从4月17日的“新国十条”正式出台后,楼市新政犹如一场暴雨,一线城市成交量大跌,但价格依然坚挺。

　　广州房管局宣布,4月份广州全市十区一手住宅交易面积同比下跌35.5%至53.66万平方米,每平方米的交易均价为1.15万元,环比升6%。新建商品住宅网上签约面积为46.77万平方米,环比升24.4%。网上签约每平方米均价为1.32万元,环比升1.1%。而同比的数据则更加骇人,达到了44.3%的涨幅。同样的,中介方面的统计也显示,4月广州楼市二手成交均价也仍有1%的涨幅。

　　尽管“新政”的严厉程度令人咋舌,可是就目前看来,楼价似乎并未“买账”。然而,对买家来说,还是有好消息传来。近日业内传闻,万科集团总裁郁亮告诫各地分公司不要心存幻想,“现在还不是最严厉的状态,不要心存侥幸”。而恒大地产集团董事局副主席、总裁夏海钧也对媒体公开表态,认为“宏观调控暂不会结束”。对于楼价的走势,爱房网分析师则表示,目前仍处于观望期,政策出台需要两三个月的消化期,虽然有部分楼盘涨价但涨幅是一定在回落的,真正的降价可能需要3—6个月,随着时间的推移,才会出现逐步的降价。

　　自4月17日房地产“国十条”调控政策出台以来,一个月内沪市跌幅达20%。随着股市的大幅下行,市场上关于“房地产绑架中国经济”的声音也持续高涨。对于尘嚣甚上的“房地产绑架经济论”,发改委首次正面回应,表示“房地产绑架论毫无依据,其意在不要房地产的调控政策。事实是,目前的事实和趋势都在说明,调整后的房地产有利于中国经济”。政府部门坚定的调控之心可见一斑。

　　昨日的消息,指渤海银行由于在房贷业务上违规,该行北京分行及支行的房贷业务已经被银监会全面叫停。由于没有落实房贷政策而被整体暂停房贷业务,目前为止,渤海银行还是第一例,银监会显然有杀鸡儆猴的意味。

　　同期的动作还有,前日,住房城乡建设部各省、自治区、直辖市人民政府以及新疆生产建设兵团签订2010年住房保障工作目标责任书,要求确保完成2010年工作任务。

　　而国家发展与改革委有关官员日前则透露,发改委正在牵头制定一份促进房地产业健康发展的文件,包括住建部、国土资源部、银监会等在内的多个部委均有参与,目前已经在部委层面征求意见了。

　　种种迹象都表明,此轮调控显然不是在走过场,而从目前的趋势来看,调控也朝着更深更广的方向延展。在记者与开发商的交流中,有房企显然也意识到了调控的决心,表示要抓紧出货,抢夺市场先机。

　　南方日报记者关丽

　　政策延续楼价下降不可避免

　　SOHO中国主席潘石屹近日针对新政后的市场形势表示,最近密集出台的政策中,有一些已经是“开弓没有回头箭”,而另一些政策则是“箭在弦上”,如国土资源部正在研究制订的让部分小产权房“转正”的政策。还有一些政策还在研究之中,如物业税、房产税等等。他认为,这些已经出台和即将出台的政策将对普通中、低档住房市场造成很大的价格压力。这次,政府铁了心让住房价格回落,不达到调控目标决不罢休。只要住房价格的回落达到了调控的目标,那些正在研究的政策也许就不会出台了。潘石屹同时还引用近期恒大降价15%的事例,表示这是业内预测市场上住房价格的最大降幅。他强调,在销售方面,涨价时可以慢慢的、一步一步涨,但降价时一定要一次到位,不能一步步地降,因为市场永远是买涨不买跌,如果一步步降的话,将不会有成交量。在这个立论上,潘石屹预期在这轮密集政策调控下,住房价格下跌的幅度会在15%-20%左右,住房的价格回到2009年初的水平。

　　而房价降到什么地步,可以出手?房地产业内专家、广东省房协理事、专家咨询委员会委员赵卓文表示,如果楼价下降20%以上,买家可以大胆去抄底。他认为,目前调控政策很严厉,且仅是第一阶段,房价不跌的话政策不止。在观望气氛会越来越浓厚的情况下,他预期今年市场成交将至少下降30%,而在接下来的第2、3季度对开发商来说是一个考验期,降价也难以刺激销售量。赵卓文认为,目前存在两大博弈:中央政府与地方政府的博弈,发展商与购房者的博弈。他预计最快今年第4季度,最晚明年第2季度,僵局就会被打破,政策调控就会结束。

　　李广军

　　中小房企最多再挺3个月?

　　楼市在买卖双方僵持、观望中度过了国十条出台后的第一个月。业内外似乎都在屏息等待房地产业中倒下的第一块多米诺骨牌。就目前情形看,中小房企仍将首当其冲。

　　业内普遍认为,大房企此轮房价抗跌性更强,其原因是2009年巨额的销售回款支撑,加上此前融资储备的充裕,让大房企有时间与消费者博弈。相反,中小城市中小房企的资金压力正逐渐加大,用他们的话说,就是银行的门难登,购房者又不买账!降价,已成必由之路。

　　一位上海的开发商直言,“我们顶多能撑三个月,其实大家都差不多。”而就区域来说,受中心城市辐射带动的中小城市或大城市的远郊区域将率先领跌。除了一线城市的中小房企外,二、三线城市的中小房企日子更加难过。“今年二、三线城市的房屋开工量非常大,这需要庞大的资金投入。而且二、三线以前的监管力度很弱,包括楼盘刚出地面就销售等都没有得到有效控制。这时候执行收紧银行信贷和严格监管市场,将给二、三线城市的开发商带来很大的压力。”广州一位房地产开发商称。

　　中原地产项目总经理黄韬预计,开发商在坚持两三个月后降价在所难免。受此影响,广州房价或在8月份回落10%,其中,郊区回落15%左右,市区下降5%。

　　关丽

　　二手成交价仍坚挺放盘价有松动

　　最新数据显示,进入5月份主要城市二手市场在成交量走低的情况下,价格有所松动。根据中原对国内主要城市二手住房市场监测数据显示,虽然国内楼市成交量已跌至2007年以来最低水平,但房价下跌幅度不太明显,京沪穗深四大城市房价跌幅均在6%上下。

　　在广州,二手市场4月以来成交价仍坚挺,但放盘价则开始出现松动。中原地产成交数据显示,近期二手住宅成交价格环比上升,但成交量就继续下降。以5月3日-5月9日当周数据为例,二手住宅成交面积则继续下降,环比下跌约三成,是连续四周下降。中心六区成交面积则环比下降近两成。而本周成交宗数亦较上周下降约两成。中原地产市场总监李粤湘表示,从中原地产各分行反馈数据看,“五一”之后看楼客有所增加,但观望情绪依然,出手犹豫。据了解,目前的看楼客,大多是刚性需求,有诚意买但还价低,难以成交。而大部分的业主价格依然稳定,没有明显的降价,但也有一些身居外地的业主,出售广州物业的价格松动相对明显,—下调价10%,容易促成交易。

　　而据合富置业统计数据显示,二手房市场自4月下旬率先进行调整,部分投资客近期开始降价套现,降幅普遍达到5%-10%以上,个别大面积物业降幅高达30万元。合富置业白云区分行反馈的信息显示:以往投资客需要等到获利空间大于10%才愿意出售,但现在只要能保本或赚一点就考虑出手。经纬行研究部经理朱欣苑表示,这是正常的市场反应,随着地方政策的落实甚至加码,市场看跌的预期会逐步加强,会进一步引发开发商和投资投机型业主降价出货。合富置业首席市场分析师龙斌表示,目前广州市场基本上是观望、缩量,部分价格有松动迹象。李广军

　　各地连线

　　新政出台以来,各地细则陆续发布。截至5月14日最新的统计数据,北京、上海、广州、深圳等13个大城市新盘楼市,9个城市日均成交套数较新政前下降超过30%。而进入5月,北京、上海、广州等7个城市日均成交水平甚至比发生金融危机的2008年全年平均水平还要低三成。

　　尽管新房成交量在不断下跌,但高房价仍是开发商目前坚守的一块,更有甚者,开盘价格还在不断上涨。据悉,北京楼市5月整体开盘均价达到了28520元/平方米,环比4月上涨了35%,创历史新高。

　　北京:楼价降八千?假跌!

　　据亚豪机构统计,5月第一周北京市商品住宅整体成交均价16898元/平米,环比之前一周每平米下降了1790元,降幅达9.60%。而与此轮新政出台之前的一周(4月4日-11日)相比,楼市调整迹象则更加明显,与新政出台前的一周成交相比,均价下降了7744元/平米,降幅达31.43%。二手楼方面更是经历了火爆到萧条的快速转变,统计显示,新政出台后,北京二手房交易量回落23.65%,同时个别区域挂牌价跌幅超过10%,大量房源转售为租。

　　“谁告诉我北京降价的楼盘在哪里?”消息一出,各方声音表示反对,认为北京的房价并没有实质性的下降。另一个数据是,就在京城媒体发布房价降八千消息的同一天,国家统计局公布的数字却显示,“4月份全国70个大中城市房价同比上涨12.8%”。

　　有专家分析,如果楼市反应真有那么快,新政出台一个月就能降八千,那说明政策真的有问题了。经济学者马光远近日撰写了一篇题为《谨防房地产调控中的苦肉计》的博客。他指出,炒作房价下跌的背后,是开发商集体抱团上演苦肉计,意在逼宫决策层在政策的执行力上放宽松,“如果听信开发商的话,根据他们的信息来调整政策,那么新政就要成为他们的玩物了。”吴旦颖

　　上海:细则未出引发观望

　　目前,上海的二手房市场就出现了明显的观望情绪。据了解,截至5月19日,上海二手房挂牌量已超11万套,环比上升24.3%,成交量也跌入低谷,环比下降70%左右。

　　业界认为,上海还未正式发布楼市政策细则,这也是目前上海楼市进入冰冷观望期的直接原因。加上上海风传的“保有税”亦有山雨欲来之势,加重楼市观望情绪,买卖双方陷入深度僵持。不仅成交量降至冰点,买卖双方也出现了逆转的态势,卖方转走微降路线,买方则对微降不感兴趣,依旧保持观望。

　　另据上海土地交易中心消息,从5月18日至25日,上海还将推出近40个地块,成为有史以来上海土地推介最为集中的一次。尽管上海地产新政细则尚未落地,但上海这一超常行为已经给市场一个明显信号:放量推地以平抑地价。吴旦颖

　　深圳:新政后成交骤降

　　深圳可能成为受新政影响最显著的城市。世联地产提供的周报显示,5月3日～9日,深圳二手房共成交2509套,比前周下降35.3%。来自中原地产的数据显示,新政前一个月(3月16日-4月15日),中原代理的全市二手房为4032套,成交面积达374652平方米,均价19164元/平方米。新政后的一个月,中原成交量急剧萎缩到422套,成交面积降至36083平方米,均价17407元/平方米。成交面积、均价环比降幅分别为90.40%,9.17%。

　　而在一手楼房的成交也同样呈现惨淡局面。根据深圳市规划国土委网站上的数据显示,5月3日—9日,深圳全市一手房共成交290套,日均41.4套,比上月的107.5套大幅下降61.5%。房价也开始大幅下滑,成交均价为19271元/平方米,环比下降25.4%。

　　中原地产的观测数据表明,全市投资性购房占比已从去年四季度的27%下降到目前的17%,虽然仍高于2008年低谷时的5%,但下降趋势明显,下降速度较快。而短期看跌房价,几乎成了市场一致预期,下跌幅度多数人估计在20%-30%区间。

　　吴旦颖

　　二线城市:成交量波动明显

　　据统计,在上周监测的35个城市中,14个城市成交面积出现环比下降,其中杭州跌幅最为明显,商品房成交面积环比下跌61.23%。半数重点城市成交面积出现环比上涨,其中南京、天津涨幅较大,分别上涨101.99%、56.05%,其余重点城市成交面积均环比下跌。目前受政策影响,大部分城市楼市进入一个缓冲降温期,成交量波动明显。

　　在房价方面,各地成交均价也开始出现企稳回落的态势。天津、重庆、杭州等18个城市上周的商品房、商品住宅成交均价环比均出现下降,其中天津、重庆、宁波、兰州、扬州等地的成交均价下跌幅度超过10%。

　　另一方面,进入5月以来,长三角城市杭州、合肥等地国土部门又开始集中供地。但业内人士普遍认为,土地市场的降温对房价的影响有限,未来的房价走势更是呈现出扑朔迷离的局面。吴旦颖