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南山后海湾的豪宅在２００９年楼市火爆期出尽风头，近期由于受到楼市新政的影响，后海湾的楼盘纷纷推售商铺，再加上该区域正面临众多规划和交通改变，概念众多，成为深圳商业市场关注的焦点。

踩盘：道路尚未通车

记者来到后海湾的中心路，只见路段仍像个大工地，道路尚未通车，只是工程基本处于后期阶段。中心路中间隔着一条人工河道，宽约１０米，每隔一段有桥连接两岸，豪宅待售的商铺就分列两岸，个别开发商已经在门面上方张贴了众多国际大品牌的广告吸引投资者眼球，铺位外立面豪华，但门面大多不宽，只有三米左右。从现场来看，虽然后海湾个别楼盘已经入伙，但目前片区人流量仍然很少。

供应：仅６万平方米待售

后海湾的豪宅大多建有商铺，以裙楼的形式表现出来，分布在后海湾区域内道路中心路的两边，成为一条商业街。包括卓越·维港、皇庭港湾（资料、论坛)、三湘海尚（资料、论坛)花园、宝能太古城（资料、论坛)、鸿威海怡湾（资料、论坛)畔、新天湾畔、曦湾（资料、论坛)等。其中，商业面积最大的是宝能太古城，商业面积高达１０万平方米，是大型集中式的ＳｈｏｐｐｉｎｇＭａｌｌ。但目前对外确定销售的商铺，仅有卓越·中心大道、熙湾街铺以及三湘海尚花园的社区商铺，总供应面积６万平方米。

价格：或将逾１０万元／m2

据传，开发商大多表示具体价格未定，将根据市场客户累计情况而定。上述三个楼盘的商铺据传均会超过１０万元／平方米，以正在推售的卓越·中心大道为例，面积为１５０至３００平方米，均为复式商铺，若定价１０万元／平方米，则总价在１５００万至３０００万元之间。而紧邻的南山商业文化中心的海岸城商铺价格区间则在８万至２０万元，租金为２５０元至７００元／平方米·月，投资回报率普遍在２％至３％。广州商铺出租网 

预测：下半年将迎来高峰

据了解，随着中心路的开通和更多楼盘入伙，预计下半年后海湾的商铺供应将迎来高峰。

多位业内人士说，以往开发商的商铺一般很少公开发售，即使有也大多属内部认购，很低调，也有新楼盘所处位置较偏，开发商一般等待入伙几年后，待周边商业环境成熟后，才会卖商铺。但今年楼市新政以来，却出现了开发商集中卖商铺的现象。

数据：６月成交量大幅飙升

深圳中原市场研究部的数据显示，６月的深圳商业成交量大幅飙升，创下２００７年１月以来的最高月度成交量。主要原因是住宅市场受政策打击，商铺投资吸引了投资者目光，而开发商为了快速回笼资金，推售商业的热情非常高涨，并大部分是未入伙的楼盘商铺。例如，万科金域华府（南地块）、上品雅园等，新量销售占全市总量的９６．５５％。另外，大力推售商业的以知名开发商为主，如万科、佳兆业、中海等，从中可以看出，大型开发商对住宅后市依然保持谨慎态度，目前以回笼资金为主。广州商铺出租网 

各方声音

深圳中原地产商铺西区区域经理肖霄：

河道令集中度不够

后海湾片区的规划历来被投资者青睐，紧邻的南山商业文化中心目前商业氛围也日渐成型。但是，中心路的商业街能否突破社区商铺的藩篱，仍需要时间加以证明。就中心路本身的设计来看，中间隔着较宽的河道，导致两边商铺分散度过大，不够集中，未来靠近宝能太古城一边的商铺价值将更高。

另外，后海湾一手商铺的价格也是值得注意的问题。商铺投资和住宅不同，如果市场好，开发商卖住宅一般是卖未来两三年的价格；但商业环境需要时间来沉淀，开发商对于商铺的定价，一般要留有余地，甚至进行“返租”（详见解释），这样投资者才敢购买。

商铺投资的基本思路是：铺位买过来５年后能升值多少？一般来说，城市新片区的升值速度较快，但也要警惕，目前商铺市场比较热，开发商集中开盘，导致个别片区的商铺价格较高，投资者要有清醒的头脑，如果商业环境成熟需要时间较长，购买５年后的升值空间也不会很大。广州商铺出租网 

资深投资客李睿：

豪宅区商铺人流少

后海湾片区的商铺其实是豪宅区里的商铺，像香蜜湖豪宅区、华侨城豪宅区的商铺，在市场上并不是很抢手，因为豪宅区一般居住的人较少，即使有业主出入，也大多是开车出入，对社区商铺根本不停留。另外，后海湾商业环境的成熟还要等待好几年，如果开发商的定价超过１５万元／平方米，就会有风险。关键是南山的商圈太多，而消费人群也毕竟有限。例如，附近有海岸城大型商业配套，海雅百货、茂业百货等，蛇口有紫荆城，华侨城片区的人流也被益田假日广场吸纳，未来中心路的商业街影响力是否能覆盖到南山、甚至更广的区域，目前真的很难看得到。

投资小贴士

1 做好成本效益分析

不论钱多钱少，都要为每一次投资做出详细的成本估算与损益表。通过加权系数法，把周边竞争对手和自己想购买的商铺在地段、人流、门面、面积大小、升值潜力等方面的优劣势一一列出来，并分别进行评分，最后得出一个单价，通过与发展商的价格对比，估算投资的效益。

2 只买对的，不买贵的

小区商铺投资，“勿以价廉而买之，勿以价昂而不买”。有时商铺的价格上涨有可能是因为周边商业环境较好。在投资过热的小区，商铺售价与租金之间的关系，必然会经历一个“喇叭口”阶段，即售价不断走高，而租金相对涨幅较小甚至下跌。

3 看清形势，把握热点

就是要把握宏观经济形势，选择最佳入市时机。另外，在选择投资时，尽可能多了解政府的规划，特别是地铁、城市轻轨的发展布局与动工时间。交通方便的商铺，升值潜力是最大的。但要注意，地铁施工期间的商业会受到严重影响。

返租：指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后（主要针对现铺），发展商许诺在未来三到五年内每年给予投资者一定的租金回报（约为８％～１２％），而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有，这种形式实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管理等不可预知风险的代价，来做旺整个商场，给予投资者和承租户以足够的信心。例如，南山商业文化中心的保利文化广场的商铺在２００６年开售时，就与投资者签订了返租条款，目前个别返租期为３年的商铺期限已到。广州商铺出租网