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随着亚运会的临近，太古汇及万菱汇的开业将对传统的广州第一大商圈天河城商圈带来巨大的推动作用。然而在珠江新城，商业地产的势力也在暗潮涌动，随着吉之岛签约高德置地广场，该商圈多个大型商业广场也加紧了入市步伐。两大新老商圈势均力敌。不少专家认为，天河城商圈买的是当今，珠江新城商圈赌的则是未来。

对话嘉宾：

申格联：广东工业大学房地产高级经济分析师

刘广浩：广东中原地产工商铺研究总监

朱辉：城建兴业地产工商铺总监

周峰：满堂红研究部高级经理

谢逸枫：房地产策划专家

天河城“买当今”  珠江新城“赌未来”

谢逸枫：两大商圈将呈现齐头并进的趋势，谁也代替不了谁。未来10年广州面临“新旧”商圈竞争趋势。天河城商圈作为广州城区中心最繁荣最旺盛的黄金商业圈，不仅是全市高端大型商家最集中区，且新的商业项目也在不断出现，例如下半年有万菱汇和太古汇加入。当然珠江新城作为新崛起商圈，随着大型商业地产项目和高端大品牌商家越来越多，无疑会异军突起，未来发展潜力也不可估量。

周峰：天河城商圈从1996年发展至今已近14年，即使停止向前发展，其地位仍高于珠江新城。珠江新城严格上说并不算“商圈”，因其缺乏“龙头”商厦，即使现在兴建，要得到大多数市民认同并愿意前往消费，至少需要5~6年的时间。故可以判断，未来10年内，珠江新城的商业氛围无法超越天河路商圈。

申格联：高德置地广场分别由大型商场、超甲级写字楼、豪华酒店、公寓等多个板块组成，其中商场Seasons Mall建筑面积超过17万平方米，是目前广州目前最大的商业地产项目。但仅仅这艘航空母舰能否带动珠江新城商圈异军突起，有待时间检验。一个商圈的成熟需要天时地利人和三个因素的配合。而珠江新城主要以政府办公大楼、高级写字楼为主，周边和区内居住户不多，仅靠区内的消费能力带动不了其繁荣；加上遇到后金融危机时期，借亚运开业也很难马上带来轰动效应。两者PK，我相信天河城商圈会是赢家。

刘广浩：天河城商圈将依然占优。珠江新城商圈目前由于欠缺成熟的硬件配套，国际一线品牌进驻数量的明显不足，消费氛围不值一提，且区内商场分散、连贯性差，无法形成一个有效的整体，未来三年内难以挑战天河城商圈。搜铺网

关键词1

交通

天河城：交通枢纽聚人气

珠江新城：未来更胜一筹

申格联：从交通来看，天河城商圈是广州市东西横贯的交通枢纽，聚公交、地铁、BRT优势和体育中心的“财气簸箕”优势。珠江新城目前则是交通脉气不畅，以后更是阻滞更多。广州把珠江作为城市发展的重要依托不够科学，应该把白云国际机场作为城市发展的原动力和依托才有利于城市形象的塑造和城市新型商业态势——空港经济的打造。

朱辉：目前看天河城商圈的交通更为成熟，珠江新城有很多都在做工地，很多断头路还没有打通。但未来看，珠江新城的地下交通会更胜一筹。因为根据规划，这里有环形交通捷运系统，还有地铁三号和五号线。而天河城商圈只有双地铁。但由于珠江新城的道路规划在先，后来增加了不少城中村改造的商业项目，这些都将给其地面交通带来不小的压力。

周峰：天河城周边拥有两条地铁线的交汇点（体育西路站），同时有BRT快速公交线路及20余条普通公交线路，全市各区域的客流，最多只需要转一趟地铁或公交，皆能到达该商圈。而珠江新城目前虽也有地铁3、5号线途径，但只覆盖整个板块的西部和南部，中部和东部也只有少数几条公交线路经过，覆盖面明显不足。搜铺网

关键词2

配套

天河城：十分成熟但多旧楼

珠江新城：高档盘多前景好

周峰：天河城周边的六运小区、体育西小区、体育东小区等“年龄”皆在20年以上，附近除了大型商场外，其他如银行、邮局、医院、学校、肉菜市场、酒店等俱全。而珠江新城虽然也有邮局、银行、酒店、食肆等配套，但以金融办公和高档住宅区为主流的CBD定位过高，导致肉菜市场缺乏，原有的冼村市场也将被拆除，医疗方面也仅有一间妇幼医院，而学校配套更是严重不足。

朱辉：生活配套上，珠江新城肯定远远优于天河城商圈，因为后者周边除了六运小区之外，基本上没有大型住宅小区，而六运小区也只能算得上一个中低档楼盘。且珠江新城目前正处于大力开发阶段，不仅拥有大量的住宅，还有很多写字楼、酒店以及银行等，更有前景。搜铺网

关键词3

人流

天河城：长假日均达80万人次

珠江新城：CBD尚缺人气支撑

周峰：目前天河城广场的日均人流量是35万人次，长假期时依靠地铁等交通工具带动的日均人流量可达80万人次，整个商圈的日均人流量至少有50万人次。而珠江新城即使在长假里，日均人流量也只有25万人次，短期内无法跟天河城比拟。

谢逸枫：珠江新城商圈虽是未来广州CBD国际金融商务区，但由于前期规划的失误，导致交通网络比较复杂狭窄，因此尽管经过了10多年的开发和建设，基本商业格局和CBD金融商务区已具雏形，但区域内部缺乏商业配套以及相应的人流支撑。

朱辉：目前一提到逛街肯定首先想到的是天河城以及正佳。但未来五年就未必了，珠江新城正处于商业的培育期，随着板块的住宅、写字楼的成熟，今后消费习惯会有所转移。尤其是居住在珠江新城的业主和在珠江新城工作的白领，避远就近是肯定的。搜铺网

关键词4

商家

天河城：太古万菱加入如虎添翼

珠江新城：面积大但发展不平衡

朱辉：目前天河城商圈势力比较大，包括了老牌的天河城、正佳广场，马上还有太古汇、万菱汇加入，如虎添翼。但珠江新城也不可小看，包括了商业面积达8.7万平米的太阳城广场、15万平米的珠江新城中央地下商业广场、17万平方米的高德置地四季Mall，4万平米的兴盛路步行街商铺、10多万平方米的猎德地块，再加上在建的近200万平米的写字楼和酒店群，及西塔之类的独立建筑体45万平方米中不少的商铺。虽然还未成型，但已经以其独特魅力吸引了各方的关注和投资。

周峰：目前天河路沿线有天河城百货、正佳友谊商店、中怡广百等几家大型百货公司，集合了数百个高档品牌在内，定位高端路线，同时又有维多利百货等中高档品牌作辅助，商业氛围已日渐成熟。未来太古汇及京光广场加入后，该商圈将从原来体育中心西南部延展到天河东一带。而珠江新城虽定位为CBD，其面积是天河路商圈的三倍有多，但东、西两片区存在明显的发展差距，暂时还未有一到两个规模相对较大的商场能在该板块起引领作用。搜铺网