楼市调控新政弥月，情况怎样？在笔者看来，可用两个“点”来概括：一是楼市成交降至“冰点”，各地特别是一些一线城市成交量锐减，市场迅速进入观望期。二是人们对楼市的关注升至“沸点”，各路人马，对楼市议论纷纷，莫衷一是。
笔者随手在百度上搜索了一下，从4月15日至 5月17日，有关“房价”的新闻有135,000篇，而同期有关“股价”的新闻仅有71,500篇，这从一个侧面反映出，人们对楼市的关注远远超过了对号称是“经济晴雨表”的股市的关注。特别要指出的是，股市最近也并不平静，与此同时也正在进行着惨烈的单边下跌，上证指数从2010年4月15日的3164.97点下跌至5月17日的2559.93点，一个月已跌去近20%。
看来，股市暴跌的影响力都不及楼市调控的影响力。那么，这意味着什么呢?市场和调控下一步会如何演变呢？房价还未降，调控会加码吗？
成交的低迷显然意味着市场低迷，从量跌到价跌是顺理成章的事，但社会上巨大的关注又显示着楼市里是暗流涌动，充满着变数，巨大的关注意味着巨大的潜在购买力，巨大的关注意味着房地产的重要地位，巨大的关注意味着调控需要极为慎重。判断未来先要去揣摩一下楼市里几个主角的心思。
楼市现在有三个主角，买家、卖家还有那只看得见的手——政府。买家心态比较单纯，希望房价降，还要降多点、降快点，但心中也藏了个小九九，也别一直降，买了以后最好别再降了。卖家呢，当然希望不要降，但如果适当降一些价能多卖出去一些也可以，但不要一直降。政府比较微妙，政府关心的其实不是房价本身，而是关心房地产行业和市场怎么可以持续发展从而稳定宏观经济，所以一方面要让开发商有信心、有意愿去投资开发，一方面要让买家买得起，也就是说政府要通过调控，使房价既可以维护开发商的投资意愿又可以维持购房者的购买能力。去年下半年以来，房价涨幅较大，开发商投资意愿高涨但购房者购买能力下降，这成为市场当时主要矛盾，所以政府的确希望短期内房价降一些，但同样也不希望持续下降。可以看出，房价持续下降是大家都不愿意看到的，而房价短期的下降是各方愿意或可以接受的，这就是为什么本轮调控多是短期、局部措施的原因，也是笔者认为本轮调控将速战速决的根本原因。
这几个主角中，买家势单力薄，比较被动，处于弱势，但也有一个很大的优势就是没包袱，耗得起。卖家和政府有实力、有能力，处于主动地位，但管得事多，有包袱，耗不起。这不，新政出台才一个月，舆论先是欢呼立竿见影，后又抱怨房价还未下降，又传言政府马上又要出台更严厉的调控措施，这实际上是包括买家在内的各方集体浮躁的表现。调控再快，也不可能一两个月完成。新出台的政策尚未完全执行到位就又推出“更严厉”的措施是不理性的表现。
房价问题是一个非常复杂的问题，我国经济目前又处在一个非常复杂的环境下。应该说，目前并不是调控房地产市场的一个最佳时机，对房地产的调控，政府仍然顾忌很多。就拿传说已久的物业税来说，研究那么久，空转那么久，相信方案早已摆在政府案头，就算有问题、有难度，以我国政府的决策效率和特点，也早可以推出试行了。真正导致物业税难产的应该是政府对这一重拳打下去的后果心中没底，房地产还是要限制性利用，就像笔者在《2010年楼市关键词：“遏制”与“保障”》 一文中指出的，对房地产“卸磨杀驴尚不至于，严加管束一下还是必须的”。近期，国内外经济形势的一些变化又会使得政府的顾忌加重。但是，开弓没有回头箭，政府调控新政既出也不会草草收场，而手握主动权的开发商目前还显得不太识时务，配合政府不够，这是当前调控的难题。
笔者认为，为使调控尽快见效而马上推出所谓“更严厉”的措施并非上策，一旦搞不好，伤了经济大局反而难以收场。实际上，调控新政中目前只有房贷政策执行比较到位，市场销售的许多规定还未得到贯彻落实，可以先加强市场监管，落实既有政策。此外，倒是可以加紧研究、制订那些“更严厉”措施，“围而不打”，维持一定时间的观望、僵持期，造成一定的不确定性。我们知道，不确定性往往会给人以悲观的预期，靴子不落地的杀伤力可能更大。把一些狠招引而不发、备而不用，主动利用不确定性去不战而屈人之兵，或许是让开发商清醒的一个高招！
