广州商铺出租网   　如果说东大街喜年广场临街商铺卖到10万元/平方米已经让人很吃惊，那么建设路商圈龙湖三千城最后一批次社区商铺也以10万元/平方米入市，并迅速售完，便足以让不少处于犹豫期的投资者削尖脑袋涉足商业地产。

　　租金涨价、转让费涨价，5、6月份，成都商铺迅速升温，开发商不想卖，投资者想抢抢不到，抢得到的价格吓死人。尽管如此，商铺推出就卖光的情况屡见不鲜，开发商乐得靠商铺冲抵商品住宅销售缺口，投资者也乐得让资金找到了出路，对中长期稳定回报的追逐替代了对住宅快速升值获利的期待。

　　价格

　　就这两年，

　　社区商铺单价最高冲到了10万

　　上周末，周先生到建设路伊藤洋华堂附近转了一圈，后悔不已：“2008年开发商把社区商铺扯出来卖，1万多块(每平方米)就能买一楼的，但我不敢下手，哪儿想到现在每平方米的月租金能收200多块。”如果周先生得知，两个月前龙湖·三千城最后批次的社区商铺最高卖到10万元/平方米，可能会更纠结。

　　四川新港地产顾问有限公司董事总经理张红兵介绍，2008年底龙湖三千里、三千城项目社区商铺底楼的售价为1.8万~2万元/平方米，今年5月最后批次的商铺卖到5万~6万元/平方米，个别面积较小、拐角处的优质商铺单价直冲8万~10万元。尽管价格如此巨变，但是两次开盘都一卖而空。据悉，2009年交付使用的首批次一楼商铺租金达到300元/平方米·月，张红兵说：“按约8%的回报率倒推，这个租金可以支持的单价是5万~6万元，但这仅仅是第一份租赁合同。第二份租赁合同通常会有30%~50%的涨幅，这样算下来第五年租金涨到400元/平方米·月问题不大。”正是这种中长期投资回报，吸引了大量投资客冲向商铺。

　　并非建设路板块的社区商铺一枝独秀。西区大道合景泰富·万景峰不久前推出1万多元/平方米的社区商铺，当天几乎卖完；南三环中海·翠屏湾的商铺约2万元/平方米，也是一开盘就被买完了，目前那里商铺的租金约100元~110元/平方米·月，已经有好几家店开张了；位于万年场的紫东芯座本来商铺数量极少，根本不需要对外发售就被预订一空；保利中心的商铺不敢轻易推出，怕抢的人太多……广州商铺出租网

　　怪事

　　开发商不想卖，投资者非要买

　　面积较小、总价较低的社区商铺甚至不被一些大投资者放在眼里，他们瞄准地段好的城市综合体、高端写字楼底层稀缺商业，大面积、高总价挡不住他们的需求。然而，即使有钱，这些好铺子也不会见钱就卖，开发商不断涨价不卖，投资者也没有办法。优质物业的底层商业，如新希望大厦、喜年广场，卖过10万元/平方米，价格直指春熙路金铺。

　　新希望房地产公司副总经理姜孟军介绍，地铁上盖物业、新希望大厦的底层商铺根本没打算出售，只是标了个8万元/平方米的价格，没想到900多平方米的商铺屡屡被投资者相中，开发商不得不屡次提价善意拒绝投资客，目前价格已涨至12万元/平方米，一间铺就要卖1个亿。尽管如此，公司仍得不断向投资者做解释工作。

　　同样是地铁上盖物业，位于城南CBD的蜀都中心 (论坛 新闻)前段时间发生了开发商不卖、客户非买不可的事情，双方从第一天下午协商到第二天上午，最终客户以2万元/平方米的均价整体购买了一、二楼1200平方米商铺，开发商虽然将钱拿到手了却是很多个不愿意。天府大道美年广场的商铺卖4万元/平方米，价格和良好的销售状况令不少业内人士不解。红星路红星国际并未开盘，底层商铺已经被谈了多次，买家不断。

　　东大街喜年广场的销售经理张小姐透露，喜年广场的临街商铺价格从4万/平方米至11万元/平方米，推出一个月时间就仅余少量。她介绍，喜年广场的总体量超过13万平方米，而商铺只有近3000平方米，两间最大的1000平方米、600平方米已经卖掉，价格超过4万元/平方米，面积仅10多平方米的小商铺单价高达11万元，但总价只需要100多万元：“客户的接受程度很高，喜年广场的商铺的出现对于整个区域来讲具有新的价格标志作用，很多客户认为随着东大街金融一条街投入使用，未来商铺的增值潜力比较大，所以销售状况很好。”据了解，红星路银石广场的均价比之前也有所上涨，地铁口的黄金商铺售价高达20万-30万元/平方米，销售情况也不错。广州商铺出租网

　　转让

　　转让费渐涨，二手商铺抢手

　　罗小姐最近准备开一家服装店正在找商铺，租金倒是可以接受，但是高昂的转让费让她为难：“去年有个朋友打了玉林一间铺子开外贸服装店，转让费10万元，生意不好做，还亏了一点。今年他把铺子转出去，转让费收了15万元。”据了解，今年转让费涨价客观存在，玉林一个外贸服装店的转让费去年10万元，今年大概14万-17万元，最好的要20万元。

　　中原地产工商辅部高级营业经理徐东介绍，成都的商铺租金回报率多可以达到8%以上，高出其他城市2%-3%，所以很少有商铺放出来卖。他说：“深圳、上海等地，一个星期，1000万元的商铺可以炒到1500万元，成都的商铺很稳，业主都愿中长期持有保证稳定的回报。”不过他介绍，最近业主的心态变得很强势，很多谈好了租金要签合同时又涨价，但基本上仍然可以租出去。
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　　观察

　　渴极不宜牛饮

　　很多人都清楚一个简单的道理，夏天热重，极热极渴时，见冷水不能牛饮，否则很容易发痧发急病。

　　现在成都楼市的商业地产市场，大抵如此。

　　新一轮宏观调控，对住宅炒房严厉调控，而饥渴状的商业地产投资，则顺势成为流动性资金泛滥的领域。商业地产出现了短期的全面飘红态势，租金上涨、转让费上涨，当然，最疯狂的莫过于价格。

　　商业地产领域过去半年的另一个极端表现，在于投资者的“慌不择路”。部分商铺价格在短短半年间已经翻番，部分在新兴区域的商铺价格已经直逼甚至超过中心城区成熟商圈的价格，部分商铺回报率已经跌至2%左右，但仍然无法浇灭投资者大举进军商铺投资的激情。

　　市场应该感到欣慰。因为作为房地产行业一个重要的投资品，商铺开始成为投资者关注的核心对象，这种现象一定程度上释放了住宅领域虚假需求，有利于市场回归健康，同时也让成都商业地产多年来被边缘化的现象得以扭转。

　　市场也应该感到压力。一个真正健康的行业，不应该用高度饥饿疗法来换取。物极必反，犹如渴极之后牛饮，当商业地产投资逐渐在跟风盲目情绪下，呈现出虚假繁荣的苗头，这个市场就有可能出现新的问题。比如不少商铺价格短期内成倍增长，虽然区域租金也在一定幅度上涨，但增长水平却远远低于价格上涨幅度，这意味着商铺的实际投资价值正在逐步降低，至少短期内如此。此时如果社会资金仍然集中涌向商业地产，这个领域很容易表现出像某些住宅一样成为一个符号、成为投机品，而不是真正意义上的投资品。

　　“一铺养三代”，优质商业地产的价值，往往是经过时间沉淀炼出来的，我们肯定不能以短期目光，用购买时的租金回报率来武断地衡量一个商铺的长远价值。但从另一个角度看，商铺一旦成熟之后，收益水平仍然在极低水平徘徊，就注定了这个商铺将承担巨大的转手压力，因为可能的接手对象一定是用收益水平来衡量一个熟铺。某种程度上讲，商铺与住宅的最大区别在于，随着供需变化，住宅都有可能变成必需品，而商铺并非必需品。不能成为必需品的商铺，叫做死铺，往往会成为投资者的“坟墓”。

　　商业地产突然很火，犹如夏日骤热，大热之时，尤应谨慎，不宜牛饮广州商铺出租网