广州商铺出租    

　　新政实施至今，洛阳商铺销售在住宅市场波澜不惊的背景下，一反常态走出一条“节节攀升”的曲线。业内人士称，房地产市场上部分对住宅市场的投资需求呼叫转移到商铺

　　近日，媒体报道，郑州3月共销售商业地产669套(间)，较2月上涨了77.45%；4月份的商业地产供应约为21万平方米，销量约17万平方米，供销均较3月份大幅增加，且销量超过2、3月份之和。

　　这是新政后，洛阳最近的一个参照城市楼市的一个显著变化。而前4个月，洛阳商品房销售8077套，其中非住宅销售为1230套，销售面积8.31万平方米，与去年同期相比，都有大幅度增长。

　　一、市场——部分商铺近期好卖了

　　广州商铺出租    新政出台后，洛阳商业地产的销售情况从数据来看并没有大幅增量，但从一些在售商铺的销售情况来看，商铺投资正升温，已是不争的事实

　　近日记者向几个在售楼盘的负责人询问近况。一些负责人反映，从4月中旬到现在，商铺的销售形势明显好转。

　　“现在我们几乎每天都有商铺成交。”位于西工区的紫金城项目的负责人回答。

　　而位于新区核心区的中泰华庭商业街二期，更是出乎意料的在4月卖出去了10套商铺，其中一个客户还一下子购买了4套。据了解，4月之前，该商业街已经很久没有“动静”了，忽然出现这一结果，连销售人员都感到很意外。

　　虽然该商业街是在正准备推广时迎来了销售高潮，实质上近期并没有进行推广，但一些楼盘同时出现商铺销售形势好转的现象，与房地产开发企业的有效引导还是有着莫大的关联。

　　早在4月底举办的洛阳春季房地产博览会上，不少房地产开发企业就开始试着推广被冷落多时的商铺，虽然当时他们对于这一转移视线的做法能否收到成效，心里也都没底，但是对市场的敏锐判断和把控能力还是再一次帮助了他们。

　　在接下来的时间里，部分投资者的视线逐渐开始从住宅转向商铺，这一转移不打紧，部分楼盘的商铺销售忽然呈现出多年难遇的“井喷”态势。

　　进入5月，越来越多的开发商意识到了这个机会，开始在各种媒介上卖力推广，与4月底试探性“摸着石头过河”的推广策略不同，本阶段，开发商在推广策略上显得更加有针对性。

　　一般来说，以前手头拥有几十万的闲散资金是玩不起商铺投资的，但目前不少开发商有意引导投资者“弃宅从商”，商铺投资在近期才逐渐开始吸引住宅投资者。

　　据了解，不少开发商甚至直接将“用买住宅的价格来投资商铺”作为宣传语，“截留”住宅市场游资的意图不可谓不明显。拿一位开发商的话说，就是“我们的销售策略就是‘用住宅的价格来投资商铺’，从而吸引住宅投资者转向商铺。”

　　而从目前的情况来看，这些推广策略的引导也确实见到了一定效果。

　　二、背景——楼市新政是最大推手？

　　广州商铺出租    谈到部分商铺销售形势近期好转的现象，不少开发商表示，这主要是随着新政打压住宅市场，逼迫这批中小型投资者向商业地产转移的结果，因为目前销售形势较好的商铺都有一个共同的特点，那就是面积较小、总价不高。

　　以中泰华庭商业街为例，据了解，该商业街近期销售的都是二期的商铺，面积基本上都在百十平方米，而该商业街的一层临街商铺售价为每平方米6888元，二楼为每平方米4888元，总价简单估算下来，比一套同地段同面积的住宅高得并不算很多；再以紫金城为例，据了解，该项目正在销售的A区商铺面积最小的只有30平方米，最大的也不过150平方米，而其售价更是打出了“每平方米4267元起”的诱人价格……

　　“目前项目A区销售不错，除了4月以来的楼市新政对投资商铺的促进作用以外，与企业自身一直在“练内功”也有关系。”紫金城项目的负责人说，他们和一些机构进行了合作，要在8月份举办行业的博览会和高层论坛，这对项目销售也有促进作用。

　　也有业内人士认为，新政起到的作用不是主要原因；还有开发商认为，这与新政的影响基本上没有什么关系。

　　一位不愿意透露姓名的资深策划师F分析认为，新政对商铺投资起到了一定“反作用”，另外，目前存在的通胀压力和洛阳住宅的阶段性供应不足，也是部分商铺销售形势好转的另外两个原因。

　　F说，目前一些楼盘的商铺好卖，与手中没有住宅可卖有一定关系，而且房地产市场可供选择的住宅产品较少，可能也导致了部分投资者转向投资性价比较高的商铺。

　　同致行地产顾问有限公司洛阳事业部营销总监曾繁新在分析这一现象时表示，今年2月份以后，洛阳住宅市场中100平方米以下的小户型产品投放量较少，所以造成一部分想投资小户型住宅产品的投资客，转而选择低总价商铺。

　　银润？中央广场的策划主管郭新杰则认为，商铺投资一般都是长线，从目前的(商铺)成交(情况)来看，应该是前期积累的(结果)，而不是近期政策挤压的(结果)。

　　三、趋势——商铺走俏将更加明显？

　　广州商铺出租    与部分在售商铺好卖了的现象不同，另一部分在售商铺却没有这么立竿见影的体会到新政对它们的“反作用”。

　　“我们项目已经接近尾声了，目前只留有4套商铺，近期的销售并没有很明显的变化。”西工区广厦·中州国际项目的案场经理张丽娟告诉记者，因为该项目商铺面积较大，最小的一套面积也在200平方米以上，总价动辄就要500~600万元，不是一般投资住宅的客户能承受的。

　　“我们项目商铺总的体量较小，销售情况一直不温不火，近期也没有太大的变化。”高新区山水富地项目销售经理朱蕾说，这应该与它自身只是小区配套的定位有关。

　　看来，4月份以来，新政对于有些商铺的“反作用”很大，对有些商铺的影响却微乎其微。那么，究竟是什么原因导致商铺市场会出现这种“一样‘春风’两样景”的现象呢？

　　部分业内人士认为，这属于正常现象。房地产市场在面对一些利好或利空时，总有部分热点区域，部分类型楼盘会率先迎来契机或率先受到冲击，但这并不意味着其他的区域或楼盘，就不会再产生变化。

　　“在一些一线城市，商业地产的销售在近期明显呈现上升势头，很大程度上应该是受到了新政的“反作用”，但是在洛阳，商铺销售形势好转这个现象虽然已经出现，但是从整个市场来看，还不是非常普遍。”F称，洛阳房地产市场受到政策影响之后的反应一向比较慢，这次应该也不例外，所以，她认为，如果能利用好这次“机会”，一两个月甚至几个月之后，商铺销售形势好转的现象会更加明显，也会更加普遍。

　　她还告诉记者，虽然一些面积较大的商铺目前来看还未出现销售转机，但如果能好好推广、有效引导，大商铺即使在总套数上依旧难以达到小商铺的销量，但是在销售增幅上，应该能够超过小商铺。

　　四、提醒——“弃宅从商”还须补课

　　广州商铺出租    据了解，目前这部分投资商铺意向比较强烈的投资者大多都是中小型投资者，他们虽然对商铺市场充满兴趣，但他们之中的大多数人对于商铺投资并不熟悉，比较缺乏专业眼光。

　　业内人士分析认为，一线城市的中小型投资者以往之所以追捧住宅就是因为进入的门槛较低，而现在住宅市场的门槛被提高之后，同区域价格更低的商业地产自然更有市场，而目前洛阳的大部分商铺价格并没有“倒挂”，基本还处于住宅价格两倍及两倍以上的合理区间，所以投资者想要投资一些价格偏低的商铺，还需要多加留意相关信息。不少有实力的投资者在这个时候进行商业地产投资，会更加谨慎的选择合适的投资项目，所以中小型投资者也应该尽量避免跟风投资。

　　“与住宅相比，商铺投资更要重视地段，而且，不仅应考虑该地段目前的现状，还要考虑它的发展。”房地产经济师路延熹表示，商铺周边的发展会使其坐享其成。比如王府井商圈的形成，就带动周边商铺的增值，让这些商铺变得抢手；万达广场的建成，也使建业·世纪华阳周边的商铺身价大增。

　　那下一个类似王府井商圈和万达广场的地段会在哪个区域呢？他表示，王城大道应该会是一个新的聚集点。从南往北依次将有名优建材城改造、居然之家进驻、金沙广场启动、美国希尔顿酒店进驻、洛阳5A级写字楼和商业金融产品动工、五女冢城中村改造、涧河对岸同乐寨、符家屯两个城中村改造等等亮点，沿线的聚集效应不容忽视。对于洛阳新区核心区的商铺，他表示，该区域的商业地产潜力很大，但其潜力要完全显现，不是在“明天”，而是在“后天”，需要投资者拿出更大的耐心。

　　对于目前的商铺投资，F则认为，社区型临街商铺较之其他类型的商铺更有“前途”。但她同时表示，由于社区型临街商铺的投资者和商家往往不重叠(也就是说投资者不做生意，做生意的不投资)，投资不带租约的项目，投资者需要事先考虑好“商铺合适用途”、“如何进行招商”等比较专业的问题。

　　记者采访部分商家之后也发现，商家选铺根据业态的不同而有所区别，但还是有一定的规律可循，所以，建议想要投资商铺的中小型投资者，为了租金收益和商铺升值有所保障，在投资之前最好咨询一些专业人士，而对今后商铺可能的经营方向不清楚的投资者，则最好多听一些商家的建议，做到有的放矢。

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