■广州商业项目不断涌现，令人应接不暇。新快报记者 孟祝斌/摄

2010，广州商业地产进入真正“战国时代”——66.3万平方米的新增货量，41个大型购物中心陆续面市……疯狂的市场背后是商铺、写字楼的博弈。

剑拔弩张、一触即发。如何在“诸侯纷争”的局势下坐收“渔人之利”？

商铺写字楼疯狂抢市

商铺和写字楼的“交手”从来没有如此激烈过。只要走在天河，你就能发现新商业项目之多目不暇接——太古汇、万菱汇、时尚天河、珠江新城地下商城、西塔、富力盈信大厦、汇美大厦……其中你可能发现，在天河一带似乎已经形成写字楼“围攻”商铺之势，写字楼项目扎堆天河，相比之下商铺项目，特别是可售商铺项目却凤毛麟角。

不过，走出天河你会发现情况恰好相反。但是在机场路一带就有四个商铺项目，包括大连万达广场、五号停机坪、万丽广场、四季广场。而在传统的老城区越秀，也有两个着名的在售商铺项目：越秀南路的宝贝城和永福路的南方永福国际汽配城。

如果我们把眼光再放远一点，在机场空港经济加上武广高铁和地铁利好的花都，商铺项目也如雨后春笋，先后涌现了中国南方进出口商品交易中心和星辰广场。

写字楼围攻，商铺突围，已经成为眼下广州商业地产界的一台大戏。“从供应量、成交量回报率来说，写字楼可谓占有绝对的优势，但是从长远价值来说，商铺的可持有性会更强。”中原工商铺市场及研究部总监刘广浩一席话似乎昭示着投资客未来应有的操盘手法。

稳守还是突击任你选

如此形势之下，是入市写字楼还是投资商铺呢？

首先看看售价和回报率。据中立地产和合富置业提供的数据显示，珠江新城一带写字楼售价在1.9万—2.5万元/㎡，一些面积40㎡-60㎡的单位，回报率一般超过5%。

反观商铺，市场上的盘源并不算充裕，均价明显高于写字楼，随随便便一个铺头每平方米都要三四万元。刘广浩指出，好的商铺回报率一般超过7%，有些甚至超过10%，一些早年入市的商铺，现时出售，利润空间相当可观。

原中华百货总经理、楚睿商业咨询CEO黄文杰在接受采访时说，今年可以说是商铺发展千载难逢的机遇。由于亚运，许多名商家陆续进入广州，写字楼的需求也在放大。因此，对于投资者来说，投资写字楼可以稳步上升，而商铺投资则更考验投资者的眼光。

“硝烟”背后并无冲突

事实上，对于广大投资者来说，今年入市商业地产的确是难得机会，庞大的货量和区域选择造就了广阔的市场，而行家们普遍认为的商铺和写字楼互不冲突的观点也证明了商业地产市场进一步细分的趋势。

中原工商铺市场及研究部总监刘广浩指出，热衷于写字楼的投资者未必会熟悉商铺的操作，而熟悉商铺操作手法的投资者，则又不屑于投资写字楼，他们对商铺投资存在某种特定的情结，会感觉较为安全。而写字楼与商铺都有涉足的投资者更是少之又少。

正在打造康王路地标商业项目——和业广场的广东泰记和天投资有限公司副总经理杨伟宾认为，商铺和写字楼两者并无冲突，写字楼由于经济的复苏带动，预计未来几年都将会是写字楼平稳发展的好时机。

商铺投资攻略

商铺性质影响银行借贷

美联物业商铺组区域经理法用能表示，由于商铺种类多样且二手商铺数量较多，因此商铺的性质投资者要特别注意，因为性质的差别会影响投资者向银行的借贷情况，某些旧城区商铺也可能涉及拆迁改造问题。另外，税费问题也较为值得投资者关注，特别是营业税、个人所得税方面，商铺没有住宅的五年免征优惠，投资者都必须心里有数。

合富置业经纪朱先生认为，如果投资商场铺，必须考虑该商场是否整体管理，经营模式是否统一，出租类型会否有所限制等。

中原工商铺刘广浩建议，投资者可以先选择风险较小的街铺和社区铺，熟悉商铺运作之后就可以尝试专业市场或者商场铺了。

买二手铺

先搞清产权税费

合富置业高级营业经理陈美容指出，在选择二手店铺时，一定要选择一些产权清晰的物业，这无论是商铺投资还是住宅投资都是很重要的一条，这能有效保障到买家的权益，但一些有产权证的商铺，在税费缴纳方面未必齐全，因此在决定购买前，一定要了解清楚。

写字楼投资攻略

新晋投资者可先“试水”写字楼

中原工商铺市场及研究部总监刘广浩建议，新晋投资者不必过于考虑财富的多少，可以把写字楼作为“试水”的选择，从写字楼开始渐渐熟悉商业地产的操作，从而再转入商铺的投资会较为稳妥，如果一开始就盲目追求平价商铺，日后未必能体现出其价值。

合富置业专业人士建议，写字楼一般适合长线投资，只有中长线投资收益才会有明显增长，目前购入可先用于出租，日后待周边商圈发展成熟后再转售会比较合适，现时短炒获利空间不大。

另外，投资写字楼应该注意写字楼周边区域现状，选择成熟的商业区，投资风险较少。由于成熟区域出租率较高，购入写字楼后，能够尽快获取租金收益，从而避免长时间空置而带来的成本增加，一些高端写字楼管理费都在25元/㎡/月以上，如果空置期长，管理费也会成为一笔不少的成本投入。但如果是现时购入写字楼的买家，短时间内考虑转手，可获的利润就非常有限，如果出租率不高的情况下，建议还是考虑中长线投资，以保证有较大的升值空间。

中立地产高德辉也建议，除了选择优秀地段之外，初次投资写字楼的业主最好加强自身与物业管理公司、中介公司的合作，有利于写字楼出租，因为新楼的满租能够体现写字楼的总体价值，投资者在初期不必太计较租金的高低，可以利用短租、低价的方式来营造满租的良好氛围。(广州租铺网 编辑)