1550亿元)，比2009年增长14.3%；2011年是“十二五”规划的开局之年，江门经济社会发展的主要预期目标是生产总值增长15%，人均生产总值增长14%。在居民收入方面，2010年江门城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入分别达21153元和8607元，分别比上年增长11.3%和14.2%；2011目标为城镇居民人均可支配收入增长12%，农村居民人均纯收入增长11%。

    江门经济发展不断加速，但相比之下，江门房地产发展更加迅速。2010年，江门市中心城区商品房成交面积111.79万平方米，成交金额62.44亿元。其中住宅96.01万平方米，同比下降17.5%，成交金额51.79亿元，7676套，月均640套，套数同比下降14.3%。住宅成交均价5394元，同比上涨31.7%。无论是市民还是业内人士都认为房价增长过快。

    ■目标预测

    房价涨幅10%比较合理，超过15%已是过快

    ●预测嘉宾：江门房地产行业协会会长黄德文

    江门市房地产行业协会会长黄德文认为：“预计政府的楼市控制目标不会是一个具体的价位，而是一个增长率，我觉得政府能把今年江门房价涨幅控制在10%是比较合理。”对于去年江门房价涨幅高达30%，黄会长认为这是不正常的，“增幅高于15%就属于过快增长了。”

    此外，黄会长认为目前江门房地产市场已经被分割，高中低端分区明显。加大保障性住房建设力度，能有效缓解中低端收入阶层的住房需求，但对整个房地产市场格局的改变影响很小。至于土地供应情况，由于三旧改造的推进，预计土地供应会有所侧重，土地价格也会保持平稳。

    房屋均价涨幅超过1000元/平方米或会限购

    ●预测嘉宾：江门怡福地产策划总监谭华驹

    根据往年的经济增长数据及居民的收入情况，谭华驹预计政府全年楼市调控目标会把房价增幅控制在10-15%之间。他认为江门今年房价走势的重要折点在于今年一些全新大型项目的入市价格。“如果有项目定价很高，江门的整体房价将会受到带动，有一个明显的增幅。”根据目前房地产市场的发展情况来看，预计2011年江门全年的新房均价涨幅会在500-1000元/平方米之间。“目前北新区大部分楼盘均价都达6000元/平方米，如果涨15%，就是900元，预计年底到达这个价位也不奇怪。”谭华驹预测，只要江门的房屋均价涨幅不超过1000元/平方米，江门出台限购政策的可能性并不大。

    此外，影响房价的因素还包括保障性住房的建设以及土地供应等情况。根据目前政府公布的数据，新增(开工)廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房等各类保障性住房3183套。“2010年江门商品房每月成交套数700套左右，假如今年新增1000套的保障性住房，若平均下来仅占每月成交量的10%左右，而且保障性住房对购买者有着严格限制，他们跟商品房的客户群体是错开的，除非保障房供应量很大，并放宽购买条件，否则对商品房市场的冲击不会很大。”土地方面，“预计今年土地供应量会比去年有所增加，和09年差不多，而土地从拍卖到进入市场，一般需要三年的时间，所以土地供应增加的影响也不会马上显现。”

    政府会加大保障性住房建设力度

    ●预测嘉宾：广州美吉地产汤建军

    广州美吉地产汤建军认为，江门楼市调控目标很难把握，因为三区四市的房地产市场发展并不均衡。在中心城区房屋均价高达6000元/平方米，但在其它地区最高端的楼盘也只售3000-4000元/平方米左右。他认为目前江门房价的统计数据都是侧重江门蓬江、江海两个区，对新会区和其它四市关注度较低。为此，希望在制定今年调控目标过程中，把三区四市纳入考虑范围，这样得出的江门市房价平均值以及楼市调控目标会更合理。汤建军认为江门属于二三线地级市，未来还有很大的发展潜力。而城市发展必须实现配套扩容，扩大城市框架，划出更多的区域发展经济，从而吸引更多的人口和投资。“如果对市区中心的房价限制太多，可能拖慢城市发展速度。希望在保证城市发展速度的前提下制定楼市调控目标，中心城区价格限制适度宽松，同时加大力度推进郊区城镇化，从而促进南整个房地产均衡发展。”

    虽然调控目标很难把握，但是他十分肯定政府会加大保障性住房的建设，“只要政府有信心，推进保障性住房建设会比较顺利，这样将有助缓解社会矛盾，推进江门房地产市场健康发展。”

    相关

    出现下面3类情况之一

    政府有关负责人将被约谈

    国发10号文件要求，国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查，凡出现下面3类情况之一，当地人民政府有关负责人将被约谈。

    1、对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，住房城乡建设部、国土资源部、监察部要会同有关部门，约谈省级及有关城市人民政府负责人。

    2、对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的，相关省(区、市)人民政府要向国务院作出报告。监察部、住房城乡建设部等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。

    3、对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也要纳入约谈和问责范围。

据中国搜铺网(www.3puok.com)