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伴随着国内经济回复快速增长，广州上半年商用物业租赁市场恢复活跃。办公楼租赁需求回复强劲，屡见大宗租赁成交，空置压力降低；优质商铺物业调整升级，引入多个国际品牌，商场租户组合不断提升；国内开发商资金充裕，活跃于大宗物业投资市场并积极扩充土地储备。

一、优质办公楼市场

注：世邦魏理仕定义的优质办公楼指位于广州市中心城区主要办公楼区域的甲级和乙级办公楼物业，分别以相应等级的标准选择样本。

租金加速回升，空置明显下降

2010年第一季度，广州优质办公楼租金在连续六个季度下跌后首次录得涨幅，环比上涨1.5%。第二季度租金涨幅更扩大至3.8%，令上半年累积升幅达到5.4%，优质办公楼平均租金录得每月每平方米97.2元。其中，甲级办公楼租金表现优于大市，半年内攀升7.2%，而乙级办公楼租金则上浮4.0%。第二季度末，甲级和乙级办公楼的平均租金分别达到每月每平方米117.3元和81.1元。

2010年上半年广州优质办公楼租赁成交活跃，新建优质办公楼物业因选择空间较大，尤其受到市场的欢迎。前六个月广州优质办公楼物业的净吸纳量已达到13.25万平方米，超过2009年的全年水平。虽然上半年新落成的优质办公楼物业有22万平方米，但二季度末市场整体空置率仍然跌至13.8%，是近19个季度以来的最低点，较2009年四季度末下降1.4个百分点。甲级办公楼的空置率水平低于市场整体水平，在二季度末仅录得12.0%的空置。搜铺网

外资需求复苏，大宗租赁屡现

2010年上半年，国内经济加快好转，企业信心恢复并扩张业务。因金融危机而萎缩的外资企业对优质办公楼空间的需求明显出现回升，放缓或中止的搬迁及扩租计划纷纷重启。恰逢一批设计配置俱佳的甲级办公楼推出市场预租，为大面积租赁需求提供更多的空间选择，而且业主针对优质租户的租金优惠。众多因素促成市场上大面积的租赁成交频频出现。第一季度，汇丰银行确定预租广州太古汇27层共71,000平方米的办公楼空间，将成为迄今为止广州办公楼市场单宗成交面积最大的租赁交易；另外，普华永道亦在珠江新城一即将落成的优质办公楼项目预租5层约共9,000平方米的空间，并获得冠名权。进入二季度，市场仍不乏大宗租赁交易传出：箭牌在珠江新城某办公楼签约租赁7,300平方米的办公楼空间。

世邦魏理仕统计的优质办公楼租赁成交数据（只统计已经签订租赁合同的成交，不包括预租交易）分析显示，2010年上半年的市场需求主要由银行金融业（特别是国内银行，券商），以及消费品制造和销售行业主导。前者由于近年发展迅猛，在广州扩张和设立新的分支机构的需求殷切，而后者得益于快速扩大的内地消费品市场，业务增长提速。这两个行业的租户在上半年分别吸收了四分之一的优质办公楼总吸纳量。紧随其后的是现代服务业企业，其租赁成交的面积占优质办公楼整体租赁成交量的22%。前三行业的租赁面积合共超过七成的市场总量，远大于其他行业租户的成交量。

选择空间减少，租赁活动放缓

上半年活跃的优质办公楼租赁成交，不仅令现有存量物业的空置水平大幅下降，也使目前正在进行预租，即将落成的办公楼租赁压力骤减。二季度末，市场整体空置率录得约两年半以来的新低点，珠江新城甲级办公楼的空置率仅为14.3%，是该区域有史以来的最低水平。未来六个月，由于亚运会全市停工因素的影响，最终落成的办公楼面积可能会少于目前预估的55万平方米，我们预计，下半年广州优质办公楼租赁活动的活跃程度将随着选择空间的减少有所减弱。搜铺网