为了避免违约情况出现，专家建议买家在合同中约定违约方需支付高额违约金

业主宁愿赔7万元也要毁约，买家吴小姐很无奈。

煮熟的鸭子会飞了，递了件的房子也会没了，市民吴小姐近日与心仪的房子就这么着擦肩而过了。原来定好时间递件完税，不料周五下午房管局休息，等到下周一，业主就改变主意，房子不卖了，双方几经协商拉锯，最终以业主方赔偿7万多元告终。其中赔偿吴小姐5万元违约金，中介方2万多元中介费。而这一切的导火索，便是白云新城那2万元/平方米的地王所致。

记者调查发现，在限购政策、新科地王出炉以及万达广场开业的利好刺激下，近期白云区业主毁约的情况时有发生，反价、惜售更是比比皆是。对此，中原地产的专家提醒，鉴于业主会因为楼价上涨，其他买家给出的价格更吸引而违约，因此买家可在合同中约定违约要支付较高金额的违约金，以增加违约方的违约成本，最大限度地避免违约情况出现。

事件

递了件房子还是没买成

本想买套房子过春节，却不想折腾了半天，换来的只是5万元的违约金，市民吴小姐初次买房受挫，苦叹地王效应太强大。

去年年底，市民吴小姐在白云区梅岗路一带看中一套总价约83万的二手房，12月3日与业主、中介签订三方合同，并向业主支付2万元的定金。在所有手续都完成后，吴小姐在12月24日递件成功，并支付首期款。原本当天递件后就可完税，由于当日下午恰逢房管局休息，便和业主约下周一交税，怎料27日上午吴小姐接到中介电话，称业主方出现问题，“中介告诉我，业主不卖房子了，想要毁约。”

吴小姐告诉记者，若一切顺利，去年12月27日房子已完成过户，但业主中途改变主意，第一次协商结果是业主只愿意全额赔偿中介费和按揭费，另外补偿2300多元。“按照合同规定，80多万的房子，业主毁约，我所得到的赔偿远不止这个数。”于是，吴小姐坚决拒绝业主的不合理赔偿。

房价往上飙，业主宁愿毁约赔7万

由于业主毁约，又不愿意按照合同上房款5%的比例来付违约金，双方展开了多次协商，“其间业主甚至还威胁我说，如果执意要买这套房子，将来不花个七八万块钱肯定没法住。”吴小姐说，事实上，原先看房时，业主的房子装修得不错，基本上不用再花什么钱去装修。业主方的恶劣态度导致吴小姐也很快表明自己的立场，“要么按照合同规定赔偿毁约金并赔偿我的中介和按揭费，否则就法庭上见。”吴小姐说，其实大家心里都清楚，若走法律途径，有合同在手，单方毁约的业主一定理亏。原以为这一次协商又没有结果，“但是，当我跟丈夫离开没100米，业主就追过来，答应按合同赔偿。”

最终，业主方答应吴小姐的赔偿要求，并在1月3日签订了赔偿方案。结果，吴小姐没买到房子，业主向吴小姐支付5万元的违约金，并向中介赔偿两万多元中介费。对于业主违约，中介方面透露的原因是业主在得知去年12月中旬白云新城新地王楼面地价达到2万元/平方米的消息后，看到周边二手楼放盘价节节高升，觉得自己卖便宜了，便坚决要毁约了。

房价涨得快买家卖家都有压力

吴小姐也很快感受到了地王的凶猛势头。“我最近在中介行看到这个楼盘76平方米单位的报价已是95万元，业主觉得房子还有涨价的空间。”后来据吴小姐了解，该房子是业主的首套房，业主觉得房子太小，打算在白云区购置另一套新房，“之前业主跟我提过欲在某楼盘买一套一百来平方米的房子，但是那个楼盘开盘单价都破2万元，可能觉得再买新房压力很大，现在还不打算换房吧。”

吴小姐说，自己属于首次购房者，对于购房的手续、细节也不太清楚，对于此次购房纠纷，由于业主毁约，就这样“让房子飞”了。至于业主毁约的行径，吴小姐则认为，“主要是由于房价涨得太快了。”

板块调查

机场西板块

猛涨8万元，业主毁约买家不依

记者调查发现，近期遭遇吴小姐类似经历的买家并不少见。中原地产白云区岗贝分行营业经理李苑峰分析指出，除了地王效应外，还有部分原因是之前的限购政策和去年12月底万达广场开业。”多项利好加上政策限制，催生业主反价惜售潮。“李苑峰表示，以机场西板块为例，近一两个月业主毁约的宗数较地王拍出前约增加了2%-3%，增幅不算太大。就全市而言，白云区显然是受新地王影响最大的区域，除了因业主原因毁约，目前区内各大板块反价、惜售情况更是频频发生。

李苑峰介绍，之前机场西板块有一套房改房，业主原本以85万的价格与买家签订了三方合同，这时候该物业的市场价约为80万，业主的价格已经偏高。其后白云新城地王拍出2万元/平方米的地价后，业主立即反价到93万，并表示如果买家无法承受这个价格就不卖了。最后买家无法接受，经业主与买家私下沟通，业主自行支付中介费和赔订金给买家，买家心急购房也不想与业主费时纠缠，只好取回订金作罢。

李苑峰介绍，该板块内以自住型买家为主，购买群体来自一些皮具、音像等经营者以及南航职工，资金实力都比较强。他们对白云区未来的发展有良好的预期，对业主高价放盘已经逐渐接受，且一次性付款的买家比例亦有所增加。

合富置业高级营业经理黄志南表示，目前该板块内业主惜售的情况，约占目前放盘业主的20%，而也有30%的业主会出现反价的现象，反价幅度约10%。“导致机场西一带盘源较紧缺，个别买家会因应盘源的供应量和目标物业本身的情况而适度追价。”

白云大道板块

毁约亦有出现，但反价惜售更多

中原地产云山雅苑分行营业经理谢美玲介绍，在白云新城地王和万达广场开业等因素影响下，距离白云新城较近的板块——— 白云大道板块目前业主心态更强，放盘价越来越高。因业主反价、惜售导致成交告吹的个案有所增加，真正在签订三方约后再毁约的情况亦有出现，但不算普遍。因为毁约涉及法律责任及赔偿金额，一般业主都不愿选择这样做。

谢美玲表示，自万达广场营业后，白云区的休闲娱乐多了一个好去处，购物娱乐一条龙服务，大大改善了区域原本生活娱乐配套不足的状况。万达广场的开业对板块内的二手楼价影响颇大，越是靠近万达广场的楼盘反价、惜售情况越严重。虽然板块的看楼量近月都有明显增加，但由于业主放盘价远高于市场价，导致买家决策放缓，成交量亦明显减少。

记者采访了解到，在万达广场旁某楼盘，同一套单位前后一个月业主放盘价升了24%。目前不少业主都是高价放盘，倘若市场上有买家能接受，业主都愿意成交。1月初白云大道板块的二手市场消费信心有所减弱，有个别业主有感物业放售多时仍未成交，亦愿意以别的方式降价，若买家选择一次性付款，业主愿意小幅降价2万-3万。

合富置业高级营业经理黄志南表示，目前白云大道南超过半数业主会出现惜售、反价的心理，从而令白云大道南板块盘源紧缺的现象比较明显。

康王路板块

考虑违约成本，业主大多不毁约

在白云新城地王出台前，以高价拍出的广铁南站地块同样对二手市场造成影响。中原地产恒宝华庭分行营业经理严淑贤表示，广铁南站地块高价拍出后，荔湾区二手物业涨声一片，以康王路板块为例，其1月份的二手均价同比上月约上升了1000-2000元/平方米。

记者采访发现，虽然业主涨价声不断，但在签订三方合同后毁约赔偿的个案在该区域并不多见。“现时的业主法律意识都比较强，他们会考虑清楚再签约，不会轻易毁约。违约不但给买家造成损失，对业主来讲也要花费一定的时间和金钱处理。”严淑贤表示，在以往的交易买卖中，买家会比较注重买卖合同上的交款方式、收楼日期，对于买卖双方单方面解约并不会约定违约责任，不过格式合同一般会约定，如果卖方拒绝出让，买方不得强制要求卖方履行，因此买方只能选择使用定金罚则或违约金条款来维护自身权益，一般也会得到法院的支持，除非楼价上涨特别多，一般业主会考虑违约的成本。

专家提醒

防合同毁约，可加大违约金额

“买家可在签署买卖合同前，明确违约责任和违约金额，倘若不幸遇上违约情况，都可最大限度保护自己的合法权益不受侵害。”中原地产市场主任黄燕飞建议，对于业主可能出现的违约，最有力的规避方法就是在三方合同中违约责任一栏中详细标明各方的责任义务。毁约责任、违约金额及其他违约情况的处理，都可在合同中列明。“鉴于业主会因为楼价上涨，其他买家给出的价格更吸引而违约，因此买家可在合同中约定违约要支付较高金额的违约金，以增加违约方的违约成本，最大限度地避免违约情况出现。”【据《中国搜铺网》文章综合整理分析】