广州商铺出租网 　中先观点》》

　　二手房

　　7月，当一手住宅市场企稳之时，中先地产却反映，二手商业成交量环比6月下降20%。市场竞争加剧、投资者信心不足是下降的根本原因。

　　7家中介新成立商业平台

　　据中先地产商业部营销总监黄韦嵬透露，近期，新成立了商业部的二手房中介公司约有7家，包括朗世、万居、巨洲、旺州、玖信、贤瑞、名庄等。

　　虽然重庆商业投资处于良好的发展阶段，但由于各中介公司纷纷创立商业部平台，导致了短期内市场资源分流严重。

　　此外，投资者的观望态度也导致了成交量下跌。由于担心二手房住宅市场的疲软会波及到商业领域，投资者信心仍显不足。

　　南岸二手商业成交超江北

　　然而，重庆商业投资的契机却是有目共睹。黄韦嵬提出了商业投资两大建议。一是注重区域选择。当前，南岸区的二手商业成交量超过了江北。主要是由于江北区商业运作成熟，相对价格也高。中心区独立门面价格约10万元—20万元/平方米，周边3万元—4万元/平方米。

　　而南岸区，随着万达广场 (论坛 新闻)商业街的成型，商业气氛逐步提升，价格却比江北低。中心区独立门面约8万元—10万元/平方米，周边约2万元/平方米。二手商业投资的可操作性更强。

　　二是要对区域内规划、未来发展趋势用心了解，以此判断未来价值的上升空间。譬如，是否会遭遇行政拆迁、未来是否有附属商圈的建立等都值得投资者关注。

　　典型区域为两江新区，虽然其商业气氛尚需培育，其繁荣度比住宅市场迟缓，目前鲜有成交火爆的商业项目。但随着后续行政力度对区域价值的支持，可以预判其商业增值空间较大。 广州商铺出租网

　　购买高租约门面谨防有诈

　　此外，黄韦嵬还提示了投资商业物业需注意的风险。首先，在购买商业物业时，若带租约，需留意租金水平是否与区域内平均租金持平。

　　商业物业的人为可操作性大，譬如，当地平均月租金是50元/平方米，卖家可能通过前期免租等方式，到转卖时的租金可能达到65或70元/平方米，从而高价出售门面。购房者以高价接手后，若租赁方前期签订的退租违约金不高，完全有可能撤场。导致买家需重新寻找租客。

　　其次，还要看物业是否有产权纠纷、三方债券、债务纠纷。再者，防范拆迁、司法冻结等红线。 广州商铺出租网

　　投资最好选独立门面

　　目前，主城区独立门面的年租金回报率约4%—5%，商场内铺面（下简称商铺）约8%，写字楼约6%—7%。

　　但租金回报仅是商业投资的次要因素，主要还是看物业的固定增值。独立门面由于自主经营权灵活等原因，增值幅度高于商铺。譬如，南坪万达广场某独立门面，总价100万元，两年不到，增值到了180万元—190万元。

　　写字楼的增值率虽不如固定门面，但一般是平稳上涨，高于商铺。

　　当然，投资商铺的优势在于资金门槛低，50万元即可入门。而独立门面至少100万元，高端写字楼整层或半层销售资金更高。

　　此外，从银行对二手商业贷款的政策，也可看出投资机会是独立门面＞写字楼＞商铺。二手独立门面可贷款；二手写字楼选择性贷款，高品质写字楼入围；二手商铺贷款可能性极低。广州商铺出租网